Acheter un appartement : 6 documents à examiner avant de signer

Avant d’acheter un appartement, il est important de bien se renseigner à propos d’éventuels conflits entre co-propriétaires, litiges avec des entrepreneurs, travaux de rénovation prévus. Ces six documents vous fournissent de précieuses informations.

En tant que propriétaire d’un appartement, vous devez contribuer aux charges de la copropriété ainsi qu’aux frais de réparation et de rénovation des parties communes. Des règles peuvent limiter la jouissance de votre appartement. Afin de vous renseigner, la loi prévoit que vous pouvez demander certains documents au vendeur, à son agent immobilier, au notaire ou au syndic. Parcourez ces documents attentivement. Si les règles de l’immeuble ne vous conviennent pas, si les charges sont trop lourdes, s’il y a trop de conflits, il est préférable d’oublier cet appartement.

1. Les status de l’immeuble

Les statuts décrivent les parties privatives et les parties communes. Si vous achetez un appartement au rez-de-chaussée, vous pouvez vérifier si une partie du jardin est privée et quel usage vous pouvez en faire. Si vous envisagez de rénover l’appartement, vous pouvez y découvrir quels travaux nécessitent l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et si vous devez respecter certaines règles, comme la couleur des châssis.

Les statuts précisent également la quote-part de chaque appartement dans les parties communes. Plus elle est importante, plus votre part dans les frais de réparation et de rénovation des parties communes sera élevée. Votre quote-part détermine aussi combien vous devez payer pour les charges de copropriété de l’immeuble (ascenseur, ménage, entretien des espaces extérieurs). Les éventuels critères spécifiques de répartition des charges (le propriétaire du rez-de-chaussée ne doit pas payer pour l’ascenseur ou doit payer plus pour l’entretien du jardin) figurent dans les statuts.

Enfin, les statuts de l’immeuble vous renseignent sur l’usage que vous pouvez faire de l’appartement que vous voulez acheter. Si vous souhaitez acheter un appartement pour y exercer une profession libérale ou pour le louer à terme au titulaire d’une profession libérale, vous pouvez vérifier si c’est autorisé.

2. Le règlement d’ordre intérieur

Demandez également une copie du règlement d’ordre intérieur. Ce dernier reprend de nombreuses dispositions obligatoires comme le mode de convocation, les méthodes de travail et les compétences de l’assemblée générale ainsi que les missions du commissaire aux comptes. Par ailleurs, il récapitule les modalités et règles de vie pratiques en vigueur au sein de l’immeuble, comme l’endroit où vous pouvez vous débarrasser de vos déchets, où vous devez garer vos vélos, qui doit dégager le trottoir en cas de chutes de neige, etc. De plus, le règlement d’ordre intérieur peut prévoir des règles pour l’utilisation de l’ascenseur, la couleur des stores et rideaux, etc.

3. Les procès-verbaux de l’assemblée générale

N’oubliez surtout pas de demander une copie des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Vous y découvrirez quels travaux ont été approuvés, y compris ceux qui n’ont pas encore été exécutés et dont vous devriez payer votre quote-part. Certains travaux comme la rénovation de la façade ou des terrasses sont très onéreux.

Les procès-verbaux peuvent préciser la teneur des discussions durant l’assemblé générale. Vous pourriez ainsi apprendre que la copropriété a décidé d’engager une procédure judiciaire contre un entrepreneur ou un voisin. Vous pourrez aussi découvrir si certains copropriétaires rendent régulièrement les choses difficiles, par exemple en votant systématiquement contre chaque point de l’ordre du jour. Et en consultant l’ordre du jour, vous pouvez savoir quels sont les principaux points de discussion dans l’immeuble.

4. Les décomptes des deux dernières années

Vous avez également le droit de demander une copie des décomptes des deux dernières années ainsi que du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Vous pourrez ainsi évaluer les charges communes au sein de l’immeuble et prévoir le budget mensuel que vous devrez y consacrer. Ces charges seront vraisemblablement plus élevées dans un immeuble avec ascenseur ; un grand jardin extérieur ou une piscine intérieure peuvent aussi alourdir la facture.

Demandez aussi au vendeur un exemplaire du décompte individuel des provisions pour charges locatives (eau, gaz, électricité...) de son appartement. De cette manière, vous aurez une image globale du montant mensuel que vous devrez prévoir.

5. Un aperçu des procédures en cours

Demandez aussi si des procédures judiciaires impliquant la copropriété sont en cours et le cas échéant, quels sont les montants en jeu. Vous pouvez ainsi directement estimer le risque que vous encourez, car, en tant que nouveau propriétaire, vous serez directement concerné par les conséquences tant positives que négatives de ces procédures. Les frais d’avocat étant partagés entre les copropriétaires, vous devrez contribuer au paiement des notes d’honoraires dès que vous serez propriétaire si une procédure judiciaire est en cours.

Certaines procédures – par exemple à l’encontre d’un entrepreneur – peuvent aussi indiquer que l’immeuble présente des défauts techniques.

6. Le fonds de réserve

Renseignez-vous enfin sur le fonds de réserve et la quote-part liée à l’appartement que vous souhaitez acheter. Les versements des précédents propriétaires de l’appartement ne peuvent leur être restitués. Le fonds de réserve est en effet rattaché à l’appartement et non au propriétaire de sorte que vous pourrez bénéficier de cette réserve en tant que nouveau propriétaire. Sachez que dans le cadre des négociations, le vendeur pourrait vous demander de l’indemniser pour sa quote-part dans le fonds de réserve.