Hériter de la maison familiale sans frais

Dans les trois Régions du pays, le conjoint survivant peut hériter de la maison familiale sans avoir à payer de droits de succession. Mais cette largesse fiscale n’est pas automatique.

Dans les trois Régions, le connjoint/cohabitant légal survivant ne paie plus de droits de succession sur sa propre part du logement familial au décès de son partenaire. Notez que cette exonération ne vaut pas pour une seconde résidence ou un bien qui serait, par exemple, mis en location. Elle concerne exclusivement le logement où le couple avait résidence commune et il n’est pas nécessaire que l’un et l’autre en soient propriétaires. L’inscription au registre de la population suffit à prouver qu’il s’agit effectivement de la résidence principale commune. A défaut, il existe de nombreux autres moyens: factures, assurances, contrat de location, etc.

L’exonération est souvent sans objet

Dans la pratique, l’exonération des droits de succession sur la maison familiale pour le partenaire survivant est souvent sans objet. Exemple : supposons que la mère décède et que la maison familiale, d’une valeur de 500.000 €, se trouve dans la communauté des biens. La moitié de la maison (250.000 €) tombe dans sa succession, l’usufruit revenant à son mari et la nue-propriété aux enfants.

Seul l’usufruit qui revient au conjoint survivant est exonéré, pas la nue-propriété des enfants. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier. S’il est âgé de 80 ans par exemple, son usufruit ne vaut que 8%. L’exonération n’est alors que de 20.000 €, soit 8% de 250.000 €. La nue-propriété qui revient aux enfants – et qui vaut dont 92% (230.000 €) – est soumise à l’impôt sur la succession qui peut atteindre 27% en Flandre et 30% à Bruxelles et en Wallonie.

Si la maison familiale était un bien propre de la mère, les droits de succession sont encore plus élevés. Bref, l’exonération de la maison familiale n’est généralement pas très intéressante... à moins que vous ne preniez préalablement vos dispositions. Si le conjoint survivant hérite de 100% de la maison familiale, il peut être totalement exonéré d’impôt.

Deux solutions simples

1. Deux testaments. Les conjoints mariés peuvent rédiger chacun un testament dans lequel ils stipulent que la pleine propriété de la maison familiale reviendra à l’autre et que, pour le reste, la loi sur les droits de succession sera d’application. Il n’est pas nécessaire d’établir un testament notarié (+/- 400 €). Un testament olographe – écrit, daté et signé de la main du testateur – est tout aussi valable. Mieux vaut l’établir en deux exemplaires, conservés en deux endroits différents au cas l’un serait détruit, dans un incendie par exemple. Une bonne solution, peu coûteuse, consiste à remettre au notaire son testament olographe sous une enveloppe scellée. De la sorte, on est certain qu’il sera produit après le décès (environ 100 € par testament).

Les cohabitants légaux peuvent également rédiger chacun un testament par lequel ils s’accordent l’un l’autre la pleine propriété de la maison familiale, mais ils doivent tenir compte de la réserve des enfants. Pour les cohabitants de fait, ce mécanisme n’est accessible qu’en Flandre.

2. La clause d’attribution. Si la maison familiale fait partie de la communauté ou se trouve en indivision (par exemple, un partage 50/50) et qu’il existe une clause d’attribution au conjoint survivant, il n’y a pas lieu de faire d’autre démarche. En revanche, en l’absence de clause d’attribution alors que la maison est en communauté de biens ou en indivision, il suffit de l’insérer par acte notarié (environ 600 €).

Notez que, depuis peu, les couples mariés sous le régime de la séparation des biens et dont la maison familiale est en indivision (par exemple 50/50), peuvent également recourir au mécanisme de la clause d’attribution . Elle permet au conjoint survivant de choisir la totalité de la maison qui se trouve dans la communauté ou en indivision. Il hérite donc de la totalité de la maison familiale sans avoir à payer un euro de droits de succession.

Quelles conséquences pour l’avenir?

Dès lors que la maison familiale lui revient libre d’impôts, le survivant peut la vendre sans l’autorisation des enfants. Mais à son décès, ses enfants (ou ses autres héritiers) devront payer des droits de succession sur la valeur totale de la maison. Il est donc préférable qu’il prenne d’autres dispositions pour sa succession. Par exemple, donner la maison en nue-propriété aux enfants, la vendre et donner une partie du fruit de la vente aux enfants via un don bancaire, etc.