Acheter une maison en toute sérénité

Annemie Goddefroy

13-04-2022, 08:42 Mise à jour le: 19-09-2023, 09:27 Source: Plusmagazine

Lorsque vous achetez une maison, il est important qu’elle soit « quitte et libre de toutes charges ». Que signifient exactement ces deux mots? Et qu’en est-il des infractions urbanistiques?

Une personne ne peut vous vendre une maison (ou un autre bien) que si elle en est le propriétaire. En cas de litige à ce sujet, toute assignation ou décision de justice sera signalée au bureau de sécurité juridique (ancien bureau des hypothèques ou de l’enregistrement). Le notaire vérifie cela avant de signer l’acte. Il vérifiera également si la maison que vous souhaitez acheter est quitte et libre de toutes charges, c’est-à-dire sans dette ni hypothèque.

Pas d’hypothèques

Il est possible que le vendeur de la maison que vous souhaitez acheter doive encore rembourser une hypothèque pour cette maison. Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire vérifiera si une hypothèque a été établie et, le cas échéant, demandera au créancier (la banque du vendeur) de régler la dette. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes. L’hypothèque peut alors être levée. Car en cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu à la demande de la banque du vendeur.

Libre de toutes charges

Le notaire est également tenu par la loi de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession. Si le percepteur d’impôts informe le notaire dans les 12 jours ouvrables de sa demande qu’il y a effectivement encore des dettes fiscales, le notaire doit déduire le montant nécessaire du prix de vente afin d’apurer les dettes. Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu. Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.

Qu’en est-il des infractions urbanistiques?

En principe, la construction d’un bâtiment sans permis ou non conforme au plan constitue une infraction urbanistique. Un changement d’affection sans autorisation constitue également un délit de construction. Des exemples typiques sont la construction d’une maison plus large ou plus haute que celle demandée ou l’utilisation de matériaux différents de ceux spécifiés dans le permis. L’ajout d’une véranda, par exemple, sans permis, peut également constituer une infraction urbanistique.

En Wallonie, le nouveau code du développement territorial (CoDT) prévoit:

Une amnistie pour situations irrégulières antérieures au 01.03.1998. Si aucune procédure pénale, civile ou administrative n’a été engagée pour des actes et travaux réalisés ou érigés avant cette date, le propriétaire ne risque plus rien. Les délits de construction seront automatiquement régularisés sans aucune démarche administrative à réaliser. Mais cela ne signifie pas que l’administration croira le propriétaire sur parole (concernant le timing). Il devra éventuellement apporter des preuves.
Un délai de prescription de 20 ans pour les faits postérieurs à 1998. Ce délai est destiné à figer des situations qui étaient infractionnelles à l’origine mais qui n’ont pas provoqué de réaction de riverains ou de l’administration. L’écoulement du temps entraîne ainsi une régularisation automatique. Si la prescription est acquise, le propriétaire ne doit plus redouter d’amende administrative.

Source: notaire.be