Coût, contrat, TVA, assurance... Bâtir et rénover en 40 questions

Construire et rénover dans les règles de l’art. Financer ses travaux. Faire valoir ses droits auprès des entrepreneurs et des architectes... Sans oublier les incontournables économies d’énergie! Autant de questions et de réponses concrètes sur votre habitat.

Dans ces 40 questions (et réponses), nous avons mis l’accent sur les financements des projets, mais aussi les coûts des investissements dans les énergies renouvelables en nous intéressant en particulier aux grandes tendances que sont les pompes à chaleur, le solaire, l’audit énergétique, entre autres.

Il nous a semblé utile aussi de rappeler les droits et les devoirs en matière de construction, ceux du bâtisseur, du rénovateur, de l’entrepreneur et de l’architecte, mais aussi de l’investisseur qui met en location son bien.

Enfin, nous avons désiré (re)faire le point sur des notions souvent employées, parfois un peu oubliées ou encore méconnues. On pense, entre autres, à la loi Breyne ou à la garantie décennale.

CONSTRUIRE, RÉNOVER, ACHETER

1. Combien ça coûte de faire construire?

En considérant toutes les nouvelles normes énergétiques, il faut compter un coût de construction, pour du neuf, de l’ordre 1.800€ par mètre carré, en constante augmentation. Et c’est bien entendu une moyenne qui ne prend pas en compte l’onéreux achat du terrain, un chiffre juste indicatif qui varie selon les projets. Reste que cette moyenne va inévitablement augmenter.

2. Faut-il s’attendre (encore) à des augmentations de prix?

Hélas oui. Car les prix des matériaux de construction ne cessent d’augmenter depuis des mois, et la guerre en Ukraine n’a rien arrangé. Selon une enquête de la Confédération Construction, 95% des entreprises de construction s’attendent à une poursuite de ces augmentations ces prochains mois. Elles concernent surtout l’acier, le bois, les matériaux d’isolation et les métaux non ferreux.

Autre écueil: le coût de la main-d’oeuvre. Les salaires dans la construction ont augmenté de 3,51 % en 2020 et 2021 (SD Worx). Et au cours des années 2021 et 2022, l’indexation totale devrait atteindre 7%. Notons que les salaires dans la construction sont déjà 10% supérieurs à la moyenne de l’économie. La pénurie de main-d’oeuvre dans le secteur ne va certainement pas modifier la donne. Bien au contraire!.

3. Mon contrat de construction/rénovation est-il bétonné?

Parfois non, souvent oui. Tout dépend de la clause révision. Comme le souligne la Fédération Construction, plus de la moitié des hausses de prix restent à la charge de l’entrepreneur dans un premier temps. Mais dans 41% des cas, la facture de ces augmentations va désormais (plutôt partiellement que totalement) être à charge du client. Car les entreprises du secteur sont de plus en plus nombreuses à travailler avec une clause de révision (désormais plus de 60% des entreprises contre 40% il y a encore quelques mois). Cela signifie que les prix du devis ne sont donc plus contraignants avec une clause de révision incluse dans le contrat. Cette clause permet à l’entrepreneur de répercuter l’augmentation de divers prix vers le client final. Un entrepreneur, selon la même logique, peut aussi travailler avec un tarif journalier. Il fluctue à la hausse comme à la baisse selon la conjoncture.

4. Et combien coûte un m2 de bâti en Belgique?

Le prix moyen du mètre carré d’un bien déjà construit s’affiche à 2.169 €/m2 en Belgique. Une

hausse de plus 6% sur un an, selon Immoweb. Cette dynamique de prix est tirée par Bruxelles, avec 3.329 €/m2 suivie de la Flandre dont le m2 revient est à 2.263€ et de la Wallonie avec 1.638 €/m2.

5. Pourquoi ne faut-il surtout pas sous-estimer le coût d’une rénovation?

Les amateurs de logements à rénover sont nombreux tant pour des questions financières que par passion des habitations de charme. Mais attention aux coûts cachés et aux fausses économies qui vous ruinent. Rénover un appartement d’une cinquantaine d’années, par exemple, cela coûte un os! Il faut compter, entre 1.000€ et 1.500€ au m2. Et on ne parle pas de travaux d’embellissement, mais des tâches nécessaires pour porter l’habitation aux normes: on pense à l’installation d’un système de chauffage performant, au remplacement des châssis, à l’isolation thermique et phonique, à l’installation électrique. Il faudra aussi composer avec le syndic de l’immeuble. Pour une nouvelle installation de chauffage, ne faudra-t-il pas couper le réseau de tout l’immeuble? Illusoire de le faire en hiver. Quid des conduits techniques communs pour les évacuations des sanitaires? Des travaux, on sait quand ils commencent (et encore), mais on ne sait jamais quand ils finissent. Et encore faut-il se loger en attendant leur fin...

6. Pourquoi faut-il toujours surévaluer son budget de rénovation?

Si une habitation à rénover semble être financièrement une bonne affaire, comment savoir si les travaux ne vont pas coûter autant, voire plus qu’une neuve? Idéalement, il faudra se faire assister d’un expert qui va vous épauler avant d’entamer les travaux à entreprendre, qui va évaluer les métrés, etc.

Le risque est aussi de sous-estimer le budget de rénovation. Ce qui impliquera inévitablement de devoir refaire un prêt à des conditions moins avantageuses pour terminer les travaux (s’il est encore possible d’en faire un). C’est pourquoi les institutions bancaires qui accordent les crédits demandent généralement à leurs clients de ne surtout pas calculer leur budget de manière trop serrée et même de le surévaluer de 10 à 15%. Pourquoi? Pour couvrir les mauvaises surprises inhérentes à toute rénovation.

7. Quel taux de TVA pour les démolitions-reconstructions?

Le gouvernement fédéral a décidé de prolonger le taux de TVA à 6% sur les démolitions-reconstructions après 2022. Normalement, cette mesure devait prendre fin à la fin de cette année. Pour la Confédération Construction, c’est un « ouf » de soulagement: « car même lorsqu’il s’agit de projets de construction plus importants (plus de 10 appartements, par exemple), dans la pratique, la période de construction ne sera pas terminée à la fin décembre 2022. » Beaucoup d’acheteurs se retrouvaient donc découragés lorsqu’ils devaient détruire de vieilles parcelles. Ils voulaient bien acheter, mais ils attendaient. Il était compréhensible de vouloir avoir la certitude de pouvoir bénéficier du taux de TVA à 6%.

8. Rénovation, avez-vous averti votre assureur?

On oublie souvent de faire adapter son assurance après des travaux de rénovation, ce qui peut donner lieu à de désagréables surprises en cas de sinistre. Des milliers de permis d’urbanisme sont délivrés chaque année pour des rénovations. Pourtant, un assuré sur deux n’a jamais fait revoir son assurance incendie. Quel est le danger? Un assureur est en droit d’appliquer ce qu’on appelle la règle proportionnelle si la valeur assurée de l’habitation, mentionnée dans le contrat, est inférieure au montant nécessaire à la reconstruction de l’habitation. Dans ce cas, l’assuré ne sera pas indemnisé pour l’ensemble des dommages, mais en proportion. Exemple: si après une rénovation, l’habitation a doublé de valeur, mais que l’assureur incendie n’en a pas été avisé, ce dernier n’indemnisera son client que pour la moitié en cas de sinistre.

9. Faut-il d’abord acheter en premier?

Vous êtes propriétaire et vous désirez acquérir une autre habitation davantage à votre goût pour y habiter, par exemple pour passer d’une maison à un appartement. Mais faut-il vendre ou acheter en premier. Si vous achetez en premier, vous n’aurez pas la crainte d’être sans toit. Et vous économiserez peut-être un double déménagement. D’un autre côté, vous devrez aussi avoir les reins assez solides pour supporter deux habitations, même durant un temps restreint. Il existe cependant la solution du crédit pont. Il permet de financer un investissement immobilier dans l’attente de la réception d’un autre bien. Attention, un crédit pont implique aussi des frais importants.

10. Faut-il vendre avant d’acheter?

Des projets immobiliers en vue, faut-il acheter ou vendre en premier (voir question 9). Si vous vendez en premier, l’avantage est de s’appuyer sur une somme précise afin d’acquérir une autre habitation. Vous ne serez pas obligé non plus de supporter les charges de deux habitations: celle que vous aimeriez vendre, mais qui n’a pas encore trouvé d’acheteur, et celle que vous venez d’acheter. Vendre en premier n’est cependant pas sans risques. Car avant d’acquérir un bien, il y a parfois de longs délais qui s’écoulent entre la signature du compromis et l’acte définitif. Sans oublier les travaux. Donc, si vous vendez avant d’acheter, l’idéal est d’avoir une roue de secours: s’appuyer sur la famille pour éventuellement vous héberger le temps nécessaire. Vous pouvez aussi louer un bien en attendant, mais il vous faudra assumer un loyer en plus du remboursement du prêt hypothécaire. Un conseil: si vous optez pour la vente en premier, négociez avec votre acheteur des délais assez larges pour la remise des clés, quitte à accorder une petite ristourne...

Et au final, acheter ou vendre en premier? Il n’y a pas de recette miracle. Tout dépend de votre situation et de vos capacités financières. Le tout, c’est de bien peser le pour et le contre. Et surtout de tout planifier pour éviter les mauvaises surprises.

S’ENDETTER INTELLIGEMMENT

11. Comment choisir un prêt hypothécaire?

Un emprunt hypothécaire? C’est d’abord trouver un organisme prêteur et ensuite négocier avec lui de bonnes conditions. Les offres des organismes financiers sont rarement figées. Il s’agit souvent d’un accord commercial entre deux parties. Cet accord est donc négociable. C’est enfoncer une porte ouverte, mais n’hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs établissements de prêt. Comparez le taux annuel effectif global (TAEG), c’est ce taux qui reprend la totalité du coût du crédit et des frais exposés. Il est calculé de la même manière partout. Posez-vous aussi cette simple question: combien vais-je payer chaque mois pour un même montant emprunté et sur une même durée?

12. Est-ce le moment de renégocier son emprunt?

Les taux des crédits hypothécaires ont augmenté ces derniers mois. Le taux fixe sur 25 ans s’élève désormais à plus de 2%, le niveau le plus élevé depuis trois ans. Les économistes prévoient une augmentation des taux fixes des emprunts hypothécaires durant cette année 2022. Certes, elle ne sera heureusement pas à l’image de l’inflation, mais elle pourrait/devrait se traduire par une hausse de 0,5% sur les taux hypothécaires (dans un premier temps). Il ne faudra pas s’attendre à une remontée des taux des crédits hypothécaires spectaculaire, mais graduelle. Alors, le temps de renégocier son emprunt hypothé caire est-il venu?

Pas spécialement. Il faut tout d’abord se poser ces questions: quelle est la durée restante du crédit et quel est le capital restant dû?

On estime qu’il est intéressant de renégocier son crédit hypothécaire lorsque la différence entre l’ancien et le nouveau taux est d’au minimum 1 point. Et surtout si vous êtes dans la première moitié du remboursement du crédit hypothécaire. Pourquoi? Car vous remboursez plus d’intérêts que de capital au début. Dans les faits, il est rarement intéressant de refinancer un prêt hypothécaire après le premier tiers de la durée d’un crédit.

13. Le taux seul est-il la panacée?

Mais attention, car en crédit hypothécaire, le taux n’est pas la seule donnée à analyser. Pour obtenir un taux intéressant, il faut parfois prendre un compte à vue dans une banque et domicilier son salaire. Même si les offres couplées sont théoriquement interdites, vous devrez probablement souscrire à des assurances vie, habitation ou familiale pour obtenir un taux favorable? Offriront-elles de bonnes couvertures? Quel sera leur coût? Et vous a-t-on parlé des frais d’expertise du bien à acheter et des frais de dossier? Bref, tout cela mis bout à bout, le taux proposé sera-t-il toujours aussi intéressant? On n’a donc pas d’autre solution que de prendre sa calculatrice et d’additionner tous les coûts. Ce n’est qu’en procédant de la sorte qu’on pourra réellement comparer.

CONNAÎTRE SES DROITS ET... SES DEVOIRS

14. Quelles sont les missions de l’architecte?

Pour toute construction, rénovation ou transformation nécessitant un permis préalable, la loi du 20 février 1939 impose au maître d’ouvrage (terme désignant celui qui fait construire) de charger un architecte d’établir les plans et de contrôler l’exécution des travaux. Le rôle d’un architecte est de diriger la construction ou la rénovation de l’habitation, de s’assurer du respect des délais, du budget et des exigences techniques. Cette profession doit idéalement jouer à « l’avocat » de la construction, c’est-à-dire qu’elle doit défendre les intérêts du maître d’ouvrage face aux administrations, aux entrepreneurs, etc.

Un architecte ne fait pas que tirer des plans et préparer tous les documents demandés par l’administration. Il doit aussi demander des devis aux entreprises ; contrôler les travaux durant le déroulement des travaux ; examiner les décomptes et factures ; assister le maître de l’ouvrage lors des réceptions provisoires et définitives.

15. Un architecte peut-il tout se permettre?

Vous voulez juste une petite extension à votre demeure, mais votre architecte a des rêves de grandeurs... La convention écrite doit préciser que l’architecte ne peut soumettre que des projets qui restent dans les limites raisonnables du programme et du budget. L’architecte engage en outre sa responsabilité. Il peut être tenu pour responsable de vices graves durant dix ans. Raison pour laquelle il est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire.

16. Et quels sont les devoirs du client?

Un contrat lie le maître ouvrage (le client donc) et l’architecte. Il détermine le mode de fixation des honoraires. L’architecte s’engage en contrepartie à exécuter un travail de manière indépendante moyennant un prix. Notons que les tarifs ne sont pas fixes et varient d’un professionnel à l’autre. Le client a des obligations. Il doit délivrer des informations nécessaires comme le budget, le titre de propriété, etc. Il doit faire assurer l’immeuble ou encore transmettre sans délai tous les documents administratifs ou civils qui concernent le projet. Il est tenu de s’intéresser à la solvabilité des exécutants et à leur assurance en responsabilité civile.

17. En cas de conflit?

C’est l’achèvement de la mission de l’architecte qui marque la fin du contrat. Celui qui fait construire ou rénover peut cependant résilier unilatéralement le contrat moyennant le paiement des prestations déjà exécutées ainsi que du manque à gagner. Cette indemnité correspond parfois à 50% des honoraires afférents aux prestations non exécutées. Mais en cas de manquement grave de l’archi tecte, le maître d’ouvrage conserve le droit de demander la résiliation judiciaire sur base de l’article 1184 Code civil. C’est un juge qui appréciera la notion de gravité et qui imposera les modalités de la rupture.

18. Que coûte un architecte?

Les tarifs varient sensiblement selon les prestations. Il faut généralement compter 4% du budget en construction clé sur porte, 8% pour la construction d’une maison neuve et 12% en rénovation. Ce sont bien entendu des prix indicatifs qui peuvent varier fortement d’un professionnel à l’autre et du projet à réaliser (rénovation lourde ou pas, etc.). L’Ordre des architectes a développé un outil en ligne qui donne une estimation du nombre d’heures de prestation d’un projet. Se rendre sur  » Ordredesarchitectes.be  » et ensuite choisir  » travailler avec un architecte  » et  » outil de calcul des prestations.  »

19. La garantie décennale?

« Qui bâtit pâtit », dit l’adage. Il existe fort heureusement des mesures qui protègent les proprié taires des malfaçons ou des erreurs de conception. C’est la garantie décennale. Durant 10 ans à compter de la réception provisoire, l’acquéreur dispose d’un recours, contre le vendeur, l’architecte et l’entrepreneur pour les problèmes de stabilité et d’étanchéité.

20. Quels sont les dommages relevant de la responsabilité décennale?

Les défauts graves à l’ouvrage édifié, par exemple les fissures qui affectent les murs porteurs, les fondations, les défauts liés aux vices du sol, l’instabilité de l’ouvrage et l’étanchéité de l’immeuble, soit des infiltrations d’eau au travers des toitures et des murs. Les critères relevant de l’esthétisme ne sont pas retenus. Toute une jurisprudence s’est développée en la matière. Elle étend la garantie décennale à certaines malfaçons qui empêchent un « usage normal » du bâtiment ou d’une partie de celui-ci. L’appréciation est laissée aux tribunaux et aux interprétations. Concrètement: il est toujours question de vices qui affectent ou compromettent la solidité d’un gros ouvrage. La notion de gros ouvrage est appréciée de manière large. Pour faire simple: si la structure vacille, la garantie est d’application. L’entrée de garage qui s’effondre: oui. Son revêtement en tarmac qui fond par grand soleil: non, car ce n’est que le revêtement. La piscine en dur qui se fend: oui. Sa peinture qui s’écaille: non. La terrasse qui menace de s’effondrer: oui. Son carrelage qui ne tient plus: non.

La garantie décennale couvre aussi les problèmes d’étanchéité. Un tuyau suinte dans un mur. Ce qui provoque des taches d’humidité. Peut-il faire valoir cette garantie? La réponse est non. Car si la garantie décennale couvre bien les vices cachés, ils doivent mettre en péril la structure du bâtiment. Ce n’est pas le cas ici.

21. Pour quels types de réparation?

Deux réparations existent en matière de garantie décennale: remise en état ou, si cela est impossible, versement d’une somme d’argent à titre d’indemnité. Notons que si c’est un tribunal qui a tranché, une nouvelle garantie décennale recommencera à courir dès le jour de la réception provisoire de la réparation. Attention, n’entamez jamais vous-même les réparations, vous risqueriez de perdre tous vos droits.

22. Qu’en est-il de la notion de vices cachés?

Reprenons l’exemple juste évoqué plus haut d’un tuyau qui suinte dans un mur et qui n’est pas couvert par la garantie décennale. Le propriétaire peut par contre invoquer la « garantie des vices cachés » reprise par l’article 1641 et suivants du Code civil. Il stipule que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Bien entendu, tout le défi sera d’apporter les preuves que le vendeur savait qu’il y avait un vice caché. Et ça, c’est une paire de manches.

23. Pourquoi parle-t-on de charge de la preuve?

En matière de garantie décennale, une notion très importante est celle de la « charge de la preuve ». Un maître d’ouvrage est souvent la personne la moins qualifiée face à un entrepreneur ou un architecte. Et pourtant, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’une faute a été commise. Il est vivement conseillé de toujours bien suivre son chantier et de prendre de nombreuses photos à toutes les phases de la construction ou de la rénovation lourde. Et par la suite, en cas de problème, l’idéal est de se faire épauler par des experts indépendants qui connaissent les ficelles du métier.

24. Garantie et faillite?

Il sera malheureusement très difficile d’invoquer la garantie décennale à l’encontre d’un constructeur qui a fait faillite. Le problème est que, souvent, il n’y a plus de garanties suffisantes pour couvrir une action éventuelle en dommages et intérêts. Une action auprès du curateur de la faillite est très hasardeuse, car il s’agit d’une créance non privilégiée. L’architecte demeure néanmoins tenu par cette même garantie décennale et doit donc assumer ses erreurs de conception. Il doit souscrire une assurance destinée à couvrir sa responsabilité dans l’exercice de son métier.

25. C’est quoi la loi Breyne?

La loi Breyne, qui a déjà plus de 50 ans, protège le futur propriétaire d’une maison sur plan ou à construire contre le risque d’insolvabilité de l’entreprise ou d’inachèvement des travaux. Elle fixe notamment des modalités de paiement et la limitation des acomptes. Le prix total du contrat doit être fixé à l’avance, mentionné dans le contrat et respecté. Un an doit aussi s’écouler entre la réception provisoire et la réception définitive du bâtiment.

Par ailleurs, aucun paiement ne peut être exigé avant signature du contrat, l’acompte ne doit pas dépasser les 5% de l’ensemble et l’entrepreneur ou le vendeur doit verser une caution bancaire. C’est elle qui doit prémunir l’acheteur contre une éventuelle insolvabilité dans le cas d’inachèvement des travaux et de faillite. La loi Breyne stipule que les entrepreneurs doivent constituer un cautionnement à hauteur de 5% du prix total de l’habitation.

L’avance versée lors de la conclusion du contrat ne peut excéder 5% de son montant total. Par la suite, le paiement se fera par tranches qui ne pourront excéder la valeur des travaux déjà réalisés.

• 35% à l’achèvement des fondations,
• 50% à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée,
• 65% à l’achèvement du dernier plancher haut,
• 70% à la mise hors d’eau,
• 80% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
• 90% à l’achèvement de tous les travaux d’équipement, plomberie, chauffage,
• 95% à l’achèvement de l’immeuble

26. Des indemnités en cas de retard des travaux?

Vos travaux prennent du retard et cela vous inquiète? Les dates de début et d’achèvement/ou de réception sont mentionnées dans le contrat, mais ils mentionnent aussi que la période d’exécution est prolongée durant les congés du bâtiment ou en cas d’intempéries. Le maître d’ouvrage est bien démuni face à cette réalité et on conseille toujours de calculer en jours calendrier et non en jours ouvrables pour éviter les mauvaises surprises: un jour ouvrable vaut généralement deux jours calendriers.

Et si malgré tout, les dates en jours ouvrables n’ont pas été respectées, donc en dehors des intempéries et des circonstances exceptionnelles comme le gel mentionnées dans le contrat, que se passe-t-il? L’acquéreur pourra prétendre à des indemnités de retard. Maigre consolation car les indemnités sont calculées par jour de retard et selon le prix du marché de la location, ce qui ne couvre pas les frais engendrés: prêt hypothécaire, d’un double loyer, annulation du déménagement.

ÉCONOMISER L’ÉNERGIE

27. Diminution de la TVA pour du renouvelable

Avec l’augmentation du prix des énergies fossiles et la crainte d’approvisionnement depuis la guerre ukrainienne, le Fédéral a acté la prolongation de deux réacteurs nucléaires durant 10 ans. Mais en contrepartie, les autorités vont favoriser les énergies renouvelables pour accélérer notre indépendance énergétique. Parmi les mesures prises, la TVA pour les pompes à chaleur, les panneaux solaires et les chauffe-eau solaires passe désormais de 21 à 6% pour toutes les maisons de moins de 10 ans. Cela concerne donc aussi les nouvelles constructions.

28. Pourquoi les pompes à chaleur s’imposent-elles partout?

Déjà populaires, les pompes à chaleur s’imposent partout poussées dans le dos par les autorités comme en Flandre où il a été décidé qu’à partir de 2023, toutes les nouvelles constructions devraient obligatoirement être chauffées, au minimum, par des pompes à chaleur hybrides. Le principe d’une pompe à chaleur? Elle récupère l’énergie thermique gratuite contenue dans l’air, le sol, voire l’eau souterraine. Si un réfrigérateur extrait les calories des aliments, une pompe à chaleur extrait la chaleur de son environnement afin de le chauffer ou de le rafraîchir. Car le processus de récupération de chaleur peut être inversé en été. Les pompes à chaleur utilisent de l’électricité. Mais 1 kWh d’électricité consommé fournit environ 4 kWh de chaleur. L’idéal est donc de combiner la pompe à chaleur à des panneaux solaires photovoltaïques. Le prix d’une installation? Généralement entre 7.500 et 12.500 €, parfois plus. Notons qu’une pompe à chaleur ne permet généralement pas de chauffer une habitation entière. Elle doit être couplée avec une chaudière hybride au gaz, par exemple. Maintenant, au vu des prix de l’énergie, le retour sur investissement est généralement inférieur à 10 ans d’autant qu’il existe des primes à l’installation dans les trois Régions du pays.

29. Rentables, des panneaux solaires?

Un électricien a calculé la rentabilité d’une installation de panneaux photovoltaïques en Belgique. Elle coûte 6.000/7.000€ (TVA de 6% incluse) pour une installation de 14 panneaux capables de couvrir une consommation moyenne de 4.000 kWh/an. En comptant l’aide financière des pouvoirs publics, l’investissement sera remboursé en seulement six ans, moins si vous roulez en voiture électrique. Le rendement financier de panneaux solaires est estimé à 15% par an durant minimum 25 ans.

30. Est-il intéressant d’investir dans une batterie domestique?

Si vous produisez de l’électricité avec des panneaux solaires, est-il intéressant d’installer une batterie domestique en complément? Une telle batterie va stocker l’énergie solaire produite quand les panneaux solaires n’en produisent pas ou plus assez, notamment durant la nuit. Vous consommerez alors entre 60% et 80% de votre propre production d’électricité. Sans batterie, c’est seulement 50%. Mais est-ce rentable? Selon Test Achats, la rentabilité n’est pas vraiment atteinte et encore moins en Wallo nie ou il n’y a pas de prime pour ce type d’investissement au contraire de la Flandre. Pour l’organisation de défense des consommateurs, une batterie bien dimensionnée pour 4.000 kWh de production solaire doit faire 6kWh, ce qui coûte 5.500€ taxes comprises. Au tarif actuel de l’électricité, le temps de retour d’un tel investissement serait de 8,7 années, sans tenir compte de la diminution de la capacité de la batterie au fil des ans. La durée de vie en capacité suffisante d’une telle batterie n’est que de... 10 ans!

31. Économies d’énergie : quelles sont les alternatives auxquelles on pense moins?

Les prix de l’énergie ont augmenté de façon spectaculaire ces derniers mois. Il est probable que l’énergie restera chère sur le moyen voire le long terme. Il n’y a pas 36 solutions: modifier sa production d’énergie notamment en misant sur les nouvelles technologies vertes. Justement, après le chauffage le plus gros consommateur de notre budget énergétique concerne le chauffage de l’eau sanitaire. Classiquement, la production d’eau chaude sanitaire se fait dans notre pays avec un échangeur direct ou un chauffe-eau, raccordé ou non à une chaudière. Les sources d’énergie disponibles à cet effet sont l’électricité, le gaz naturel ou le mazout. Les alternatives? Un chauffe-eau thermodynamique qui utilise jusqu’à 75% de l’énergie de l’air ou un chauffe-eau solaire qui exploite jusqu’à 60% de l’énergie solaire. Si vous avez un ancien chauffe-eau électrique, l’économie est de plus de 1.000€ par an. Notons encore qu’il existe des primes (sous diverses conditions) à l’installation de ces appareillages dans les trois Régions du pays.

32. Quid du chauffe-eau thermodynamique?

C’est un appareil qui a une résistance intégrée, qui s’active en cas de nécessité, par exemple quand quatre personnes prennent un bain les unes après les autres et un réservoir tampon de 200 à 260 litres en moyenne contenant un grand volume d’eau à basse température (environ 45 °C). La source d’énergie utilisée pour chauffer l’eau est la chaleur retirée de l’air. De ce fait, il émet la moitié moins de CO2 qu’un chauffe-eau raccordé à une chaudière au gaz ou au mazout. Pour l’Association belge des pompes à chaleur et des chauffe-eau solaires, un chauffe-eau thermodynamique peut prendre en charge la totalité de production d’eau chaude sanitaire. Et pourtant, le système consomme 3 à 4 fois moins d’électricité que le chauffe-eau classique avec une résistance électrique. Si le chauffe-eau thermodynamique est raccordé à des panneaux photovoltaïques, l’épargne peut encore être plus considérable, car le chauffe-eau peut fonctionner avec l’électricité que vous produisez vous-même. Le prix d’un chauffe-eau thermodynamique est de plus de 3.000€ pour un volume de 260 litres.

33. Et un chauffe-eau solaire?

Il se compose d’un réservoir de stockage contenant un échangeur de chaleur en spirale relié à des capteurs solaires thermiques sur le toit (ce ne sont pas des panneaux solaires). Les collecteurs solaires absorbent la chaleur du soleil et la restituent grâce à un réservoir de stockage où l’eau sanitaire est chauffée par l’échangeur de chaleur. Selon les installateurs, et grâce à l’utilisation de l’énergie gratuite du soleil, un chauffe-eau solaire peut faire descendre votre facture d’énergie pour l’eau chaude de 40 à 60%. Une installation coûte dans les 4.500 €.

34. Pourquoi faudrait-il toujours commencer par un audit énergétique DE sa... toiture?

En Belgique, plus de la moitié des habitations ont été construites avant les années 70, soit à une époque où on ne se souciait guère des questions énergétiques. Voilà pourquoi, avant de s’embarquer dans des investissements dans du solaire ou autre, il faudrait idéalement procéder à un audit éner gétique de l’habitation. Car à quoi sert-il d’économiser de l’électricité, si on ne tient pas compte d’abord de l’isolation de la toiture, pour ne citer que cet exemple? Cette isolation est essentielle, car elle représente parfois 25-30% des déperditions thermiques d’une habitation. Un auditeur énergétique pourra donc dresser une liste prioritaire des économies à réaliser en priorité. Le coût approximatif d’un audit énergétique est de l’ordre de 700/800 €, parfois subsidié. Mais c’est utile et économique quand on sait qu’à partir de 2023 en Flandre (mais les autres Régions prennent le même chemin), celui qui achète une habitation dont le niveau de performance énergétique est inférieur ou égal à E devra rénover son logement pour atteindre un niveau D dans les 5 ans. Un tel investissement pour mettre aux normes son logement devrait coûter jusqu’à 37.000 €, selon la Confédération construction.

35. C’est quoi la thermographie infra-rouge?

C’est une technique qui dresse le bilan des déperditions de chaleur. Très utile avant d’entreprendre des travaux de rénovation! Grâce à une caméra thermique, la façade de la maison ou de l’immeuble est filmée. Des zones rouges/jaunes apparaissent alors sur un écran. Elles révèlent les points les plus chauds. Elles indiquent par où la chaleur s’échappe: fenêtres, chapes, etc. La thermographie infrarouge montre en quelque sorte l’invisible. Grâce à ces informations, des efforts spécifiques en matière d’isolation vont pouvoir être entrepris de la manière la plus pertinente possible. Combien coûte une thermographie infrarouge? Les prix sont variables d’un immeuble à l’autre. Disons, à titre purement indicatif, qu’un audit énergétique par thermographie infrarouge pour une maison unifamiliale revient à 500€ TVAC.

36. Que penser du triple vitrage?

Avec un triple vitrage, on s’approche de la valeur d’isolation d’un mur creux bien isolé. Il est ainsi jusqu’à deux fois plus performant qu’un double vitrage à haut rendement et jusqu’à six fois plus performant qu’un double vitrage « classique ». Mais comme il se compose de trois couches de verre (souvent séparées d’un gaz isolant de type argon, xénon ou krypton), il ne s’adapte pas aux menuiseries classiques. L’idéal est donc de le prévoir avant le début de travaux. Et s’il laisse passer un peu moins de lumière, il bénéficie d’une meilleure isolation acoustique, d’où sa popularité dans les environnements bruyants comme les alentours d’un aéroport. Les fenêtres à triple vitrage peuvent être jusqu’à 80% plus chères, mais le surcoût se récupérera en économies d’énergie sur leur durée de vie. Le confort thermique ressenti par les habitants de la maison est, par contre, immédiat.

37. Pourquoi isolation rime avec ventilation?

L’isolation du bâti est essentielle. Mais attention, une habitation bien isolée doit aussi être bien ventilée pour éviter qu’elle ne se transforme en... aquarium. C’est une question de santé, mais aussi d’économie d’énergie. Une ventilation performante évacue humidité, odeurs et polluants générés. Le hic, c’est que l’air extrait, par exemple celui des sanitaires ou de la cuisine, cède jusqu’à 90% de ses calories à l’air neuf. C’est évidemment une perte d’énergie. Fort heureusement, des systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux permettent une récupération de chaleur jusqu’à 95%. Le principe est celui de l’échangeur avec récupération des calories sur l’air extrait. L’air introduit dans le logement est donc réchauffé et doux en température.

38. La géothermie pour se chauffer?

Aller chercher la chaleur dans le sous-sol, c’est le principe de la géothermie. L’application la plus courante est celle des pompes à chaleur géothermiques ou pompes sol/eau (voir question 28). Des capteurs souterrains exploitent la chaleur du sol afin d’alimenter un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. Toujours en matière de géothermie, il faut aussi citer le puits canadien ou puits provençal. Ce système de climatisation naturelle exploite la température constante du sous-sol. Il est souvent composé d’un tuyau de sept centimètres de diamètre et de trois mètres de long. Il descend à environ 1,80 m dans le sol. Il y fait 12°C à cette profondeur. Le principe est relativement simple à comprendre: l’air est aspiré pour rafraîchir la maison l’été ou la réchauffer l’hiver (l’air froid est préchauffé lors de son passage dans les tuyaux). On associe de plus en plus puits canadien et la VMC à double flux (voir question du dessus) pour allier confort et économies d’énergie.

39. Comme s’isoler du... bruit?

Si l’isolation acoustique est désormais prise en compte lors de la conception de nouveaux immeubles, les anciens appartements ou maisons mitoyennes ne sont pas toujours isolés. Existe-t-il des solutions? Oui, mais elles ne vont généralement qu’atténuer les bruits sans les faire disparaître complètement. En réalité, il faudrait idéalement placer l’isolation chez son voisin pour ne plus rien entendre chez soi! Donc, pour atténuer les bruits des autres, il existe deux grandes solutions: soit le placement d’un matelas de matériau acoustique collé sur une plaque de plâtre, soit le montage d’une structure métallique indépendante de la paroi avec isolant et plaques de plâtre. Pour le plafond, l’isolation consistera en un plafond suspendu isolé tenu par une ossature métallique. Ce sont, hélas, de gros travaux à entreprendre. Le prix de la tranquillité?

40. Un dernier conseil qui vaut de l’or?

Que ce soit pour un audit énergétique ou tout autre chose concernant les économies d’énergie dans la maison, renseignez-vous toujours en priorité auprès du guichet énergie de votre administration communale. Il pourra vous aiguiller. Car il existe des primes ou des avantages fiscaux qui varient selon les Régions de Belgique et parfois même les communes. Demander un conseil ne coûte rien, mais il peut rapporter gros. Ce serait bête de s’en passer!