Investir dans une chambre d’hôtel: ce qu’il faut savoir

Quelle sécurité offre un placement dans une chambre d’hôtel ? 6% de rendement annuel, est-ce vraiment possible ? Et quels sont les droits et obligations du propriétaire ?

Vous avez 100.000€, ou plus, à placer ? Pourquoi ne pas investir dans une chambre d’hôtel ? Si les hôtels de la côte ont la... cote, le marché est large et offre également des possibilités dans de petites villes et à l’étranger. Veillez néanmoins à ne pas trop vous éloigner de chez vous dans la mesure où il est plus difficile d’exercer un contrôle sur des projets à l’étranger. Ils exigent de travailler avec des courtiers locaux et de connaître les us et coutumes du pays. Sans compter que les emplacements ne sont pas toujours choisis avec tout le soin voulu.

Qu’achetez-vous précisément ?

Imaginons que vous achetiez une chambre dans un projet hôtelier de 100 chambres à Ostende. Ne croyez pas que vous allez recevoir la clé de la chambre 19. Vous ne pourrez même pas passer la nuit dans  » votre  » chambre. Tout au plus recevrez-vous une réduction sur la réservation d’une chambre équivalente. Juridiquement, vous êtes effectivement propriétaire d’une chambre – un acte notarié est établi – mais, dans les faits, vous n’achetez que le droit aux bénéfices générés par sa location. Généralement, vos « intérêts » vous sont versés tous les trimestres. La plupart du temps, les chambres sont réunies dans un pool : que ce soit votre chambre ou la voisine qui soit louée n’a donc aucune importance. Tous les 3 mois, vous toucherez 1/100ème du bénéfice réalisé par l’hôtel moins 10% de frais de gestion.

Pleine propriété ou non ?

Soyez prudent : veillez à bien acheter la chambre en pleine propriété car ce pourrait ne pas être le cas. Il arrive en effet que la transaction ne porte que sur un bail emphytéotique ou sur un droit de superficie. Ce qui signifie que vous serez propriétaire de la chambre mais pas de la partie de terrain correspondante et que vos droits seront limités dans le temps. Il se pourrait également qu’on vous vende une formule par laquelle vous ne possédez aucun droit réel (propriété, bail emphytéotique,...) sur la chambre et que l’opération se résume à la souscription d’une obligation porteuse d’intérêt.

Quel pouvoir de décision ?

Les propriétaires sont tous tenus de conclure un contrat d’exploitation avec le même opérateur, lequel gère l’hôtel et loue les chambres à un prix qu’il détermine lui-même. Pas question que vous baissiez vous-même le prix de la location lorsque le client se fait rare. Par ailleurs, le contrat peut vous obliger à payer les frais de rénovation du bâtiment (et de votre chambre). Certains contrats contiennent même une clause d’expropriation au cas où vous ne tiendriez pas cet engagement.

Etes-vous copropriétaire ?

Les règles de copropriété d’un immeuble à appartements sont d’application. L’assemblée générale des copropriétaires peut donc prendre un certain nombre de décisions. Il arrive que, détenant un nombre important de parts dans la copropriété, un groupe, lié ou non à l’exploitant, décide des orientations qu’il entend donner à l’affaire. En théorie, il pourrait charger un autre opérateur de la gestion de l’hôtel mais, dans la pratique, la chose s’avère compliquée.

Quels risques ?

Un tel investissement n’est pas sans risques car son rendement dépend de la bonne réputation de l’établissement et du taux d’occupation des chambres. En décidant de participer à un projet hôtelier sur la côte belge, l’investisseur doit être conscient qu’une mauvaise météo peut faire chuter le rendement. C’est donc un investissement à long terme. Il faut encore tenir compte du fait que l’exploitant peut décider de cesser ses activités ou faire faillite. Dans ce cas, vous ne pouvez pas faire grand-chose pour louer votre chambre vousmême, si ce n’est attendre la nomination d’un nouvel exploitant.

Un rendement de 6% : réaliste ?

Lors des entretiens de vente, un rendement de 6% est très régulièrement avancé. Il est plus raisonnable de tabler sur 3 à 4% nets à long terme. Au début, quand l’hôtel doit encore se développer, le rendement est un peu plus faible. Les vendeurs font également miroiter que vous pourriez réaliser une belle plus-value au moment de la revente de la chambre. Même avec l’aide du promoteur, rien n’est moins sûr. Sachez encore que votre placement est peu liquide dans la mesure où le marché compte moins d’amateurs pour ce type de bien que pour un appartement classique.

PAR JOHAN ADRIAENS, ESTATE PLANNER ET JAN ROODHOOFT, AVOCAT