7 questions sur le nouveau droit des biens

Votre voisin peut-il placer une grue sur votre terrain? Que faire si vous trouvez une bague en or dans la rue? Un commerçant peut-il jeter l’objet que vous avez omis de récupérer? La nouvelle mouture du Code Civil répond à ces questions.

1. Votre voisin peut-il pénétrer dans votre jardin pour y récupérer un ballon ou un animal de compagnie?

La presse a largement fait écho à la nouvelle loi sur la propriété et au fait que vos voisins pouvaient, sans crier gare, entrer dans votre jardin pour y récupérer un ballon ou un animal de compagnie. Ce n’est pas tout à fait exact. La nouvelle loi précise que lorsqu’un objet ou un animal atterrit involontairement sur votre propriété, vous devez le rendre à son propriétaire ou lui permettre de le récupérer lui-même. La loi stipule que vous ne devenez pas propriétaire d’un animal ou d’un objet qui atterrirait sur votre propriété. Vous ne pouvez donc pas le conserver.

Mais votre voisin n’a pas le droit de pénétrer dans votre propriété sans vous en avertir au préalable. Vous pouvez parfaitement lui dire que vous lui renvoyez vous-même le ballon. Si vous refusez de le faire ou si vous n’êtes pas chez vous, votre voisin n’a pas non plus le droit de pénétrer chez vous. Pour récupérer son bien, il peut appeler la police voire s’adresser au tribunal.

2. Tout le monde peut-il passer sur votre terrain non bâti?

Si vous êtes propriétaire d’un terrain non bâti, désormais tout le monde – vos voisins, mais aussi les promeneurs – peut y passer/marcher. La loi précise toutefois: « sauf si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire de cette parcelle ou si ce dernier a fait savoir de manière claire que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation. »

3. Pouvez-vous conserver une bague trouvée en rue?

Si vous trouvez un objet dans la rue, vous êtes tenu de faire des efforts « raisonnables » pour en retrouver le propriétaire. Sans résultat, vous devrez le déclarer dans les 7 jours à la commune de votre choix, où votre découverte sera consignée dans un registre. Vous pouvez conserver l’objet vous-même ou le laisser à la commune. À l’issue d’un délai de six mois, vous ou la commune pourrez en disposer de bonne foi et d’une manière économiquement justifiée. Cette période est raccourcie pour les objets périssables, se dépréciant rapidement ou nuisant à l’hygiène, la santé ou la sécurité publiques. La période de conservation obligatoire des vélos est limitée à trois mois.

4. Un commerçant peut-il jeter l’objet que vous lui avez confié pour réparation, mais que vous avez omis de récupérer?

Si vous oubliez de récupérer un objet que vous aviez confié à un commerçant pour le réparer, celui-ci ne peut le jeter ou le vendre. Il doit d’abord vous adresser un courrier recommandé vous demandant de retirer l’objet en question. Il est tenu de le conserver un an, après quoi il est autorisé à le vendre, mais conformément à la loi, c’est-à-dire de bonne foi et d’une manière économiquement justifiée. Le commerçant peut conserver le produit de la vente à concurrence du montant dû pour la réparation, le solde éventuel vous revenant. Au cas où vous seriez introuvable, il doit verser ce solde sur un compte à rubrique mentionnant votre nom. Sans signe de votre part au bout de 5 ans, l’argent reviendra à l’État belge.

5. Usufruitier d’un logement, êtes-vous en droit de le mettre en location?

La nouvelle loi autorise l’usufruitier d’un logement ou d’un terrain à le louer ou l’affermer. Vous n’avez, en principe, pas besoin de l’autorisation du nu-propriétaire. Si l’usufruit venait à prendre fin, le bail se poursuivra pour une durée maximale de trois ans, après quoi il prendra fin de plein droit. Il est donc loin d’être acquis que le locataire pourra continuer à louer pour le reste de la durée initialement convenue. Si le contrat de bail n’est pas encore entré en vigueur au moment où l’usufruit prend fin, il ne prendra pas cours.

6. Votre voisin peut-il placer une grue sur votre terrain?

Sous l’ancienne loi, le droit d’échelle (ou servitude de tour d’échelle) permettait déjà de pénétrer dans la propriété d’un voisin pour, par exemple, effectuer des travaux sur sa propre toiture ou un mur non mitoyen. La nouvelle loi étend la portée de ce droit. Le propriétaire d’un terrain doit permettre à son voisin d’y pénétrer si cela s’avère nécessaire pour effectuer des travaux de construction ou de réparation à son bâtiment ou pour réparer ou entretenir une clôture non mitoyenne. Cela signifie que votre voisin pourrait placer une grue de construction sur votre propriété si c’est indispensable à la réalisation de certains travaux à sa maison.

Il doit évidemment vous en informer au préalable. Cependant, son droit tombe si vous avez des motifs légitimes de refuser l’accès, par exemple si votre voisin souhaite ériger illégalement une structure pour laquelle aucun permis de construire n’a été demandé. En outre, il doit exercer son droit de la manière la moins dommageable pour vous. Par exemple, placer la grue là où elle causera le moins de nuisance à votre propriété sachant que tout dommage donnera lieu à indemnisation. Pour éviter toute contestation, mieux vaut procéder à un état des lieux préalable. Vous pourrez ainsi démontrer l’état réel de votre parcelle avant le début des travaux.

7. Un droit de passage peut-il prendre fin?

Si une parcelle possède un droit de passage sur votre propriété, vous pouvez saisir le tribunal pour modifier l’emplacement du passage en invoquant l’évolution des circonstances, car l’exercice de ce droit empêcherait désormais l’usage normal de votre propriété ou pourrait être exercé à un autre endroit, moins dommageable pour vous. Vous pouvez aussi demander au tribunal sa suppression lorsqu’il n’est plus justifié. Peu importe l’ancienneté: même s’il a été accordé en raison d’un usage futur, vous pouvez demander qu’il soit résilié si l’usage n’a pas été réalisé dans un délai de 10 ans à compter du jugement par lequel il a été accordé.