Améliorer son habitation à moindre coût

Dans un marché immobilier dominé par les acheteurs et non plus par les vendeurs, comment rendre son habitation plus attractive sans se ruiner? En investissant dans les économies d’énergie ou en désencombrant l’espace?

« L’isolation thermique permet de réduire la facture de chauffage ». C’est un fait avéré! Si votre logement est mal isolé, si son score PEB est bas, les acquéreurs en déduiront qu’il a un coût énergétique élevé. Dans un marché immobilier qu’on annonce à la baisse, de mauvaises performances énergétiques sont comme une double peine pour le vendeur: moins d’argent escompté à cause du climat économique + une « perte » supplémentaire à cause de l’isolation et/ou d’un système de chauffage obsolète.

On vous dira, d’abord, de réaliser des travaux d’isolation avant de vendre. Et même si ces travaux sont devenus plus coûteux au vu de l’indexation des prix des matériaux et de la main-d’oeuvre, « on » vous assurera cependant que les travaux visant à améliorer la performance énergétique de votre bien seront toujours un investissement payant. Petit renseignement pris de notre côté pour le remplacement d’une toiture avec isolation, le prix (à titre purement indicatif) était d’environ 145€ le m2 hors TVA et hors finition. Bref, à ce prix, faut-il toujours investir avant de vendre?

Mal isolés, mais recherchés!

Car paradoxalement, selon la plate-forme Realo, le prix des passoires énergétiques ne s’est pas effondré. Si le marché de l’immobilier a connu un fléchissement fin 2022, deux types de biens échappent à la morosité: les logements très bien isolés et, contre toute attente, les très mal... isolés. « En raison de la hausse vertigineuse des prix de l’énergie et de l’inflation, le budget des ménages a fondu, commente Vincent Verlee de Realo. En outre, la hausse des taux d’intérêt fait que les emprunts sont plus chers. Nous estimons que le marché de l’immobilier belge devrait encore se ralentir l’an prochain. »

Comment expliquer que certains biens mal isolés arrivent encore à tirer leur épingle du jeu? « Les habitations présentant un certificat PEB F demeurent les moins chères, mais par rapport à celles ayant un indice D, elles se sont renchéries. Cela s’explique par les primes que les autorités accordent aux acheteurs de maisons mal isolées. Des mesures comme le taux de TVA réduit à 6% pour la démolition et la reconstruction ou les primes à la rénovation augmentent la capacité d’emprunt des ménages et le prix des habitations. »

Notre conseil?

Comparez avant d’entamer des travaux coûteux! Allez-vous consentir des investissements onéreux comme isoler une ancienne habitation? La réponse n’est pas tranchée. Il faut peser le pour et le contre et comparer l’état du marché, à combien se vendent des biens équivalents dans votre quartier. Restent-ils longtemps sur le marché? Sans oublier d’estimer les travaux de mise aux normes grâce à des devis. Vous verrez si le jeu en vaut la chandelle. La tâche vous semble difficile? Adressez-vous à un professionnel.

Les espaces, pas Le mobilier!

Outre les questions énergétiques, il existe quelques astuces pour sublimer un bien à moindre coût. « Ce qui intéresse les candidats acheteurs, ce sont les espaces, et pas votre mobilier ou votre vie privée, explique un agent immobilier. Enlevez ces lourdes tentures, évacuez l’immense garde-robe, créez de la lumière, de l’espace. Moyennant ces petites adaptations, les visiteurs auront assurément une tout autre impression en entrant. »

Les spécialistes de l’immobilier estiment que le coup de coeur pour une maison peut se produire dans les 90 premières secondes d’une visite. Bien entendu, il y a le quartier, la situation... Des données sur lesquelles vous ne pouvez pas agir. Par contre, rien ne vous empêche d’embellir votre bien et de le rendre d’abord plus attractif de l’extérieur. Une étude américaine a estimé que les travaux les plus rentables à faire avant une vente sont de changer sa porte d’entrée et de garage. Il en va de même pour des parterres bien entretenus.

Intérieur: 15% de plus-value!

Et quand les candidats rentrent dans l’habitation? L’essentiel sera basé sur la dépersonnalisation. Ce qui passe par le désencombrement des pièces, de petites réparations, de nouveaux aménagements, des rafraîchissements en peinture, le rangement et le nettoyage. On estime que le home staging (la mise en scène de la maison) permet de vendre ou louer un bien plus vite et avec jusqu’à 15% de plus-value par rapport au prix de vente moyen. La raison est simple à comprendre: la plupart des acquéreurs potentiels sont trop imprégnés de l’ambiance existante d’une maison ou d’un appartement. L’idée est donc de donner la neutralité nécessaire pour visualiser sa vie quotidienne dans cette maison ou cet appartement.

Les visiteurs, dans leur grande majorité, n’arrivent pas à se projeter dans un bien dont la décoration ne leur plaît pas. Propreté et petits travaux sont au programme. Ainsi, on peut repeindre certaines pièces pour qu’elles paraissent plus tendance et plus neutres. On s’attelle ensuite à la création d’ambiances. Le résultat? S’il est difficile de promettre à un vendeur qu’il arrivera à vendre son bien à un meilleur prix, on peut par contre lui assurer qu’il sortira du lot. Ce qui générera beaucoup plus de visites et, dès lors, une négociation moins ardue.

Par ailleurs, si certaines pièces « coup de coeur » sont essentielles pour l’acquéreur comme la cuisine et la salle de bain, évitez les travaux trop lourds. Vous pensez à une douche italienne pour embellir le tout? Mais peut-être que la famille qui fera l’acquisition de votre maison sera surtout ravie d’avoir une baignoire pour ses jeunes enfants en bas âge. Et elle aura peut-être aussi une nette préférence pour une cuisine fermée et non ouverte sur le salon...