Ce que coûte une seconde résidence à la Côte

Beaucoup de Belges rêvent d’un pied-à-terre à la mer. Pour eux, pour leurs enfants et leurs petits-enfants. Mais une seconde résidence engendre des frais. Est-ce une bonne idée de la louer pour les réduire ?

Un appartement trois chambres... Selon les agences immobilières, c’est aujourd’hui le meilleur investissement à la Côte. Mais cela coûte très cher. Le louer peut être une bonne idée pour couvrir une partie des frais. D’autant que les courts séjours de week-end ont la cote en ce moment et que la Côte belge est une destination idéale pour prendre un bol d’air. Mais, évidemment, pour pouvoir mettre votre appartement en location, vous allez devoir supporter des frais.

Du neuf ou de l’ancien ?

Les prix de l’immobilier à la Côte varient très fort. Ils dépendent du prestige de la commune, de la situation ou de l’état du bâtiment. Les appartements situés sur la digue sont beaucoup plus chers que ceux situés dans une rue intérieure. Et un appartement dans un immeuble neuf coûte davantage qu’un appartement dans un bâtiment plus ancien. En 2015, par exemple, le prix de référence pour un appartement situé sur la digue à Nieuport était de 349.500 ? contre 250.000? dans les rues avoisinantes (L’immobilier à la Côte, Trends-Tendances juin 2016). Les spécialistes constatent toutefois des renversements de situation. Certaines communes côtières, comme La Panne, se retrouvent avec une offre excédentaire d’appartements sur la digue. L’explication : trop de propriétaires, croyant que la situation de leur appartement leur garantissait le maintien de sa valeur, ont négligé les travaux de rénovation. Grave erreur ! Les acquéreurs potentiels ne doivent donc pas perdre de vue que la rénovation d’un appartement vétuste peut coûter fort cher. Ce qui met les prix sous pression.

La situation est tout autre dans le secteur de l’immobilier neuf. Là, le niveau des prix est stable, affirment les promoteurs. Mais ces nouveaux appartements sur la digue sont extrêmement chers (voir encadré ci-dessous). Néanmoins, ces prix élevés sont aussi pour corollaire des normes très strictes en matière de performances énergétiques. A terme, on a des chances de récupérer la différence... Que vous optiez pour du neuf ou de l’ancien, il faut aussi tenir compte des charges de copropriété, soit 250 à 300 ? par an pour le syndic, plus les frais d’entretien des communs, l’ascenseur, etc.

Les taxes auxquelles on ne peut pas échapper

Le fisc est beaucoup plus gourmand pour une seconde résidence que pour la première.

L’impôt foncier. Pour une seconde résidence, il n’y a pas de déductibilité par enfant à charge.

L’impôt sur le revenu. On le paie sur une seconde résidence, ce qui n’est pas le cas sur la première. Si vous ne louez pas l’appartement ou s’il est occupé par un locataire privé, vous êtes imposé sur le revenu cadastral majoré. S’il est occupé par un locataire à titre professionnel, le fisc vous taxe sur le revenu locatif. Si vous faites un emprunt pour acheter votre seconde résidence, vous bénéficiez d’un avantage fiscal.

Les taxes de seconde résidence. Beaucoup de communes côtières réclament une taxe de seconde résidence, dont elles fixent elles-mêmes les conditions et le montant. Elle varie de 500 à 1.000 ? par an.

Les taxes provinciales. La province de Flandre occidentale impose en plus une taxe provinciale de 118 ? sur les secondes résidences, à payer en une fois début janvier.

Les taxes immondices, environnement, etc. A ne pas négliger non plus quand vous évaluez les charges.

Les taxes de non-occupation. Si votre appartement ou votre maison de vacances n’est pas utilisé(e) pendant un certain temps, pensez au fait qu’une série de charges continuent à courir mais aussi qu’on peut vous réclamer une taxe de non-occupation.

En Flandre, si vous laissez un bien vide pendant 12 mois d’affilée, il peut être enregistré dans le registre communal des biens inoccupés. Après 12 mois de présence dans ce registre, vous devez payer une taxe de non-occupation. La commune où votre bien est situé en fixe le montant, mais avec un minimum légal de 1.100 €/an, sans plafond fixé par la loi. Il existe un certain nombre de dérogations à cette taxe.

Mieux vaut donc louer ?

Louer votre appartement peut effectivement être une bonne solution pour en amortir le coût mais cela occasionne aussi des frais.

Si vous le louez à l’année, vous vous assurez d’un revenu garanti par mois et vous récupérez vos frais fixes. Désavantage : vous et votre famille ne pouvez pas profiter de cet appartement. Si vous optez pour cette formule, vous devez faire établir un certificat PEB (performances énergétiques) et installer des détecteurs de fumée. Le raccordement à la télé numérique et la connection wi-fi sont des atouts. Si vous confiez la location à une agence, celleci vous demandera en général un mois de loyer (+ TVA). L’état des lieux sera aussi à votre charge.

Si vous le louez une partie de l’année, cela vous permettra d’en profiter le reste du temps. Mais même si vous le mettez en location, vous devez vous conformer aux normes du  » Vlaams Logiesdecreet  » (décret flamand sur l’hébergement touristique). Cela a aussi un prix. Pour ce, vous devez envoyer une notification préalable au Departement Internationaal Vlaanderen ou demander une autorisation à  » Toerisme Vlaanderen « . Certains documents doivent être joints au dossier : une attestation de conformité pour l’installation électrique, une attestation d’assurance, la preuve de la présence de détecteurs de fumée et d’un extincteur... Un nouveau décret hébergement affinant ces différentes obligations, approuvé en 2016, doit entrer en vigueur courant 2017.

Tous les propriétaires qui louent une seconde résidence devront satisfaire aux mêmes normes, dont celles concernant la sécurité ainsi que la qualité et l’hygiène. La procédure à suivre est reprise en néerlandais sur le site www.toerismevlaanderen.be (rubrique  » logiesuitbaters « ). Vous trouverez un résumé en français des obligations par Région sur www.lebonbail.be.

Voici les délais actuellement en vigueur pour les contrôles : tous les ans, entretien de la chaudière à gaz avec attestation de respect des normes en matière d’incendie; tous les 3 ans, contrôle gaz; tous les 5 ans, contrôle de l’installation électrique.

Si vous louez votre appartement via une agence, vous devrez déduire sa commission sur le loyer, soit environ 15%. Pour ce prix, l’agence s’occupe de chercher des locataires (photos, publicités...), organise et accompagne les visites, gère les contrats et les paiements (garantie incluse), assure le support technique des problèmes rencontrés par le locataire ainsi que les contrôles de qualité et de propreté aux entrées et sorties des locataires.