Ce qu’il faut savoir sur les infractions urbanistiques

Si un délai de prescription est prévu pour les infractions urbanistiques, cela ne signifie pas pour autant que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles...

Il est question d’infraction urbanistique dans plusieurs cas de figure : quand des travaux ont été réalisés dans une maison sans permis d’urbanisme alors qu’il était nécessaire ; quand le permis n’a pas été respecté à la lettre ; lorsque l’immeuble a changé de fonction, de commerce à habitation par exemple, sans demande de permis.

Typiquement, cela concerne notamment les habitations plus hautes ou plus larges que prévu ou utilisant d’autres matériaux que ceux mentionnés dans le permis. La construction d’une véranda sans autorisation constitue également une infraction urbanistique.

1 – Quid si j’achète une maison grevée d’une infraction ?

Même si vous ne commettez pas d’infraction urbanistique vous-même, mais que vous achetez un immeuble grevé d’une irrégularité, votre responsabilité est engagée. Une infraction urbanistique est liée à l’immeuble. Tant que l’infraction n’est pas prescrite, vous risquez d’en subir les conséquences en tant que nouveau propriétaire. Vous pouvez essayer de vous retourner contre le vendeur. Le cas échéant, vous pouvez ainsi demander l’annulation de la vente de la maison et/ou exiger une indemnisation de la part du vendeur. Vous devez pour cela saisir le tribunal de première instance.

2 – Quelles sont les conséquences d’une infraction ?

En cas d’infraction urbanistique, les autorités peuvent vous poursuivre et vous infliger une amende. Vous risquez une peine de prison et/ou une amende qui peut être conséquente (plus de 100.000 ?). Par ailleurs, les autorités peuvent également intenter une action en réparation. Vous devez alors remettre votre habitation dans son état initial et/ou stopper l’utilisation qui n’a pas été autorisée.

Il se peut ainsi que vous deviez détruire la partie de votre habitation contrevenant au permis d’urbanisme. Vous pourriez également devoir effectuer des travaux d’aménagement et/ou verser un montant égal à la plus-value acquise par le bien à la suite des travaux commis en infraction. Si vous ne faites pas le nécessaire volontairement, les autorités peuvent entamer la démolition à votre place. Elles vous enverront toutefois la facture.

Outre les autorités, des voisins contrariés peuvent également intenter une action contre vous. Ils devront alors démontrer qu’ils ont subi un dommage à la suite de l’infraction urbanistique. Si votre maison est plus haute que prévu par le permis, ils pourraient ainsi se plaindre de la perte d’ensoleillement.

3 – Quel est le délai de prescription d’une infraction urbanistique ?

Lorsqu’une infraction urbanistique est prescrite, vous ne risquez plus d’amende (ou de peine de prison), ni de faire l’objet d’une action en réparation. Les règles diffèrent toutefois en fonction des Régions. À Bruxelles, le délai de prescription est également de dix ans sous certaines conditions. La Flandre applique le délai de prescription le plus court. Les infractions urbanistiques sont normalement prescrites après cinq ans sauf si le bien se situe dans une zone vulnérable comme une zone forestière ou naturelle. Dans ce cas, il n’y a pas de prescription.

4 – Est-ce que je risque quelque chose après la prescription ?

Ce n’est pas parce que l’État ne peut plus vous poursuivre que votre voisin ne le peut plus. D’autres délais de prescription s’appliquent en effet en matière civile. Ils dépendent de l’action intentée par votre voisin. Le délai de prescription pour troubles de voisinage est ainsi généralement de cinq ans, mais peut parfois atteindre vingt ans. Votre voisin peut également intenter une action réelle (par exemple en cas de problème avec votre permis d’urbanisme) qui n’est prescrite qu’après trente ans.

Une infraction prescrite ne signifie pas que votre situation est régularisée. L’infraction persiste, ce qui a pour conséquence que vous ne pourrez pas rénover, agrandir ou aménager le bien comme bon vous semble. Le problème de non-conformité resurgira également lorsque vous voudrez vendre le bien. Cela aura des conséquences sur le prix en cas de vente. Vous devez en effet mentionner qu’il n’y a pas de permis ou qu’il n’a pas été respecté lorsque vous mettez un logement en vente. A défaut, l’acheteur peut demander ultérieurement l’annulation de la vente.

5 – Pouvez-vous demander une régularisation ?

Si vous souhaitez régler définitivement une infraction urbanistique, vous devez demander une régularisation. L’objectif est donc de mettre l’immeuble en ordre d’un point de vue administratif et juridique. Vous pouvez faire appel à un architecte à cette fin.

Afin de déterminer si un permis de régularisation peut être octroyé, les autorités vérifient si la réglementation urbanistique actuelle et les règles en vigueur pour l’endroit où l’immeuble se trouve permettent d’autoriser sa configuration actuelle (et/ou l’usage qui en est fait). Il se peut toutefois que vous deviez faire des travaux d’aménagement ou démolir certains bâtiments afin d’obtenir le permis de régularisation.

6 – Est-il envisageable de faire profil bas ?

Taire une infraction urbanistique n’est pas toujours une bonne idée. Les autorités peuvent en effet utiliser des photos aériennes ou des sites comme Google Earth pour vérifier que votre habitation correspond au plan cadastral. Lors d’une dispute, vos voisins pourraient également être tentés d’introduire une plainte auprès du service d’urbanisme ou à la police. Il est parfois préférable d’être proactif et de demander par l’intermédiaire d’un architecte si une régularisation est possible.