Copropriété : 9 questions sur les parties communes

Qui décide de la réparation de la façade ? Comment organise-t-on le nettoyage du hall d’entrée ? Petits désagréments et grandes questions à propos des parties communes.

Ce que vous faites dans votre appartement ne regarde que vous, du moins en grande partie. Il en va évidemment tout autrement des parties communes pour lesquelles vous devez tenir compte de l’avis des autres propriétaires. L’acte de base du bâtiment vous permet de distinguer parties communes et parties privatives. Pour ce qui est du hall d’entrée, du couloir, de l’escalier et de l’accès au parking, pas de doute : ce sont des parties communes.

1. Qui décide de rafraîchir les peintures ?

Vous aimeriez faire repeindre le hall d’entrée et le couloir de votre immeuble. Quand bien même vous prendriez tous les frais à votre charge, vous ne pouvez prendre seul la décision : elle appartient à l’assemblée générale des copropriétaires. En tant que propriétaire, vous pouvez demander au syndic d’inscrire ce point à l’agenda. Vous pouvez également lui demander de joindre, à la convocation à l’assemblée, les devis que vous auriez sollicités auprès de plusieurs entrepreneurs. Les travaux ne pourront être exécutés que si votre proposition recueille l’avis favorable de 3/4 des copropriétaires. Si ce quota n’est pas atteint, vous avez la possibilité de contester le vote de l’assemblée générale devant le juge de paix qui pourra ordonner l’exécution des travaux à charge de la copropriété si ceux-ci ont été refusés sans raison valable.

2. Qui décide des réparations ?

S’il s’agit de petites réparations aux parties commurnes ou d’interventions urgentes destinées à éviter des dommages, le syndic peut décider seul. Il choisit lui-même l’entrepreneur, sachant qu’il lui est interdit de faire systématiquement appel à des membres de sa famille. L’assemblée générale des copropriétaires peut même dresser une liste d’entrepreneurs auxquels le syndic est tenu de s’adresser. Pour ce qui concerne les travaux importants, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide à la majorité des 3/4. Une fois encore, si vous êtes en désaccord avec la décision prise, vous avez la faculté de vous tourner vers la justice de paix. Le juge peut ordonner de faire réaliser les travaux urgents aux frais de la copropriété (p.ex. des travaux de mise en conformité de l’ascenseur).

3. Comment sont répartis les coûts des travaux ?

Tous les frais de rafraîchissement (peinture) et de réparation sont à charge de la copropriété et les coûts sont répartis selon les critères tels que définis par le règlement de copropriété. Généralement, la répartition se fait en fonction du nombre de parts que chaque lot possède (appartement, cave, garage) par rapport à l’ensemble des parts du bâtiment. Afin d’éviter aux copropriétaires de devoir débourser en une fois des montants importants, un fonds de réserve est constitué auquel chacun cotise régulièrement afin de disposer de l’argent nécessaire en cas de gros travaux.

4. Comment organiser le nettoyage des parties communes ?

Dans les petits immeubles, les copropriétaires peuvent décider de se charger, chacun à son tour, du nettoyage des parties communes. Si c’est évidemment la solution la plus économique, c’est aussi celle qui est la plus susceptible de générer des conflits quand l’un des copropriétaires ne s’acquitte pas scrupuleusement de sa tâche. On peut envisager d’allouer un défraiement à l’un des copropriétaires qui serait seul responsable de la propreté des parties communes. Attention cependant au cadre légal : cette personne doit être salariée de l’association des copropriétaires ou être enregistrée comme indépendant. Pas question d’emploi au noir !

L’association des copropriétaires peut évidemment faire appel à un service de nettoyage externe ou, ce que beaucoup ignorent, se tourner vers l’agence locale pour l’emploi (ALE) pour engager une femme de ménage. Par contre, l’association elle-même – personne morale – ne peut rémunérer du personnel avec des titres services : ce système est réservé aux personnes physiques.

5. Peut-on entreposer son vélo dans les parties communes ?

Il n’est pas rare que les halls d’entrée d’immeubles à appartements soient encombrés de vélos ou de poussettes. De nombreux règlements d’ordre intérieur contiennent néanmoins une clause interdisant de déposer quoique ce soit dans les parties communes, vélos et poussettes mais aussi valises, cartons ou poubelles en attente d’enlèvement. Une telle clause est parfaitement valide. Mais, même si le règlement est muet sur le sujet, il est interdit de déposer des objets dans les parties communes : vous n’en êtes pas seul propriétaire, vous n’en êtes  » que  » le copropriétaire. L’entreposage d’objets personnels n’est possible que s’il est explicitement autorisé, sachant tout de même que cela pose des problèmes du point de vue de la sécurité incendie.

6. Peut-on utiliser l’ascenseur pour déménager ?

Pourl savoir si vous pouvez utiliser l’ascenseur pour votre déménagement, il suffit de vous reporter au règlement d’ordre intérieur. Il peut parfaitement prévoir l’interdiction de transporter des meubles par l’ascenseur, interdiction qui s’applique tant aux propriétaires qu’aux locataires. Si le règlement ne dit rien sur le sujet, pas de problème. Soyez tout de même très attentif à la charge maximale et aux dimensions de l’ascenseur. Notez encore que l’assemblée des copropriétaires est en droit de vous réclamer le paiement d’éventuels dégâts à l’ascenseur ou aux parties communes suite à votre déménagement.

7. La porte d’entrée peut/doit-elle être fermée à clé la nuit ?

Les statuts ou le règlement d’ordre intérieur de certains immeubles à appartements spécifient si la porte d’entrée doit être fermée à clef à partir d’une certaine heure. Un sujet qui divise. Verrouiller la porte permet de se protéger du vol et du vandalisme mais peut s’avérer désastreux en cas d’incendie. Avant de proposer une telle obligation dans votre immeuble, il y a lieu de s’informer préalablement auprès des pompiers. A défaut d’un avis favorable de leur part, elle ne serait donc pas conforme. Il existe un système tout simple pour concilier toutes les inquiétudes : une serrure avec cylindre bouton.

8. Peut-on fumer dans le hall d’entrée et dans l’escalier ?

Aucune législation n’interdit de fumer dans les parties communes d’un immeuble d’habitation mais cette clause peut être valablement reprise dans les statuts de l’immeuble ou dans le règlement d’ordre intérieur.

9. Que faire contre les résidents bruyants ?

Tous les habitants de l’immeuble sont tenus de se comporter correctement dans les parties communes. Crier ou faire jouer bruyamment de la musique doit être évité, plus encore en soirée et la nuit. Les statuts de l’immeuble ou le règlement d’ordre intérieur peuvent également comprendre des dispositions à cet égard. Si vous estimez qu’un résident se montre régulièrement trop bruyant dans les parties communes, vous pouvez demander au syndic de lui en parler.