De la villa à la ville : mode d’emploi

La villa 4 façades prend souvent des airs de vaste demeure inhabitée après le départ des enfants. Un déménagement ne s’improvise toutefois pas, la réalité du marché de l’immobilier n’étant clairement pas favorable à ceux qui souhaitent quitter la campagne pour un milieu plus urbain.

A priori, la solution la plus évidente est de mettre sa villa en location et de louer un nouveau logement mieux adapté.  » Cette option n’est toutefois que très rarement réalisable  » souligne Maître Chauvin, notaire à Verviers.  » Le premier obstacle est souvent la mise aux normes actuelles, qui implique des travaux pour des bâtiments construits il y a plusieurs décennies. Ces investissements ne garantissent toutefois en rien de trouver un locataire fiable pour une villa 4 façades dont le potentiel locatif est souvent de plus de 1.000 euros.  » Les candidats en mesure de payer un tel loyer et n’étant pas intéressés par l’acquisition d’un bien sont peu nombreux. Cela concerne surtout la location à une connaissance ou pour des périodes limitées, par exemple à un médecin affecté temporairement dans un hôpital proche.

Un marché immobilier défavorable

En pratique, la vente de la villa 4 façades s’impose la plupart du temps, sauf si un enfant est intéressé.  » Les charges incombant au vendeur se limitent aux frais de mise en vente (et éventuellement d’agence) ainsi qu’aux différents certificats : performance énergétique (PEB), installation électrique, voire citerne au mazout. « 

Les grandes maisons isolées sur de vastes terrains ne sont toutefois clairement plus les biens les plus prisés actuellement. Cela se reflète évidemment sur les prix.  » Il n’est pas rare que le montant issu de la vente d’une petite villa 4 façades ne suffise pas à acquérir un bel appartement en centre-ville, dont le prix d’achat dépasse aisément 300.000 euros en incluant les frais « , indique Maître Chauvin.

Acheter ou louer ?

Le choix entre l’achat ou la location d’un nouveau logement plus adapté et mieux situé répond ainsi avant tout à des considérations financières.  » La location vous évite notamment les coûteux frais d’achat de l’ordre de 25 % pour un appartement neuf sous le régime de la TVA et de 10 à 12,5 % en fonction des droits d’enregistrement régionaux pour un logement d’occasion (taux de base des droits d’enregistrement : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 10 % en Flandre). Le précompte immobilier et les grosses réparations sont également à charge du propriétaire. « 

Ce dernier reste toutefois maître de son bien et peut résilier le bail s’il veut effectuer des travaux ou l’occuper lui-même. Second avantage de la propriété : l’achat d’un logement permet de constituer un patrimoine alors que les loyers sont en quelque sorte payés à  » fonds perdus « .

Planification successorale

Un changement de logement constitue à ce titre un excellent moment pour aborder la planification successorale selon Maître Chauvin. Parmi les solutions envisageables, le notaire épingle tout particulièrement l’achat du nouveau logement en séparant l’usufruit et la nue-propriété. En tant qu’usufruitiers, les parents disposent pleinement du bien, pouvant l’occuper, voire le louer à un tiers. À leur décès, l’extinction de l’usufruit permet aux enfants d’obtenir la pleine propriété sans s’acquitter de droits de succession.

Si les enfants ne disposent pas des capitaux suffisants, les parents peuvent effectuer une donation mobilière (liquidités, titres) à concurrence du montant à financer moyennant des droits relativement limités.  » Cette technique de planification successorale est également adaptée quand le lien de parenté est plus distant « , signale Maître Chauvin.

Faites-vous conseiller si vous êtes intéressés car le non-respect des conditions prescrites, notamment pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, entraînera l’imposition de la pleine propriété aux droits de succession.