Immobilier: le Belge contraint d’acheter plus petit

Le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage belge s’élevait à 105 mètres carrés en moyenne au dernier trimestre 2023, soit une baisse de 6% en un an, selon l’indice des prix Immoweb.

Malgré une hausse des prix de l’immobilier de seulement 3% en 2023, le pouvoir d’achat des Belges demeure impacté par la hausse des taux d’intérêts, selon l’indice des prix du quatrième trimestre de 2023 établi par Immoweb. Celui-ci s’est réduit à 105 m² en moyenne, représentant une baisse significative de -17 % depuis janvier 2022 et de -6 % depuis janvier 2023. Selon Piet Derriks, Directeur Général d’Immoweb : « Cette perte de pouvoir d’achat a engendré un ralentissement notable sur le marché immobilier ».

Un ralentissement significatif

En effet, depuis 2017, la tendance ascendante des prix n’avait cessé de gagner intensité, passant de +2,3 % à un pic de +6,1 % en 2020, en moyenne annuelle sur l’ensemble de la Belgique, année marquée par la pandémie du Covid-19 et le boom de transactions dans les secteurs plus ruraux en quête de maisons.

Cependant, l’année 2022 a marqué un premier tournant, avec une pause dans le rythme croissant des variations annuelles, observant une hausse moyenne plus modérée des prix de +4 %. En 2023, cette pause s’affirme avec une dynamique qui perd encore en intensité, affichant une variation annuelle moyenne de seulement +3 % à l’échelle nationale.

Des évolutions contrastées

Ce phénomène de ralentissement touche l’ensemble des régions du pays avec quelques nuances. En Flandre, région la plus préservée où les prix atteignent en moyenne 2 444 €/m², la croissance des prix se situe à +3,8 % en 2023, en légère baisse par rapport aux +4,3 % enregistrés en 2022. En Wallonie (1 718 €/m²), la hausse des prix s’est également modérée, passant de +3,8 % en 2022 à seulement +2,3 % en 2023. La région de Bruxelles-Capitale, où les prix sont les plus élevés en Belgique (3 300 €/m²), est la plus touchée, affichant une augmentation de seulement +0,7 % en 2023, comparée à +3,1 % en 2022. Ici, les prix y stagnent voire montrent des signes de baisse, avec une diminution de -0,1 % au cours des 3 derniers mois de l’année 2023.

La province de Namur (1 707 €/m²) est la province qui connaît la plus faible augmentation après Bruxelles et qui ralentit le plus avec une hausse des prix de seulement +1,4% en 2023 contre +4,2 % en 2022.

Un pouvoir d’achat en baisse de 17% en moyenne

Cette décélération s’explique principalement par la hausse significative des taux d’intérêt. En janvier 2022, les emprunts sur 20 ans se faisaient à un taux avantageux de 1,5% en moyenne. Ainsi, en janvier 2022, un couple pouvait envisager l’achat d’un logement de 127m² en moyenne, atteignant un niveau de pouvoir d’achat immobilier parmi les plus élevés depuis 2017. En 2023, ce taux a plus que doublé, atteignant jusqu’à 3,9%, et réduisant ainsi la capacité d’emprunt des ménages belges de -15% et par conséquent, la surface qu’ils peuvent s’offrir avec une même mensualité.

Parallèlement, les prix ont maintenu leur tendance à la hausse, bien que légère, ce qui a placé les ménages belges face à des prix de l’immobilier plus élevés. Seule la hausse des revenus, grâce à des salaires indexés sur l’inflation, a permis de limiter la baisse de la capacité d’emprunt. Ainsi, avec une mensualité inchangée, la surface qu’un ménage peut s’offrir s’est réduite.

« Résultat, aujourd’hui, le pouvoir d’achat d’un couple belge est tombé à 105m² en moyenne, représentant une baisse de -17% (soit -22m²). Cette perte de pouvoir d’achat a engendré un ralentissement sur le marché immobilier », explique Piet Derriks, Directeur Général d’Immoweb.

Une lueur d’espoir?

Cependant, la récente baisse des taux depuis novembre 2023 (3,6% contre 3,9% au 1er novembre), qui accompagne l’habituelle indexation de salaires, offre un certain répit aux ménages et entraîne une légère augmentation du pouvoir d’achat (+4m² en moyenne). Cette conjoncture plus favorable, combinée à la stabilisation prévue des prix devrait donner un nouveau souffle au marché pour retrouver un peu plus de dynamisme quant au nombre de transactions.