Investir dans une résidence-services, un bon plan ?

Plutôt que d’investir dans un produit bancaire, vous pouvez investir dans une résidence-services. Vous profitez dès aujourd’hui d’un revenu locatif et, plus tard, d’un appartement avec services. Mais est-ce vraiment intéressant ?

Une résidence-services est une formule intermédiaire entre une vie totalement autonome chez soi et le séjour en maison de repos. Elle permet aux personnes encore relativement autonomes de mener une vie indépendante car, dès que c’est nécessaire, une série de services hébergés ou non dans l’immeuble sont à leur disposition. Les logements qu’elle propose présentent une infrastructure adaptée aux seniors valides à la recherche d’un habitat plus petit et plus sécurisé (pas d’escalier, alarme, domotique adaptée,...). Sont souvent aussi prévus des services comme le nettoyage, un salon de coiffure ou des repas préparés.

Les (projets de) réalisations que nous appelons ici résidences-services se font connaître sous toutes sortes d’autres appellations : service-flats, senioreries, résidences pour seniors, complexes d’habitat avec services, etc. Elles présentent d’énormes différences au niveau de leur capacité d’accueil, de leur population, du niveau de confort et des prix. La forme d’exploitation (asbl ou privé) diffère aussi, les résidences-services pouvant être exploitées tant par des institutions publiques comme les CPAS que sur initiative privée, comme Zilver Avenue ou Senior Invest (voir plus loin).

Si les résidences-services sont à l’évidence une bonne chose d’un point de vue social, sont-elles pour autant un bon investissement pour un particulier qui cherche à placer de l’argent ? Pour répondre clairement à cette question, il faut bien distinguer deux formes d’investissement tout à fait différentes : investir de l’argent dans une résidence-services pour vous assurer un droit d’y occuper un logement quand vous le souhaiterez ou devenir propriétaire d’un appartement avec services dans le but de placer et de faire fructifier votre argent.

1) Vous achetez un droit d’occupation

Pour savoir s’il est intéressant d’investir dans une résidence-services, il faut tout d’abord savoir s’il existe une demande suffisante pour ce genre d’habitat. On peut déjà dire qu’il n’y a aucun problème sur ce plan. Juste après la Seconde Guerre mondiale, le nombre des naissances a explosé et ce sont ces enfants du babyboom qui, demain, atteindront l’âge de la pension... en comptant bien continuer à profiter de la vie. Ce qui concerne entre 8 et 900.000 habitants, selon les estimations. L’intérêt pour les résidences-services sera surtout palpable à partir de 2015. Cette future génération de seniors attend beaucoup plus de sa pension que les générations précédentes. Ce sont des personnes qui ont contribué à l’essor économique d’après-guerre, qui ont vécu confortablement et qui ne sont nullement disposées à renoncer à cette forme de luxe. En ce sens, les résidences-services leur apportent une réponse conforme à leurs v£ux.

En tant qu’investisseur privé, vous pouvez acheter un logement (ou plus exactement une part dans une résidence-services), couplé à un droit d’occupation.  » Quoique  » acheter  » soit un terme exagéré dans l’option que nous développons ici, rectifie Philippe Janssens, administrateur délégué du bureau d’études et de consultance immobilières Stadim. Vous ne devenez pas exactement propriétaire mais dans la plupart des cas, vous jouissez d’un droit financier : vous investissez une somme donnée pendant une période donnée, en général 30 ans.  » En fait, c’est comme si vous achetiez une action dans une résidence-services et que, si vous n’occupez pas immédiatement le logement vous-même, vous acquériez un droit sur les revenus locatifs.

Après l’échéance de votre droit financier – 30 ans, dans notre exemple – vous pouvez (continuer à) occuper le logement moyennant le paiement d’un loyer, et le montant nominal de ce que vous aviez investi vous est remboursé.

Philippe Janssens reprend volontiers la comparaison avec un hôtel :  » Vous achetez, avec d’autres, des droits sur des chambres. Ce qui ne veut pas dire que vous achetez un droit sur la chambre n° 20, par exemple, mais sur 1/40 de l’hôtel (qui compte 40 chambres).

Les conséquences de la non-propriété

 » Choisir de ne pas devenir propriétaire permet d’éviter les écueils de la copropriété lors de la succession, explique Philippe Janssens. Le mécanisme de la succession éparpillerait la copropriété. Si l’occupant décède et que la propriété du bien se partage, par exemple, entre ses trois enfants dont un mineur, il faudra s’adresser au juge de paix pour la gestion. Et comme on commence à s’intéresser un peu plus tard dans la vie à ce type de placement dans une résidence-services, il y a gros à parier que les situations de ce genre se multiplieront. »

Le fait de ne pas devenir propriétaire a évidemment certaines conséquences, financières et successorales.

Côté finances : pas de frais d’enregistrement, pas de frais de notaire. Comme vous n’acquérez pas de droit de propriété, vous épargnez les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 10 % en Flandre).

Côté succession : à votre décès, votre droit financier passe à vos héritiers et à l’échéance de ce droit, le montant nominal est remboursé.

Mais le droit financier (l’argent placé) est aussi associé à un droit d’occupation. Le règlement successoral dépend du contrat passé. Normalement, vous êtes à la fois l’investisseur et le bénéficiaire. Vous avez donc le droit d’occuper le logement dans la résidence-services sans payer de loyer. Ce droit d’occupation n’est pas transmis à vos héritiers.

Par contre, vous pouvez reprendre votre conjoint dans le contrat.

Comment exercer votre droit d’occupation ?

Comme vous n’êtes pas propriétaire, mais que vous achetez une part dans la résidence-services, vous devez attendre votre tour pour exercer votre droit d’occupation. Ce n’est pas comme si vous pouviez résilier le contrat de bail du locataire de votre appartement lorsque vous estimez que le moment est venu pour vous de l’occuper vous-même. Une résidence-services rentable doit compter 65 appartements au moins (voir plus loin). Lorsqu’on sait que la durée moyenne d’occupation est de 3 ans, on peut considérer qu’une vingtaine d’appartements se libèrent chaque année.

Coût et rendement

En ce qui concerne le coût, il est très variable. D’une manière générale, entrer dans un projet de résidence-services coûte rapidement 150.000 euro. Mais vous épargnez les droits d’enregistrement et de notaire.

Les promoteurs promettent généralement un rendement de 4 % sur base des revenus locatifs. Comme dans un hôtel, une résidence-services doit compter un minimum de chambres pour être une exploitation rentable. Selon Philippe Janssens,  » une résidence-services doit compter au moins 65 flats. Supposons que vous investissiez pour aller y habiter dans 20 ans. Vous devez vous demander dans quel état sera l’immeuble dans 20 ans. Et ce qu’il en sera de la qualité des services à ce moment-là « . L’ennui, c’est que vous n’avez guère voix au chapitre face à celui qui exploite le projet. Le sort de l’ensemble du projet dépend des qualités de l’exploitant.

On peut se demander si l’investissement dans une résidence-services est réellement un placement rentable.  » Supposons qu’un flat vous coûte 150.000 euro et que vous receviez l’assurance par l’exploitant de retrouver votre mise 27 ans plus tard. Entretemps, vous percevez des revenus locatifs (par exemple, 4 % par an) qui augmentent avec le coût de la vie. Supposons par ailleurs que vous placiez 52.000 euro à 4 % à la banque. 27 ans plus tard, vous disposerez aussi de 150.000 euro. En fait, dans le premier cas, vous mettez la différence de 98.000 euro à la disposition du promoteur. Sans oublier que vous confiez votre argent à une société dont vous espérez qu’elle sera encore solvable dans trois décennies. Pourra-t-elle vraiment vous rembourser votre investissement après 27 ans ? N’oubliez pas enfin que la résidence-services doit aussi être synonyme de gain pour la société.

2) Vous achetez un appartement avec services

Il existe une autre façon d’investir dans une résidence-services qui est de devenir effectivement propriétaire d’un appartement, comme nous l’explique Herman Vluymans, sales manager chez Senior Invest/Château promotion, actif sur le marché des résidences-services.

Senior Invest connaît deux types d’acheteurs. D’une part, les 50+ qui ont fini de payer leur habitation, dont les enfants ont (quasi) quitté le nid familial et qui cherchent à investir une somme d’argent relativement importante, provenant, par exemple d’un héritage. Parce qu’ils craignent les risques d’un investissement en actions, ils lui préfèrent un placement immobilier, de préférence dans le quartier/la région où ils habitent. D’autre part, il y a les  » investisseurs purs  » pour qui la situation du bien importe moins.

L’acheteur signe un contrat d’exploitation

Chez Senior Invest, le candidat investisseur peut acquérir un appartement pour lequel il signe en même temps un contrat d’exploitation confiant à Senior Invest les rênes de la gestion de l’immeuble.  » Dans un immeuble à appartements classique, explique Herman Vluymans, chaque propriétaire dispose d’un droit d’usage propre. Chez nous, lorsque nous vendons un appartement à un particulier, nous lui demandons de nous signer un contrat d’exploitation, en marge de l’acte de base et du règlement de copropriété. Ce contrat d’exploitation attribue à Senior Invest l’exploitation de tout l’immeuble. Il est en effet primordial que l’exploitation reste centralisée. Autrement dit, qu’elle reste aux mains d’un seul et même exploitant. Nous possédons notre propre société d’exploitation, Senior &Flats. « 

L’exploitation est soumise à toute une série de règles. Lorsque nous achetons un terrain, nous introduisons un dossier auprès des autorités régionales. Chaque Région a en effet développé sa propre législation qui combine points communs et spécificités. Ainsi, en Wallonie comme à Bruxelles et en Flandre, le décret sur les résidences-services prévoit une liaison fonctionnelle obligatoire avec une maison de soins et de repos proche (où les résidents pourront être admis en cas de nécessité), un plan financier, une capacité – en Wallonie et en Flandre – de 2 logements par 100 habitants de plus de 60 ans (une ville qui compte 100.000 habitants de plus de 60 ans pourra donc avoir 200 logements avec services), etc. Par contre, l’agrément devra être obtenu avant ou après la construction selon la région où l’immeuble se situe.

Garder une exploitation centralisée est important en raison des inspections qui sont effectuées sur les services fournis aux résidents. Si, par exemple, vous avez prévu de proposer des repas 7 jours sur 7, des contrôleurs viendront vérifier que vous le faites effectivement. Notons que les autorités se montrent – avec raison – très exigeantes.

Que se passe-t-il si le propriétaire décède ?

 » Le droit successoral s’exerce exactement de la même façon que pour une maison ou un appartement classique. Supposons un propriétaire marié et père de deux enfants : à son décès, les enfants hériteront de la nue-propriété et le conjoint survivant, de l’usufruit. Ici, les héritiers héritent de l’ensemble, y compris le droit d’occupation. »

Comment exercer son droit d’occupation ?

La plupart des acheteurs louent leur appartement pendant un certain temps. Lorsqu’un appartement se libère, son propriétaire peut décider de ne plus le remettre en location parce qu’il compte l’occuper lui-même. Si l’appartement est toujours loué au moment où il souhaite exercer son droit d’occupation, nous cherchons la meilleure solution en concertation avec son locataire et lui. Le propriétaire peut provisoirement occuper un autre appartement libre ou bien nous pouvons reloger le locataire dans un autre appartement, mais toujours en accord avec les deux parties.

Coût et rendement

Pour l’investisseur privé, les questions essentielles sont : qu’est-ce que cela coûte et qu’est-ce que cela rapporte ?

Coût. L’achat d’un appartement dans une résidence-services est-il plus coûteux qu’un appartement ordinaire ?  » Un appartement dans une résidence-services est effectivement un peu plus cher qu’un appartement dans un immeuble classique du fait que les parties communes sont plus larges. Quant aux services fournis, ils sont payés par le locataire à la société d’exploitation.  »

BON À SAVOIR Un emprunt est possible !  » Une différence importante par rapport au système d’obligations (voir ci-avant) est que les acheteurs peuvent financer (partiellement) l’achat de leur appartement par un emprunt. Si un appartement coûte 150.000 euro, vous pouvez, par exemple, payer 50.000 euro sur fonds propres et emprunter 100.000 euro. C’est impossible si vous achetez des obligations.  »

Rendement.  » L’acheteur doit envisager l’achat d’un tel appartement comme un  » lift « , explique Herman Vluymans. Vous investissez maintenant et dans x années, votre bien aura engrangé une plus-value. Nous ne pouvons pas prédire l’avenir, mais historiquement, la valeur d’un bien immobilier croît en moyenne de 4 à 5 % par an.

Si, dans dix ans, vous décidez d’acheter un tel appartement, vous le payerez évidemment beaucoup plus cher. Il vaut mieux acheter maintenant et éventuellement louer et utiliser les loyers pour rembourser (en partie) l’emprunt. Contrairement à l’achat d’obligations, les acheteurs doivent payer des frais d’enregistrement, mais ils seront compensés par la plus-value qu’enregistrera le bien. « 

Adresses utiles

Tous les immeubles ne peuvent pas prétendre au titre de résidence-services. Ils doivent répondre à certains critères précis : une surface minimale, des couloirs suffisamment larges, des salles de bain pourvues d’un équipement spécialement conçu,... Les normes de sécurité anti-incendie sont plus strictes également. Enfin, les résidences-services ne peuvent pas être exploitées sans avoir été agréées. Vous trouverez des infos pratiques via :

• Fédération des maisons de repos de Belgique, Avenue de la Liberté 80, 1080 Bruxelles, tel. 02 414 05 25, www.femarbel-ferubel.be
• Commission communautaire commune (Cocom), avenue Louise 183, 1050 Bruxelles, tel. 02 502 60 01
• Commission communautaire française (Cocof), rue des Palais 42, 1030 Bruxelles, tel. 02 800 83 80, www.cocof.irisnet.be
• Infor-Homes Wallonie, rue de la Tour 7, 5000 Namur, tel. 081 22 85 98, www.inforhomeswallonie.be
• Infor-Homes Bruxelles, boulevard Anspach 59, 1000 Bruxelles, tel. 02 219 56 88, www.inforhomes-asbl.be