Réparation ou entretien : voici une liste des frais du locataire et du propriétaire

Le thermostat de la salle de bain est cassé. Le flotteur des toilettes ne fonctionne plus. La fosse septique est pleine. Qui doit payer la réparation ou l’entretien : le propriétaire ou le locataire ?

Le locataire est tenu d’user du bien en bon père de famille. Il doit donc effectuer les petites réparations locatives et réparer les dégâts occasionnés par lui-même, un colocataire ou un visiteur. Le bailleur, lui, est responsable des réparations importantes, des dégâts dus à l’usure ou à un cas de force majeure. Aucune clause du bail ne peut déroger à cette règle générale, à l’exception de quelques très anciens contrats en Flandre. Si une clause y contrevient, elle n’est pas valide.

Comment faire la différence entre gros et petits dégâts ? Quand peut-on dire qu’il s’agit d’usure normale ? La question doit souvent être tranchée par le juge de paix. Toutes sortes d’organismes ont essayé d’établir des listes, mais impossible de tomber d’accord : les unes étaient plutôt favorables au locataire, les autres au propriétaire. C’est pourquoi les législateurs wallon, flamand et bruxellois ont établi des listes claires et détaillées des coûts de réparation et d’entretien, indiquant pour chaque poste qui devait s’en charger et les payer.

1 – Les listes s’appliquent-elles aux contrats en cours ?

En Wallonie et à Bruxelles, les listes des réparations s’appliquent aux contrats en cours avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. La liste flamande, elle, ne s’applique qu’aux contrats conclus à dater du 1er janvier 2019. Quand bien même elle ne s’y applique pas directement, elle constitue une source d’inspiration pour les baux antérieurs. Si vous êtes en conflit avec votre propriétaire ou votre locataire, consulter la liste vous permet de sortir de l’impasse. Car si les choses devaient se terminer devant le tribunal, il est fort probable que le juge s’inspirera de la liste pour fonder sa décision.

2 – La liste est-elle limitative ?

Non. La législation flamande, par exemple, reprend une liste de petits travaux de réparation et d’entretien mais ne donne pas de vue d’ensemble des problèmes qui pourraient survenir. Si un certain type de réparation ne figure pas sur la liste, les principes généraux restent applicables.

Néanmoins, la liste est un outil précieux. Elle détaille très concrètement de nombreux travaux de réparation et d’entretien, indique ce que le locataire doit faire pour prévenir d’éventuels dégâts ainsi que les règles générales à respecter par les deux parties. Par exemple, le locataire doit effectuer les réparations dans les règles de l’art, au risque de devoir payer les dommages qui pourraient résulter de travaux mal réalisés. Il n’est tenu d’effectuer de réparations que dans des lieux accessibles (éventuellement avec une échelle  » normale « ). Les installations techniques nécessitant une maintenance spécifique – domotique, chaudières solaires, pompes à chaleur... doivent être entretenues conformément aux instructions du fabricant. Le propriétaire est tenu de les fournir au locataire.

En ce qui concerne l’extérieur, le locataire doit, par exemple, tailler arbres et arbustes, tondre et scarifier la pelouse, prendre des mesures pour éviter que ne gèlent les robinets extérieurs, les pièces d’eau, les fontaines, etc. Il doit également empêcher l’obstruction des évacuations d’un balcon ou d’une terrasse, il doit remplacer un carreau cassé, le mastic ou le silicone qui aurait séché. C’est le locataire qui s’occupe du ramonage des cheminées, de vider les corniches des feuilles mortes et du nettoyage de la fosse septique. A l’intérieur aussi, il est responsable de toute une série de petits travaux : vérifier (et consolider) les fixations d’une rampe d’escalier, remplacer les prises et les interrupteurs qui ne fonctionnent pas correctement et réparer les robinets qui fuient, à moins qu’il ne faille les remplacer. Il doit également purger les radiateurs, remplacer les piles des détecteurs de fumée, renouveler les sangles des volets, changer le flotteur d’une toilette qui fuit pour autant qu’il soit accessible.

Le législateur s’est également montré attentif aux aspects esthétiques : à l’issue du bail, le locataire doit repeindre les lieux s’il les a peints avec des couleurs difficiles à recouvrir. Ou retapisser s’il a choisi des couleurs  » déraisonnables  » !

Les législateurs bruxellois et wallon sont allés plus loin, établissant également des listes de travaux de réparation à charge du propriétaire. Elles ne sont pas exhaustives non plus. Voyez aussi l’encadré où sont repris quelques exemples pour chacune des trois Régions.

3 – La liste est-elle contraignante ?

Les règles sont contraignantes et, par conséquent, le contenu des listes l’est aussi. En Flandre, il est possible de s’écarter des règles si c’est à l’avantage du locataire. Toutefois, il est impossible de lui faire supporter plus de frais que ce que prévoit la liste. A l’inverse, le propriétaire peut effectuer lui-même certaines réparations qui incombent normalement au locataire. Dans la pratique, le cas est plutôt rare. Le bail étant généralement établi par le propriétaire (ou par un agent immobilier mandaté), il y a effectivement peu de probabilités qu’il limite ses propres droits.

4 – Le locataire doit-il signaler au propriétaire que des réparations sont nécessaires ?

Oui, car le propriétaire ne peut pas le savoir. Si le locataire n’informe pas le propriétaire, on voit mal comment il pourrait intervenir. En outre, si la non communication du problème venait à aggraver la situation, le propriétaire serait en droit de se retourner contre le locataire.

Il est déconseillé au locataire de faire appel d’initiative à un entrepreneur pour une réparation qui est normalement à la charge du propriétaire car il n’est pas tenu de payer la facture. Inutile également de demander à l’entrepreneur d’envoyer sa facture directement au propriétaire. Celui-ci peut argumenter qu’il n’a jamais sollicité l’entrepreneur et qu’il n’est pas question pour lui de payer quoi que ce soit. Si le propriétaire tient à sa tranquillité et ne souhaite pas être dérangé par son locataire, il peut très bien lui fournir une liste d’entrepreneurs à contacter pour effectuer des réparations à ses frais. Dans ce cas, il règlera directement l’entrepreneur.

5 – Comment locataire et propriétaire se partagent-ils les charges communes dans un immeuble à appartements ?

Le propriétaire d’un appartement contribue aux frais d’entretien des parties communes de l’immeuble (nettoyage du hall d’entrée, entretien de l’ascenseur, honoraires du syndic...). Si l’appartement est loué, la question est de savoir dans quelle mesure ces coûts peuvent être répercutés sur le locataire.

En Flandre, une liste à laquelle le contrat ne peut pas déroger a été établie pour autant qu’il ait été signé après le 1er janvier 2019. Elle stipule, par exemple, que le locataire paye les frais de nettoyage des parties communes ainsi que les consommations d’eau, de gaz et d’électricité et les petites réparations dans les parties communes (remplacement d’une lampe défectueuse). Les réparations importantes sont payées par le propriétaire.

Les Régions bruxelloise et wallonne n’ont pas établi de liste de ce type. Il est possible, dans certaines limites, d’inclure dans le contrat des clauses spécifiant qui prend en charge quels types de frais. Par exemple que les honoraires du syndic sont répartis équitablement 50/50. Pour une série de postes, le législateur a défini la quote-part des deux parties. Ainsi, chacun paie 50% des frais d’entretien périodique de l’ascenseur mais le coût du remplacement de pièces importantes est à la charge du propriétaire. Les honoraires du syndic sont payés à 66% par le propriétaire tandis que le locataire paye 75% du coût de l’éventuel concierge.

6 – Et si le locataire ne paie pas une réparation ?

Si un locataire n’effectue pas une petite réparation – parce qu’il ne peut pas ou ne veut pas la payer – il est probable que le propriétaire ne l’effectuera pas non plus avant l’expiration du bail. Son coût pourra être déduit de la garantie locative. En cas de désaccord sur ce point, le propriétaire sera en droit de s’adresser au juge de paix.

On peut aussi imaginer que d’importantes réparations soient nécessaires parce que le locataire a négligé ou omis de signaler un problème (il a lui-même causé des dommages ou des dommages se sont aggravés parce qu’il n’a pas informé le propriétaire de la nécessité d’intervenir). S’il refuse de payer, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix pour exiger le payement des dommages ou des réparations. Dans les cas les plus graves, il peut même demander la résiliation du bail.

Exemples pour chaque région

Balcons – Terrasses – Garde-corps

Propriétaire

• Les gros entretiens indispensables
• Les réparations nécessaires autres que les réparations locatives, remplacer ce qui est nécessaire

Locataire

• Les nettoyages périodiques indispensables, notamment des gouttières
• Entretien des garde-corps/rampes et des éléments de sécurité
• Inspection des modifications de la couche de peinture ou des détériorations générales et en informer le bailleur
• Effacer les traces laissées par les meubles, pots de fleurs, bouteilles et autres objets appartenant au locataire

Boîte aux lettres

Propriétaire

• Les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives et les remplacements nécessaires

Locataire

• Entretien, y compris graissage et lubrification des serrures, des pênes de porte, des charnières
• Livraison et placement de cartes nominatives

Jardin

Propriétaire

• Abattre et remplacer les arbres morts
• Tailler les arbres à branches hautes (à moins que les parties n’en décident autrement)
• Réparation des clôtures
• Vidange des pièces d’eau à la signature du bail
• Autres travaux d’entretien et de remplacement nécessaires

Locataire

• Vidange des pièces d’eau
• Taille et élagage périodiques des arbustes et des haies
• Protection des arbres contre les chenilles, la mousse ou les lichens
• Tondre, entretenir et scarifier les pelouses Entretien des parterres, des plates-bandes et des plantes
• Enlever les mauvaises herbes
• Ramasser et enlever les feuilles mortes

Le locataire est responsable des petits entretiens / réparations suivants :

Jardin

• Tailler arbres et arbustes selon les règles de l’art
• Tondre et scarifier les pelouses
• Empêcher le gel des robinets extérieurs, des pièces d’eau, des fontaines, etc.

Boîte aux lettres

• Huiler poignées et serrures
• Remplacer les clés en cas de perte

Cuisine – évier

• Détartrer, ne pas utiliser de produits corrosifs
• Eviter que l’évier ne se bouche
• Réparer les robinets qui fuient (sauf s’ils doivent être complètement remplacés)
• Remplacer le silicone détérioré entre l’évier et le mur

Pigeons

Propriétaire

• Il est responsable de la mise en oeuvre de dispositifs tels que fils tendus, tiges, filets

Locataire

• Il est responsable des dégâts causés par les pigeons qui lui appartiennent. Dans certains cas, une désinfection est nécessaire, car les pigeons sont porteurs de maladies. Il doit empêcher les pigeons de pénétrer dans l’immeuble. Si nécessaire, il prévient le propriétaire.