Réparations: qui paie quoi?

Les réparations donnent souvent lieu à des discussions entre locataire et propriétaire. Heureusement, chaque Région dispose d’une liste qui définit sans équivoque qui paie quelle réparation. Mais cette liste s’applique-t-elle également aux usufruitiers?

L’entretien d’un logement a un coût. Quand ce n’est pas un robinet qui fuit, c’est la chaudière qui nécessite des travaux ou la cuisinière qui rend l’âme. Mais qui paie ces frais lorsqu’il est donné en location ou occupé par un usufruitier?

Les obligations du propriétaire

Tout propriétaire d’un logement dans lequel un locataire établit sa résidence principale doit veiller à ce qu’il soit en bon état lors de l’emménagement dudit locataire. Le logement doit également répondre aux normes de qualité prescrites par la loi. Pour en connaître le détail, il suffit de consulter les codes du logement des trois Régions. Même pendant la période de location, vous devez effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état et continuer à respecter les normes de qualité légales. Si des réparations sont nécessaires, elles seront dans une large mesure à votre charge. Vous êtes ainsi responsable des travaux de gros entretien et de réparation ainsi que des réparations dues à la force majeure, la vétusté et l’usure.

Les obligations du locataire

En tant que locataire, vous êtes tenu d’entretenir le logement et l’éventuel jardin. Vous êtes également responsable des réparations locatives, c’est-à-dire des petites réparations courantes qui doivent être effectuées dans un bien loué. En outre, vous devrez indemniser le propriétaire pour toute dégradation que vous ou vos invités auriez causé au bien.

Des listes claires

Avant, il y avait souvent discussion entre locataire et propriétaire pour savoir qui devait payer quelles réparations. Désormais, les choses sont parfaitement claires puisque les trois Régions ont établi une liste indiquant précisément à quelle partie incombait quelles réparations. Vous trouverez ces listes sur les sites lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/11 et woninghuur.vlaanderen.

Les listes sont contraignantes, ce qui signifie que vous ne pouvez pas y déroger dans le contrat de location. En Flandre cependant, il est possible de le faire pour autant que ce soit au profit du locataire. La liste flamande n’est pas contraignante pour les baux conclus avant le 1er janvier 2019.

Les règles pour les anciens usufruits

L’usufruitier est moins bien loti que le locataire puisqu’il lui incombe beaucoup plus de réparations. Pour les usufruits ayant pris cours avant le 31 août 2021, la règle est que l’usufruitier doit effectuer les « réparations d’entretien » du bien ainsi que les autres réparations (c’est-à-dire les grosses) incombant au nu-propriétaire. Ces grosses réparations comprennent les grands travaux de rénovation et de transformation nécessaires à la stabilité et à la conservation du bâtiment. Il s’agit de la réparation des murs et des voûtes, du renouvellement de toitures entières, du renouvellement du chauffage central, de l’électricité, etc. Une exception à cette règle existe lorsque les réparations nécessaires sont dues à la négligence de l’usufruitier qui a omis d’effectuer les réparations d’entretien. Dans ce cas, le paiement des réparations incombe à ce dernier.

La nouvelle loi

Les règles sont (partiellement) différentes pour les usufruits qui prennent effet à dater du 1er septembre 2021. La nouvelle loi (qui ne s’applique donc pas aux usufruits existants) fait toujours une distinction entre les réparations d’entretien et les grosses réparations.

L’usufruitier est tenu d’effectuer les réparations d’entretien nécessaires, à court ou à long terme, à la préservation de la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou de la force majeure (par exemple, peinture, réparation – et donc pas remplacement – des parquets, plafonds, escaliers, toitures, etc.). L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prendre d’autres dispositions et convenir, par exemple, que des travaux plus (ou moins) importants seront réalisés aux frais de l’usufruitier. Les grosses réparations (par exemple, le remplacement de la toiture, des menuiseries extérieures, du chauffage central, de l’électricité) ne devront plus être supportées par le seul nu-propriétaire.

Les coûts seront répartis entre les parties. La clé de répartition est fonction de la valeur de l’usufruit – elle dépend de l’âge et du sexe de l’usufruitier – et de celle de la nue-propriété. Des tableaux légaux, publiés chaque année au Moniteur belge, indiquent la valeur exacte de l’usufruit. Toutefois, ces règles sont assorties de deux exceptions. Par exemple, l’usufruitier doit payer seul les grosses réparations aux bâtiments qu’il a lui-même fait construire sur le terrain dont il a l’usufruit et doit supporter le coût des réparations lorsqu’elles doivent être effectuées à cause de lui (par exemple par défaut d’entretien).