Vous héritez de l’usufruit d’une maison et vos enfants de la nue-propriété? Qui paye les travaux?

Souvent, lors de successions, le partenaire survivant hérite de « l’usufruit » des biens de la succession (y compris de la maison familiale) et les enfants héritent de la « nue-propriété ». Cette répartition peut conduire parfois à des discussions autour du paiement des rénovations et réparations à effectuer dans la maison, selon la Fédération des Notaires.

Celui qui est « entièrement » propriétaire d’un logement a le droit de tout faire : il peut y vivre, décider de le vendre, le donner, le louer... Mais il existe des situations où la propriété d’un bien est divisée. C’est ce qu’on appelle un usufruit et une nue-propriété. Mais de quoi s’agit-il précisément? Et qu’est-ce que cela implique pour les différents partis.

Usufruitier vs nu-propriétaire

• Le « nu-propriétaire » d’une maison en a la propriété mais il ne peut pas en profiter.
• Ce droit de profiter du bien (par exemple en l’habitant ou en le louant et en percevant les revenus locatifs) appartient à l' »usufruitier« .

Une telle situation se produit souvent en cas de succession : le partenaire survivant devient alors l’usufruitier et les enfants (ou autres héritiers) deviennent les nus-propriétaires. Mais cela peut aussi se décider sur base volontaire, lors d’un achat scindé par exemple, par lequel les parents achètent l’usufruit de la maison, tandis que les enfants en achètent la nue-propriété.

Les réparations d’entretien pour l’usufruitier

L’usufruitier (en cas d’héritage : le partenaire survivant) doit effectuer toutes les réparations d’entretien. Il doit réaliser tous les travaux nécessaires pour préserver la valeur du bien. Il s’agit donc de travaux d’entretien qui, s’ils n’étaient pas effectués, entraîneraient une diminution de la valeur du bien. Il est évidemment normal que le bien s’use au fil du temps. L’usufruitier n’a donc pas à payer pour ces travaux.

Quelques exemples de travaux d’entretien qui peuvent revenir à l’usufruitier : la peinture (également des murs extérieurs), les travaux de vernissage et d’émaillage, la réparation des sols, des escaliers, du toit, le nettoyage et la réparation d’une cheminée, l’entretien et la réparation d’un ascenseur, le renouvellement de la moquette, etc.

Les grands travaux pour le nu-propriétaire

Les nus-propriétaires (dans le cas d’un héritage, les enfants par exemple), doivent effectuer les réparations importantes ou « structurelles ». Ces travaux concernent la structure du bien ou ses composantes inhérentes ou doivent « manifestement excéder les fruits », ce qui signifie que le coût doit être disproportionné par rapport aux revenus ou aux bénéfices de l’usufruitier. L’obligation s’applique déjà pendant la période d’usufruit : lorsque le conjoint survivant habite encore le bien, par exemple. Le nu-propriétaire doit à l’avance consulter l’usufruitier, qui doit toutefois tolérer ces travaux. Il ne peut pas demander de compensation pour le désagrément.

La nature exacte de ces travaux dépend de la situation, mais il s’agit, par exemple, du renouvellement des murs communs, de la réparation des menuiseries d’un logement, de l’installation ou du renouvellement du chauffage central ou de l’électricité... Le nu-propriétaire n’est pas tenu d’effectuer certains travaux sur les bâtiments ou les installations : ceux que l’usufruitier a effectués lui-même ou les grosses réparations qui lui reviennent.

Qui paye quoi?

Cette question peut susciter des discussions dans la pratique. C’est souvent le cas dans les familles recomposées, et d’autant plus, lorsque le beau-parent survivant est relativement jeune. Dans ce cas, les nus-propriétaires – en l’occurrence les enfants du défunt – doivent payer les coûts approximatifs du bien, alors qu’ils ne pourront pas en profiter directement pendant une longue période. En effet, ils ne pourront en profiter qu’au décès de l’usufruitier... et cela peut prendre beaucoup de temps si l’usufruitier est en bonne santé et relativement jeune.

Pour éviter des situations financières déséquilibrées, le nu-propriétaire peut donc demander à l’usufruitier de contribuer proportionnellement aux coûts des travaux structurels. La valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété détermine le montant que chacun doit payer.

Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire ne s’acquitte pas de son obligation de réparation, l’autre partie dispose de différentes possibilités pour imposer la réparation :

• elle peut saisir la justice pour faire respecter les réparations. Le juge peut imposer une astreinte.
• elle peut demander au juge de lui permettre d’effectuer elle-même les travaux nécessaires. Les frais encourus seront alors récupérés auprès de l’autre partie (comme décrit ci-dessus).

Source: Notaire.be