Le juriservice

À combien s’élèveront les droits de succession sur ma maison?

Mon conjoint et moi sommes mariés sous le régime de la séparation de biens et n’avons pas d’enfant. Nous vivons en Wallonie depuis 25 ans, dans la maison que j’avais achetée avant notre mariage. J’ai fait un testament chez le notaire afin que mon épouse hérite de la maison. À combien s’élèveraient les droits de succession?

Les trois Régions du pays ont instauré un régime préférentiel pour la succession du logement familial entre époux. En Wallonie, le conjoint (ou cohabitant légal) survivant bénéficie ainsi d’une exonération totale sur la part nette héritée de son partenaire, à la condition que l’immeuble en question ait servi de résidence principale au défunt et son partenaire pendant au moins cinq ans à la date du décès.

Dans votre testament, vous léguez la totalité de votre maison à votre conjoint, qui en hériterait ainsi en pleine propriété. Grâce au régime préférentiel, votre conjoint ne devrait pas payer de droits de succession sur la maison. Dans le cas où le partenaire survivant n’hérite que de l’usufruit, l’exonération des droits de succession s’applique à l’usufruit et la nue-propriété est imposée.

Mon locataire peut-il se domicilier ailleurs?

Un candidat locataire souhaite louer mon appartement en tant que résidence secondaire et conserver son domicile ailleurs. La réglementation relative au bail de résidence principale s’applique-t-elle dans ce cas? Est-ce que je risque de devoir payer une taxe sur les logements vacants? Le locataire pourrait-il y établir sa résidence principale ultérieurement?

La réglementation relative au bail de résidence principale est uniquement applicable si le locataire établit effectivement sa résidence principale dans le bien que vous louez. Si votre locataire souhaite utiliser le bien comme résidence secondaire, il s’agit alors d’un bail de droit commun. Le cas échéant, vous devez alors indiquer clairement dans le bail que le locataire veut utiliser le bien comme résidence secondaire et mentionner l’adresse de sa résidence principale/son domicile. Il faut également stipuler dans le contrat que le locataire ne peut pas utiliser le bien comme résidence principale.

Si le locataire souhaite finalement établir sa résidence principale dans le logement loué pendant la durée du bail et que vous y consentez, un nouveau bail prend effet le jour où cette autorisation est accordée. Cette location est alors soumise aux règles juridiques de base du bail de résidence principale.

Si le locataire utilise le bien comme résidence secondaire, vous ne serez en principe pas concerné par la taxe sur les logements vacants. Si vous recevez un avis des autorités vous informant que votre bien sera inscrit au cadastre des logements vacants, vous pouvez présenter le bail pour prouver que le bien n’est pas vacant.

Quelle différence y-a-t-il entre les trackers sur actions?

J’ai acheté des trackers sur actions (ETF) et j’ai remarqué qu’on a souvent le choix entre un tracker dont le code ISIN commence par LU ou un autre par IE. Quelle est la différence?

Un tracker sur actions ou ETF (Exchange Traded Fund) est un fonds d’investissement coté en Bourse qui copie un indice ou un autre panier d’actions. Les trackers en actions les plus populaires suivent un indice boursier majeur tel que le Bel20, l’Euro Stoxx 50, l’indice mondial MSCI World , etc. Leurs coûts annuels se situent entre 0,2% et 0,4%, contre 1,5% à 2,2% pour les fonds classiques. À long terme, cela peut faire une grande différence. Les frais d’entrée sont aussi plus faibles (souvent moins de 1% au lieu de 3% pour les fonds). De plus, un tracker vous permet d’investir dans un large panier d’actions. Environ 85% des trackers que vous pouvez acheter sont irlandais ou luxembourgeois et tous deux bénéficient d’avantages fiscaux. Le code ISIN (l’identifiant d’un ETF) d’un tracker luxembourgeois commence par LU et celui d’un tracker irlandais par IE. .Ces deux types de trackers sont fiscalement avantageux, mais un tracker irlandais bénéficie d’un petit avantage supplémentaire grâce aux conventions préventives de double imposition. Les trackers luxembourgeois ont tendance à être légèrement plus taxés, ce qui pèse quelque peu sur les rendements.

Puis-je refuser l’indexation du loyer?

Je loue un appartement à Bruxelles. Les châssis en bois sont déformés et laissent passer du vent. Puis-je refuser l’indexation du loyer jusqu’à ce que les fenêtres soient remplacées?

Les trois Régions ont pris des mesures temporaires pour protéger les locataires contre l’envolée des coûts de l’énergie. A Bruxelles ces mesures s’étendent jusqu’au 13 octobre 2023. À l’heure où nous écrivons ces lignes, il n’est pas question de les prolonger. Ces dernières prévoient notamment un gel temporaire des loyers pour les biens locatifs présentant un mauvais score énergétique dans les 3 Régions. À Bruxelles, seuls les loyers des habitations dotées d’un certificat PEB de classe A, B, C ou D peuvent être indexés à 100% ; pour les logements avec un label énergétique E, l’indexation est limitée à 50% ; et pour les labels F ou G, aucune indexation n’est (temporairement) autorisée. Le fait que les châssis se soient abîmés durant le bail et que les fenêtres doivent être remplacées ne modifie pas en soi le certificat PEB, qui est valable 10 ans. Il est donc possible que le label énergétique du bien que vous louez soit A, B, C ou D au moment de la conclusion de votre bail. Dans ce cas, vous ne pouvez pas vous opposer à l’indexation du loyer, mais vous pouvez adresser une lettre recommandée à votre propriétaire pour lui demander de remplacer les fenêtres. Si vous avez loué un bien sans certificat PEB valable, ou avec un label énergétique E ou F ou G, vous pouvez en effet refuser (partiellement) l’indexation du loyer.