Bakstenen van papier

Dankzij de vastgoedbevaks kunnen particulieren beleggen in vastgoed, met een rendement van gemiddeld bijna 6,7 % en zonder de zorgen van het verhuren.

De meeste particuliere beleggers zijn best geïnteresseerd in beleggingen in vastgoed, maar dan wel gespreid en zonder de zorgen van het verhuren. Dat is precies de mogelijkheid die vastgoedbevaks bieden. Met als kers op de taart een interessant rendement. Bakstenen bieden zekerheid. Daarom trekt een dergelijk financieel instrument steeds meer spaarders aan.

Net zoals aandelen

Het specifieke wettelijke regime voor de vastgoedbevaks werd vastgelegd in een wet van december 1990 (uitvoeringsbesluiten, april 1995). Op die manier worden tegelijkertijd een erg transparant beheer en een aantrekkelijk fiscaal regime gegarandeerd.

Vastgoedbevaks (Beleggingsinstellingen met Vast Kapitaal in Vastgoed) zijn beleggingsfondsen, vennoot- schappen dus die op de beurs noteren en die hun activiteit strikt beperken tot de vastgoedmarkt. De beursnotering verzekert een grote liquiditeit, aangezien deze waarden even gemakkelijk aan te kopen en te verkopen zijn (en met dezelfde transactiekosten) als ‘normale’ aandelen. Bovendien moet minstens 30 % van de aandelen die het kapitaal van de vastgoedbevak vertegenwoordigen, in handen van het publiek zijn.

Elke vastgoedbevak moet zich uiteraard ook plooien naar de regels (transparantie, financiële communicatie) die voor elke beursgenoteerde vennootschap gelden.

Een bewijs van de transparantie: een onafhankelijk vastgoedexpert moet het vermogen van de vastgoedbevak regelmatig schatten. De berekening van de portefeuille- waarde gebeurt tegen marktwaarde, zonder afschrijvingen. Bovendien worden erg strenge regels opgelegd in verband met belangenconflicten.

Het risico is bovendien gespreid omdat bij een vastgoedbevak maximaal 20 % van het vermogen in één enkel gebouw mag geïnvesteerd zijn. Sinds juni 2001 is de schuldgraad van deze vennootschappen beperkt tot 50 % (voordien 30 %) van het totaal van de activa op het moment dat de lening wordt aangegaan.

Bevoorrecht fiscaal regime

Zowel de particuliere belegger als de vastgoedbevak zelf genieten een bevoorrecht fiscaal regime. De nettowinst (huurinkomsten en meerwaarden, verminderd met beheerskosten en financiële lasten) en het reeds terugbetaalde bedrag van de lening zijn belastingvrij, op voorwaarde dat minstens 80 % van de winst wordt uitgekeerd.

– De aandeelhouder betaalt als fysieke persoon een belasting die beperkt is tot de bevrijdende roerende voorheffing (15 %). Bovendien wordt helemaal geen roerende voorheffing afgehouden van de (jaarlijks) uitgekeerde dividenden als minstens 60 % van de onroerende goederen van de vastgoedbevak rechtstreeks of onrechtstreeks belegd is in Belgisch vastgoed dat exclusief voor bewoning is bestemd.

– Voor de particulier biedt een vastgoedbevak ontegensprekelijk ook fiscale voordelen in vergelijking met het recht- streekse bezit van vastgoed, vooral als dat bestaat uit gebouwen voor professioneel gebruik (handelszaken, kantoren,...) waarvan de opbrengsten niet via het kadastraal inkomen, maar op basis van de huurinkomsten (na aftrek van kosten) worden belast. In dat geval zijn de huurinkomsten immers aan het marginaal tarief onderworpen (tot 55 %).

– De voordelen van vastgoedbevaks in vergelijking met een onrechtstreeks bezit via een vastgoedvennootschap, zijn duidelijk: in dat geval worden de huurinkomsten meermaals belast (tot 54,25 %): via de vennootschapsbelasting, daarna door de roerende voorheffing bij uitkering van de dividenden.

– De fiscale aantrekkingskracht van vastgoedbevaks stijgt nog met de hervormingen die de vastgoedfiscaliteit de jongste jaren verzwaarden, vooral voor fysieke personen.

Activa vooral in kantoorgebouwen

Elke vastgoedbevak belegt zijn vermogen volledig of gedeeltelijk in een of meerdere segmenten van de vastgoedmarkt: kantoren, handels- zaken, semi-industriële gebouwen (kantoren en ateliers, magazijnen of opslagruimten) en residentieel vastgoed. Hoewel de kantoormarkt conjunctuurgevoeliger is dan bv. handelszaken of commerciële centra, is ze veruit het best vertegenwoordigd.

Een Belgische vastgoedbevak biedt een gemiddeld rendement van 6,70 %, berekende Fortis Bank Equity Research. Volgens de wet van vraag en aanbod geven ze het marktsentiment duidelijk weer: hoe lager het rendement dat een vastgoedbevak biedt, hoe minder risicovol hij door de beleggers wordt beoordeeld.

De kwaliteit van elke bevak is afhankelijk van een heleboel factoren: de schuldgraad, de ouderdom van de gebouwen, de leegstand, de kwaliteit van de huurders, de te voorziene kosten, een al dan niet dynamisch beheer,... De onderwaardering, die het verschil (in %) weergeeft tussen de beurskoers en de nettowaarde van de activa, weerspiegelt in zekere zin het vertrouwen (of het wantrouwen) van de markt in de vooruitzichten van een vastgoedbevak.

De populairste

Veruit de belangrijkste vastgoedbevaks zijn Cofinimmo (totale portefeuillewaarde: euro 1,56 miljard) en Befimmo (euro 1,06 miljard). Ze beleggen hoofdzakelijk in het segment van de kantoorgebouwen in Brussel en groeiden door de opslorping van andere grote vastgoedvennootschappen. Befimmo bijvoorbeeld, fuseerde eind 2001 met de vastgoedbevak Cibix, via een openbaar bod tot omruiling (OBO), met daarbovenop een bedrag in cash. Befimmo vermenigvuldigde zijn omvang met factor 6 sinds de oprichting eind 1995. Bijna 80 % van de gebouwen in de Befimmoportefeuille bevinden zich op het grondgebied van de 19 Brusselse gemeenten.

Intervest Offices staat op de derde plaats (euro 0,5 miljard) in het activaklassement. Ook via een OBO fuseerde Intervest half 2002 met Siref (een vastgoedbevak van bouwpromotor Verelst).

Zoals zijn naam aangeeft, is Intervest Retail gespecialiseerd in handelsoppervlakten: winkels in het stadscentrum en in de rand, langs de grote invalswegen. Intervest Retail kocht onlangs een ambitieus project van een grote Limburgse bouwpromotor, nl. een centrum met fabriekswinkels in Messancy, tussen Aarlen en Longwy (totale kostprijs geschat op 40 miljard euro).

Alleen Befimmo en Cofinimmo zijn groot genoeg om ook aandacht te krijgen van buitenlandse beleggers. De kleinere bevaks echter richten zich bijna uitsluitend tot particuliere investeerders. Dat geldt ook voor Leasinvest Real Estate, waarvan het patrimonium vrij divers is, maar die zo’n 93 % van de winst uitkeert. De portfolio bevat immers evenveel kantoren als semi-industriële ruimten, verdeeld over gebouwen met een verschillende omvang en kwaliteit en een beetje overal gelegen (Antwerpen, Zaventem, Gent, Brussel). Leasinvest omvat zo’n 7 % handelsoppervlakten, die minder gevoelig zijn voor de economische conjunctuur van kantoren.

De vastgoedbevak Wereldhave Belgium is gespreid over kantoorgebouwen in Brussel en Vlaanderen, en winkelcentra in Wallonië (m. n. Belle-Ile in Luik: 30 000 m2 handelszaken, vlakbij het centrum).

Home Invest (met BBL/ING als promotor), waarvan de dividenden vrijgesteld zijn van voorheffing, bezit 49 % appartementen, 10 % individuele woningen, 15 % gemeubelde appartementen en 10 % rusthuizen. De rest bestaat uit handelszaken (14 %) en kantoren (2 %). De grote meerderheid van de gebouwen van Home Invest bevindt zich in Brussel.

Besluit

Duidelijk is dat de diverse vastgoedbevaks contrasterende profielen vertonen, met risico/return-verhoudingen voor verschillende temperamenten. Baksteen heeft zeker een veilig tintje, maar u mag niet vergeten dat vastgoedbevaks beursgenoteerde effecten zijn. De koersvolatiliteit ligt dus hoger dan die bij staatsleningen in euro bijvoorbeeld. Over een periode van enkele jaren zijn deze beleggingen echter wel geschikt voor spaarders die een beperkt risico zoeken, met het vooruitzicht op een meerwaarde, en die toch jaarlijks een aantrekkelijk dividend willen ontvangen.

A Philippe Tomberg