Het goede moment om te verkopen

Hoewel een vastgoedinvestering altijd op lange termijn wordt gedaan, kent de markt hoogtes en laagtes. Sommige momenten zijn dus gunstiger voor een verkoop dan andere. Omgekeerd zijn er ook momenten waarop een verkoop af te raden is.

n Lessen uit het verleden. Twee grote episodes uit het verleden vertellen veel over de manier waarop de vastgoedmarkt evolueert. We bekijken eerst de jaren 70, meerbepaald de periode 1974-1980. Na de Yom Kippour-oorlog en de oliecrisis van 1973-74 wordt de inflatie met twee cijfers geschreven. De beurs stort in, terwijl het rendement op obligaties en kasbons onder de inflatie blijft. De enige reddingsplank: vastgoed. De prijzen rijzen de pan uit. In België stijgen de prijzen alleen al in 1976 met 25 % en in één decennium verdrievoudigen ze zelfs! Midden de jaren 70 verkopen was dus een echte afrader. Wie schulden aanging om vastgoed te kopen, werd zelfs automatisch rijker!

Een tweede periode waaruit veel te leren valt situeert zich in het begin van de jaren 80. De inflatie steekt weer de kop op maar, wijs geworden door de vorige periode, eisen de banken en obligatiekopers, dat wil zeggen diegenen die geld uitlenen, nu rendementen die (veel) hoger liggen dan de inflatie. Het resultaat: beleggers zweren deze keer uitsluitend bij de erg rendabel geworden obligaties en kasbons en keren zich af van woningen en appartementen, waarvan de prijzen ineenstuiken. Professionelen herinneren zich nog bepaalde mooie villa’s die de eigenaars in 1981 of 1982 moesten verkopen en waarvoor ze maar de helft van de prijs van 1980 ontvingen!

Twee belangrijke lessen kunnen we hieruit trekken voor de toekomst: vastgoed is een uitstekende buffer tegen de inflatie en moet in dergelijke periodes dus stevig worden vastgehouden. Omgekeerd heeft vastgoed zwaar te lijden wanneer de rentevoeten abnormaal hoog zijn, dat wil zeggen hoger dan de inflatie.

n De huidige situatie. In België stegen de prijzen op vijf jaar tijd met 45 % en op tien jaar met 95 %. Dat zijn nationale gemiddelden. De stijging was minder uitgesproken in Henegouwen en Luik bijvoorbeeld, maar hoger in Brussel en Aarlen (vlakbij het rijke Luxemburg...), net als aan de kust, in Gent of ten noorden van Antwerpen en in Limburg. De oorzaak van deze stijging is niets anders dan de sterke daling van de rentevoeten, inclusief de hypotheekrente, die veel huurders ertoe aanzette om eigenaar te worden. Nu die rentedaling onvermijdelijk bijna op zijn eindpunt is gekomen, zal de evolutie van de prijzen rustiger worden, wat trouwens nu al merkbaar is. We kunnen dus redelijkerwijze stellen dat de tijd bijna rijp is om te verkopen.