10 vragen over woonkredieten

Minder maandelijkse lasten, voordelige tarieven, verbouwingen financieren ... Hypothecaire leningen bieden veel mogelijkheden. Maar hoe maak je de juiste keuzes? Hier zijn een aantal vragen en antwoorden die kunnen helpen om goede beslissingen te nemen.

Lenen is moeilijker geworden dan vroeger. Mensen die een eerste hypothecaire lening willen afsluiten moeten tegenwoordig minstens 10% van de aankoopprijs van de woning, inclusief kosten, zelf financieren. Vandaag geldt: hoe meer eigen inbreng, hoe voordeliger het rentetarief. Daarnaast bieden banken nog andere ‘geschenken’ in ruil voor inspanningen van de kredietnemers. Onderstaande tips kunnen je leningskosten drukken.

Hoe je hypotheeklening herfinancieren?

De hypotheekrentes dalen. Het is niet ondenkbaar dat we evolueren naar kredieten met een rente van 2,5%. Is het verstandig om je hypotheeklening te heronderhandelen? Meerdere factoren spelen een rol. De eerste regel om een herfinanciering rendabel te maken, is dat je nog minstens tien jaar moet afbetalen en dat het verschil tussen je huidige rentevoet en het nieuwe voorstel minimaal 1% bedraagt. Onderhandel altijd eerst met je huidige bank, vooraleer je elders gaat kijken. Als die bereid is om de rente te verlagen, scheelt dat in dossierkosten. Je vermijdt hoge kosten zoals een wederbeleggingsvergoeding. Weigert je bank of beweegt ze onvoldoende, kijk dan naar een externe herfinanciering.

Maar opgepast: naast de wederbeleggingsvergoeding duiken er nog andere stevige kosten op, zoals schrappingskosten van de oude hypotheek, het vestigen van een nieuwe hypotheek, notariskosten en verzekeringen.Deze kosten verdien je enkel terug als de nieuwe voorwaarden van de lening veel voordeliger zijn. Vergeet niet dat de rentevoet op zich niet voldoende is: beoordeel altijd de totale kostprijs van de operatie. Zorg ervoor dat de rentebesparing die bijkomende kosten ruimschoots compenseert. Weet ook dat de fiscus de herfinanciering niet zal beschouwen als een nieuwe lening, maar als een eenvoudige verlenging van de bestaande lening. Geniet je al van een fiscaal voordeel, dan zal dit in alle gewesten ook bij de herfinanciering van de lening blijven doorlopen.

Hoe kosten besparen door werken vooraf in te plannen?

Door renovatiewerken al in te plannen van bij de aanvraag van een hypothecaire lening kan je extra kosten besparen. Een lage maandelijkse afbetaling lijkt verleidelijk, maar kan op lange termijn veel duurder uitvallen.Een simulatie: voor een hypothecaire lening van 250.000 euro op 20 jaar bedraagt de maandelijkse aflossing 1.660 euro. Als je de nodige werken in de woning, die bijvoorbeeld op 50.000 euro van de 250.000 euro geschat worden, opneemt in de oorspronkelijke hypothecaire lening leidt dit dus tot een maandlast van 1.660 euro. Maar als je de kosten van deze werken niet vanaf het begin in het leenbedrag incalculeert, moet je een tweede lening afsluiten, met aanzienlijke extra kosten.

Een bijkomende hypothecaire lening na de aankoop betekent nieuwe dossierkosten, afhankelijk van de situatie en de quotiteit, met mogelijk ook een nieuwe hypotheekakte bij de notaris.Een consumentenkrediet kan een alternatief zijn, omdat daar geen notaris- of dossierkosten aan verbonden zijn. In geval van dringende werken, zonder voorafgaand plan of offerte die is opgenomen in de hypotheek, kan de kredietnemer een persoonlijke lening afsluiten. Maar deze is beperkt tot een looptijd van 10 jaar en een maximum bedrag van 50.000 euro. Dit leidt tot hogere maandelijkse lasten: je moet dan het oorspronkelijk hypothecair krediet afbetalen (1.328 euro voor 200.000 euro), plus de persoonlijke lening met een maandlast van 661 euro. Dat betekent een totale maandelijkse aflossing van 1.989 euro gedurende de eerste 10 jaar. Dit hogere bedrag kan op je budget wegen en bovendien is dit alleen mogelijk als de bank akkoord gaat met de terugbetalingscapaciteit.

Waarom investeer je best in energiebesparende werken?

Het nut van een energieprestatiecertificaat (EPC) beperkt zich niet tot het beoordelen van de energie-efficiëntie van een woning, maar het kan je ook helpen bij het afsluiten van een lening. Een hypothecair krediet voor werken die het energieverbruik met minstens 30% verminderen, kan recht geven op lagere rentes. De voorwaarde is wel dat een nieuw EPC de verbeteringen binnen een bepaalde termijn certificeert.

Binnen de 3 tot 7 jaar na een renovatie met een energiecomponent moet je kunnen aantonen dat het energielabel van het gebouw verbeterd is. Enkele voorbeelden van werken die in aanmerking komen: een hybride warmtepomp, geothermie, hoogrendementsglas en uiteraard de isolatie van dak, muren en vloeren.Naast die renovatiekortingen bieden banken ook rentekortingen aan bij andere leningen, voor de aankoop van energiezuinige nieuwbouwwoningen of gerenoveerde woningen met labels A of B. Koop je een woning met een EPC-label A of B, dan kan dit een onmiddellijke korting op je rentevoet van 0,10% tot 0,20% opleveren.

Waarom niet enkel blindstaren op de rentevoet?

Ben je van plan om werken te laten uitvoeren, dan kan het type financiering een grote invloed hebben op je budget. Er zijn twee hoofdopties: een hypothecaire lening of een renovatielening. Elk heeft zijn voordelen, afhankelijk van je behoeften en de aard van het project.Een hypothecaire lening is geschikt voor grote projecten van meer dan 50.000 euro. Gaat het om dure werken of om een combinatie van aankoop en renovatie, dan is dit soort krediet vaak de beste keuze. Dit type lening, gespreid over 20 tot 30 jaar, verlaagt de maandelijkse lasten. Tegelijk duiken er wel bijkomende kosten op, zoals notariële akten, hypotheekregistratie en een schuldsaldoverzekering.

Een alternatief om deze kosten te beperken is het hypothecair mandaat (zie verder). Een renovatielening is flexibeler en doorgaans geschikt voor kleinere werken. Dit type krediet, meestal beperkt tot 12 jaar, brengt geen notaris- of dossierkosten met zich mee. Voor energiebesparende werken (zie punt 3) bieden banken vaak voordelige tarieven aan voor een renovatiekrediet of een lening op afbetaling.Wat kies je dan best? Vergelijk de totale kosten en kijk naar wat je uiteindelijk écht betaalt. Een voorbeeld: een koppel koos voor een energielening van 4% in plaats van een hypothecaire lening van 3,40%. De extra kosten maakten de hypothecaire lening minder interessant. Laat je dus niet alleen verleiden door een aantrekkelijke rentevoet.

Hoe profiteren van een heropname van kapitaal?

Heb je een hypothecaire lening die nog loopt of die al is afgelopen? Dan is het mogelijk om het kapitaal dat je al afbetaalde opnieuw te gebruiken voor andere projecten, zonder nieuwe notariskosten of hypotheekinschrijving. Dit is het principe van de heropname van kapitaal, een praktische en besparende oplossing om werken uit te voeren of om nieuw vastgoed te verwerven.

Met deze optie van heropname van kapitaal kan je opnieuw een bedrag lenen, beperkt tot de som die je al hebt terugbetaald op je huidige lening en door gebruik te maken van dezelfde hypotheekinschrijving. Bijvoorbeeld: je hebt al 100.000 euro afgelost op een lening van 300.000 euro, dan kan je dit bedrag opnieuw lenen. De geldende voorwaarden (rentevoet, looptijd, enz.) zijn wel die van het moment van de heropname, niet die van je oorspronkelijke lening, wat interessant is in een context van dalende rentevoeten.

Bovendien kan een heropname ook worden aangevraagd na de volledige terugbetaling van de lening, zolang de hypotheekinschrijving (maximaal 30 jaar) niet is verlopen.Het systeem van de heropname van kapitaal heeft twee grote voordelen. Het is goedkoper, omdat er geen nieuwe notariskosten of hypotheekinschrijvingen nodig zijn, enkel dossierkosten van de bank die geplafonneerd zijn tot 350 euro. En het is ook flexibeler, omdat je zelf een aangepaste looptijd kunt kiezen, binnen de geldigheidsduur van de hypotheek (30 jaar).

Geen koppelverkoop meer: welke voordelen?

Hoewel koppelverkoop theoretisch al jaren verboden is, moest je vaak tegelijk een verzekering afsluiten om een voordelige hypothecaire lening te verkrijgen: een woonpolis of een levens- of familiale verzekering. Deze praktijk beperkte de bewegingsvrijheid van consumenten. Maar ondertussen ben je niet langer gebonden aan een jarenlang verzekeringscontract om een gunstige rentevoet te behouden. Sinds 1 juni 2024 kan iedereen die vanaf die datum een hypothecaire lening bij een financiële instelling heeft afgesloten, na één derde van de looptijd van de lening overstappen naar een andere verzekeraar.

Na het verstrijken van die minimale termijn kan je dus overstappen naar een andere verzekeraar zonder de gunstige voorwaarden van je hypothecaire lening te verliezen. En nog positief nieuws: banken of verzekeraars mogen bij zo’n overstap ook geen extra kosten aanrekenen. Let wel, deze maatregel geldt alleen voor hypothecaire kredieten die vanaf 1 juni 2024 zijn afgesloten. Voor leningen van vóór deze datum blijven de oude regels van kracht.

Je aanvullend pensioen in pand geven als waarborg?

Je kunt renovatiewerken ook financieren door een voorschot te vragen op de reserves van je aanvullend pensioen in het kader van je groepsverzekering. Deze aanvraag doe je via je werkgever of rechtstreeks bij je verzekeraar. Het bedrag dat je zo kan vrijmaken hangt af van de voorwaarden in je contract. Toch moet je goed bekijken of dit een voordelige optie is, rekening houdend met de kosten en de hieraan verbonden rente en de toekomstige fiscale gevolgen. En het is ook niet aan te raden om een voorschot te nemen op oude pensioenspaarplannen, omdat die vaak zeer aantrekkelijke rendementen kunnen bieden, bijvoorbeeld rond de 7%. Het zou zonde zijn om die te missen!

Deze praktijk, de zogenaamde ‘inpandgeving’, versterkt de garanties die je aan de kredietverstrekker biedt, bijvoorbeeld bij een hypothecaire lening. Dit houdt in dat je je aanvullend pensioen gebruikt als eventuele borg voor de terugbetaling van een lening. In geval van wanbetaling kan de bank het bedrag dat je nog verschuldigd bent verhalen op je aanvullend pensioen. De reserves blijven intact, tenzij de garantie wordt geactiveerd.Deze oplossing lijkt op een vorm van schuldsaldoverzekering, die vaak vereist wordt bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Want als de lener overlijdt, dan kan het overlijdenskapitaal van een groepsverzekering gebruikt worden om het openstaande bedrag van de lening af te lossen.

Deze inpandgeving kan in twee specifieke gevallen. Ten eerste bij leven: als je niet langer in staat bent om je maandelijkse aflossingen te betalen, kan je je pensioenreserves gebruiken om de verschuldigde bedragen aan de bank te voldoen. Ten tweede bij overlijden: dan gaat het voorziene kapitaal naar de kredietverstrekker om het resterende bedrag van de lening te verminderen. Er blijven dan wel minder reserves over voor andere begunstigden.Wat zijn de voordelen? Door je aanvullend pensioen in pand te geven kan je makkelijker een hypothecair krediet bij de bank verkrijgen, of aan betere voorwaarden. Deze waarborg verlaagt de quotiteit, de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het goed, en kan zo de rentevoet verlagen.

Wat zijn de voor- en nadelen van een hypothecair mandaat?

Wanneer je een hypotheeklening aangaat, eist de bank garanties om zich te beschermen tegen wanbetaling. Maar naast die klassieke hypotheek is er nog een alternatief: het hypothecair mandaat, ook wel de hypothecaire volmacht genoemd. Deze geeft de bank het recht om op een later tijdstip, indien nodig, een hypotheek op je vastgoed te vestigen. Zolang deze hypotheek niet wordt geactiveerd, blijven de kosten beperkt omdat dit mandaat niet wordt geregistreerd bij het Kantoor Rechtszekerheid (voorheen het hypotheekkantoor of registratiekantoor). Op die manier vermijd je inschrijvingskosten, die bij een klassieke hypotheek aanzienlijk kunnen oplopen.

De voor- en nadelen? Het grootste voordeel van een hypothecair mandaat is de lagere kostprijs. Voor een lening van 200.000 euro bedragen de kosten van een mandaat ongeveer 1.250 euro, tegenover 5.500 euro voor een klassieke hypotheek. Dit is voordelig voor de kredietnemer, ook al wordt het mandaat meestal maar voor een deel van de lening toegestaan. Vaak zie je een combinatie van een hypothecair mandaat en een hypotheekinschrijving, waarbij een deel onder mandaat valt en een ander deel onder een klassieke hypotheek.
Toch brengt het mandaat risico’s met zich mee in geval van financiële moeilijkheden. De bank kan dan beslissen om het mandaat om te zetten in een hypotheek, waardoor je toch nog inschrijvingskosten moet betalen. Daarnaast biedt het mandaat ook geen fiscaal voordeel, behalve op het deel van de lening dat door een klassieke hypotheekinschrijving wordt gedekt.

Wat is een overbruggingskrediet en waar dient het voor?

In principe, om de kredietverstrekking te vergemakkelijken, zal men aanraden om pas een nieuwe woning aan te kopen als je je huidige woonst al hebt verkocht. Maar dit is niet altijd mogelijk en dan komt het overbruggingskrediet van pas, ook wel een brugkrediet genoemd. Dat is een tijdelijke financiële oplossing waarmee je de aankoop van een nieuwe woning kunt financieren terwijl je wacht op de verkoop van je oude pand. Zo beschik je meteen over de nodige middelen en los je het overbruggingskrediet af wanneer je vorige woning is verkocht. De looptijd van dit krediet bedraagt meestal 12 of 24 maanden of in sommige stedenbouwkundige gevallen nog langer, afhankelijk van de complexiteit van de situatie. Tijdens de looptijd betaal je vaak alleen rente totdat de verkoop is afgerond.

Voordelen? Het biedt directe financiering, zodat je de nieuwe woning kunt kopen zonder te wachten op de verkoop van de oude. En je hebt ook de mogelijkheid om het krediet op elk moment af te lossen, zodat je de rentekosten kan verlagen.

En de nadelen? In de meeste gevallen kan je maar 80 à 90% van de geschatte waarde van de nieuwe woning lenen, en dit onder voorwaarde van een hypothecair mandaat. De rentevoeten van overbruggingskredieten liggen ook hoger dan die van een klassieke hypotheeklening. Bovendien moet je rekening houden met dossierkosten en mogelijk ook schattingskosten. En de bank moet ervan overtuigd zijn dat je in staat bent om zowel je lopende hypotheeklening als de rente op het overbruggingskrediet terug te betalen. Wordt je woning niet binnen de voorziene termijn verkocht, dan kan dit leiden tot financiële problemen. Maar los daarvan is het overbruggingskrediet vaak een handige oplossing, mits je de nodige voorzorgen neemt.

Kan je op elke leeftijd een lening krijgen?

Soms kan het meer rendabel zijn om een hypotheeklening af te sluiten in plaats van je spaargeld aan te spreken. Maar tot welke leeftijd is deze manier van financiering mogelijk?

In theorie bestaat er geen wettelijke leeftijdsgrens voor het aangaan van een hypotheeklening. De wet verbiedt elke vorm van leeftijdsdiscriminatie en dit mag dus geen invloed hebben op het krediettarief. Maar in de praktijk leggen de meeste financiële instellingen een maximale leeftijd vast, vaak tussen de 70 en 75 jaar. Want er zijn ook andere factoren die een rol spelen, zoals de premie voor de schuldsaldoverzekering (die bij overlijden de terugbetaling van de lening garandeert). Die premie wordt duurder naarmate je ouder bent. Daarnaast is de terugbetalingscapaciteit binnen de opgelegde looptijd een essentieel criterium. De pensioenleeftijd is hierbij van belang, omdat dit vaak samenvalt met een daling van het inkomen.

Maar sommige elementen kunnen in je voordeel uitdraaien, zoals beschikken over een groepsverzekering, de verwachte ontvangst van een groot bedrag (bijvoorbeeld een erfenis), of met twee een lening aangaan in plaats van alleen, wat de aanvaardingskansen kan verhogen. De eigen inbreng, de quotiteit van de lening en de kredietgeschiedenis worden uiteraard ook mee in rekening genomen, maar dat geldt voor alle leeftijden.