Bruikleen of recht van bewoning

Het recht van bewoning en de bruikleen zijn nauwelijks bekende begrippen. Toch kunnen deze stokoude figuren uit het burgerlijk recht ons ook vandaag nog van dienst zijn!

De rechtsfiguren bruikleen en recht van bewoning zorgen ervoor dat dagdagelijkse afspraken in een waterdicht juridisch kleedje worden gegoten. Zo blijft zowel de eigenaar als de ontlener gelukkig, zelfs als er iets onverwachts zou gebeuren. Een overzicht van de voor- en de nadelen, vertrekkend van twee situaties die u ongetwijfeld herkent.

Bruikleen

Het probleem, uit het leven gegrepen

Sofie heeft enkele jaren geleden een perceel bouwgrond geërfd maar de kans dat ze hierop in de eerstkomende jaren zal bouwen is miniem vermits ze ondertussen met haar gezin in een gerenoveerde woning woont. De buurman die een bungalow heeft naast Sofies bouwgrond vraagt nu of hij haar braakliggende terrein als moestuin mag bewerken. Daar heeft zij geen bezwaar tegen, maar ze wenst een en ander wel contractueel te regelen. Ze wil vermijden dat er een soort landpacht zou ontstaan waardoor haar bouwgrond misschien achteraf moeilijk verkoopbaar wordt. Een vergoeding is voor Sofie geen must, als ze maar vrij over haar grond kan beschikken wanneer het haar past.

De oplossing, juridisch vertaald

Sofie stelt het best een contract van bruikleen op. Daarin vermeldt zij: “uitsluitend te gebruiken voor bewerking als groenten- en moestuin voor louter privégebruik”. Ze voegt er ook aan toe dat het de ontlener verboden is er tuin- of keukenafval (gemaaid gras, snoeihout,...) op te storten. En verder dat de ontlener bij het einde van het contract alle vuil en eventuele opstallen (bijv. tuinhuisjes of houten barakken) moet verwijderen.

Het resultaat? Iedereen tevreden! De buurman heeft zijn moestuin en Sofie is tevreden dat haar grond ondertussen netjes wordt onderhouden.

Belangrijke weetjes over de bruikleen:

De bruikleenovereenkomst kan zowel op roerende als onroerende goederen slaan.

Het contract kan onderhands of via notariële akte opgesteld worden. Gebeurt het onderhands, dan is er geen registratieplicht zoals bij een huurovereenkomst. Wordt het in notariële vorm verleden dan is er fiscaal euro 25 verschuldigd.

Bruikleen is door de wetgever opgevat als een soort vriendendienst en daarom gratis. Bijgevolg mag de uitlener van de ontlener geen enkele (periodieke) vergoeding vragen, zoniet kan het uitmonden in een huur of pacht (met alle rechtsgevolgen van dien).

TIP U doet er goed aan, in het schriftelijke contract van bruikleen expliciet op te nemen dat de wetten inzake landpacht en (handels)huur niet van toepassing zijn.

Het recht om de geleende zaak te gebruiken, gaat krachtens de wet over op de erfgenamen van de ontlener en ook de erfgenamen van de eigenaar moeten na zijn dood het contract respecteren.

TIP Wilt u dit vermijden, dan moet in het contract uitdrukkelijk bedongen worden dat de bruikleen slechts ten persoonlijken titel is verleend.

Uiteraard moet de ontlener de geleende zaak gebruiken als een goed huisvader, wat betekent dat hij de zaak goed moet onderhouden.

TIP Voorzie dat de ontlener bij het einde van de overeenkomst de geleende zaak moet terugbezorgen in de staat en gesteldheid waarin ze zich bevond bij de aanvang van het contract.

De eigenaar krijgt de zaak pas terug na de overeengekomen termijn. Is er niets overeengekomen, dan eindigt de bruikleen nadat zij gediend heeft voor het gebruik waarvoor zij was uitgeleend.

TIP Leg in het contract een (beperkte) gebruiksduurtijd vast. U kunt daarbij voorzien dat zowel de eigenaar als de ontlener op elk ogenblik met een opzeggingsbrief een einde kunnen maken aan de lopende overeenkomst. Er moet geen wettelijke minimale opzeggingstermijn gegeven worden.

Vermindert de zaak in waarde, louter door het gebruik, dan moet de ontlener daar niet voor instaan. Omgekeerd, als de ontlener uitgaven heeft gedaan om van de zaak gebruik te kunnen maken, dan kan hij die niet terugvorderen van de eigenaar.

TIP Als eigenaar kunt u een clausule aan uw contract toevoegen waarin staat dat een waardestijging die de geleende zaak door het gebruik zou ondergaan, door de eigenaar op het einde van de rit niet hoeft vergoed te worden aan de ontlener.

Recht van bewoning

Het probleem, uit het leven gegrepen

Herman is weduwnaar en heeft twee kinderen uit het huwelijk met zijn overleden echtgenote. Hij leert Marianne kennen en wat later huwen ze onder scheiding van goederen. Marianne komt inwonen in het huis dat alleen eigendom is van Herman. Na verloop van tijd overlijdt Herman. Zijn twee kinderen erven de blote eigendom van zijn bezittingen (ook van zijn huis) en Marianne erft het vruchtgebruik. De kinderen komen met hun stiefmoeder overeen dat zij haar vruchtgebruik op het huis zullen afkopen zodat ze met hun drieën in onverdeeldheid volle eigenaar worden van het ouderlijk huis. Marianne gaat hiermee akkoord maar ze zou graag nog een tweetal jaar in het huis blijven wonen zodat ze in alle rust op zoek kan gaan naar een nieuwe stek.

De oplossing, juridisch vertaald

Dankzij het recht van bewoning kan dit perfect geregeld worden. In de akte waarbij Marianne haar vruchtgebruik op het huis tegen een te ontvangen oplegsom overdraagt aan Hermans kinderen wordt bedongen dat zij een recht van bewoning krijgt voor twee jaar. De kinderen kunnen dit recht kosteloos toekennen of ze kunnen Marianne een vergoeding vragen. Als ze een vergoeding vragen, dan maken de bedragen die ze ontvangen in de inkomstenbelastingen geen belastbare inkomsten uit. De vestigingsakte dient – als het een in België gelegen onroerend goed betreft – verplicht geregistreerd te worden en is in principe onderworpen aan het kooprecht (10 % in Vlaanderen en 12,5 % elders in het land).

Een kosteloze vestiging van een recht van bewoning kan een schenking uitmaken en is dan onderhevig aan het schenkingsrecht.

Belangrijke weetjes over het recht van bewoning

Het recht van bewoning gaat enkel over een onroerend goed, een huis bijvoorbeeld. Dit in tegenstelling tot het ruimere recht van gebruik, dat ook op roerende goederen van toepassing kan zijn.

Elke woonvorm komt in aanmerking. Dus zowel woningen, appartementen als residentiële caravans. Het kan niet gevestigd worden op andere gebouwen dan deze gebruikt of bestemd tot bewoning. Dus niet op kantoor- of industriële gebouwen, maar dan weer wel op een onderdeel van dergelijke gebouwen. Hiermee wordt bijvoorbeeld bedoeld: de woning of het appartement van de conciërge, de bewaker van een fabrieksterrein of de gerant van een tankstation.

TIP Maak de overeenkomst zo op dat het recht enkel toegekend wordt voor de periode die overeenstemt met de (arbeids)opdracht van de betrokken persoon.

Het is een strikt persoonsgebonden recht. Het kan dus niet worden gevestigd ten voordele van een rechtspersoon zoals een vennootschap of een vzw.

De houder van het recht van bewoning moet zijn recht zelf uitoefenen. Hij kan het niet verkopen, verhuren of wegschenken. Dit is een verschilpunt met de vruchtgebruiker van een woning! Die kan in principe wel verhuren. Het recht van bewoning wordt daarom soms het klein vruchtgebruik genoemd.

Het is een tijdelijk recht. Het gaat hierdoor noodzakelijk teniet bij het overlijden van de titularis van het recht.

TIP Als u wenst dat na persoon A, persoon B van het recht moet kunnen genieten, kunt u dat zo voorzien in het contract. Uiteraard onder de voorwaarde dat persoon B persoon A overleeft en waarbij het recht voor B slechts ingaat na het overlijden van A.

Het recht kan gevestigd worden in een overeenkomst, maar ook in een testament.

Het recht kan gratis zijn, maar er kan ook een vergoeding gevraagd worden. Dit is een fundamenteel verschilpunt met de bruikleen (zie p. 78).

De houder van het recht van bewoning moet zich, voordat hij de zaak in gebruik neemt borg stellen en een boedelbeschrijving of een staat van de onroerende goederen opmaken.

TIP Het staat u vrij in de overeenkomst afstand te doen van deze beide verplichtingen.

De houder van het recht betaalt de herstellingen tot onderhoud en de belastingen, tenzij de partijen anders overeenkomen. Het is dus degene die het woonrecht heeft die de onroerende voorheffing betaalt. Dit in tegenstelling tot de huur: daar betaalt de verhuurder de onroerende voorheffing.

Degene die het recht van bewoning heeft, moet het onroerend goed teruggeven. Hij kan geen vergoeding vragen aan de eigenaar voor eventuele door hem aangebrachte verbeteringswerken (bijv. schilderwerken of kleine verbouwingswerken).

TIP Over de vraag of de titularis van het recht van bewoning überhaupt verbouwingswerken mag doen, schenkt u het best klare wijn in de overeenkomst. Als u het toelaat, vermeld dan in de overeenkomst dat de gebruiker slechts werken mag uitvoeren na overleg met en schriftelijk toestemming van de eigenaar.

Wie een recht van bewoning heeft, mag met zijn gezin in de woning wonen, ook al was hij niet getrouwd toen hij dat recht kreeg.

Het recht van bewoning kan eindigen door er afstand van te doen. Als degene die het woonrecht heeft uit eigen beweging de woning verlaat, kan dit een teken zijn dat hij afstand doet van zijn recht. Het recht eindigt ook als er 30 jaar geen gebruik van werd gemaakt.

TIP Preciseer in de overeenkomst welke concrete gevallen als een afstand van recht zullen geïnterpreteerd worden (bijv. het feit dat de titularis een ander appartement huurt voor eigen gebruik of dat hij zijn permanente intrek neemt in een rust- of verzorgingstehuis).