De kostprijs van enkele courante akten

Een huis kopen, een schenking doen, een testament opstellen... telkens doet u een beroep op een notaris. Hoeveel kost u dat in de praktijk? Een overzicht.

Bij de aankoop van een onroerend goed

1. Het registratierecht (of kooprecht) vormt het belangrijkste onderdeel van de kosten bij de aankoop van een onroerend goed. Dit varieert van gewest tot gewest (10 % in Vlaanderen – 12,5 % elders in het land) en van dossier tot dossier. Vaak zijn immers kortingen (zogenaamde abattementen), verminderde tarieven of verreken-mechanismen van toepassing.

2. De aktekosten schommelen tussen de 700 à € 800 in functie van de concrete gegevens van het dossier. Soms kan het zelfs meer zijn, wanneer bepaalde kosten hoger oplopen. Zo hanteren de gemeenten en steden geen uniform tarief bij de aflevering van stedenbouwkundige informatie en sommige zijn op dit vlak echt wel duur. Ook de kosten voor bodem-attesten kunnen oplopen. Er moet immers een bodemattest aangevraagd worden per kadastraal perceel. Indien er meerdere percelen in een koop betrokken zijn, loopt dit dus snel op. En zo zijn er tal van andere elementen die de aktekosten bij een aankoop kunnen beïnvloeden.

3. Het ereloon wordt bepaald in functie van de prijs en berekend op basis van degressieve percentages (schaal J in het Tarief-besluit).

Om u een idee te geven:

• prijs: € 100.000 => ereloon: € 1593
• prijs: € 150.000 => ereloon: € 1878
• prijs: € 200.000 => ereloon: € 2163
• prijs: € 250.000 => ereloon: € 2448
• prijs: € 300.000 => ereloon: € 2477

WEETJE: Als verkoper en koper elk hun eigen notaris kiezen (waar ze altijd recht toe hebben), wordt de kostprijs voor de koper niet verhoogd. Het ereloon wordt dan verdeeld tussen de betrokken notarissen.

VOORBEELD: Stel dat u een huis koopt van € 200.000, in Vlaanderen.

U betaalt (bij benadering):

• € 20.000 registratierechten
• € 2163 erelonen notaris
• € 750 aktekosten (kan iets minder zijn, maar ook meer!)

U betaalt in totaal (bij benadering): € 22.913.

Bij het sluiten van een hypothecair krediet

Bij een door een hypotheek gewaarborgd krediet is het gebruikelijk dat de bank bovenop het eigenlijke kredietbedrag een bepaald bedrag (vaak 10 %, soms 5 %) extra in hypotheek neemt voor de zogenaamde bijhorigheden. Dit tot dekking van allerlei kosten die de bank zou moeten maken mocht de cliënt achteraf een wanbetaler blijken te zijn.

De kosten bij een hypothecair krediet worden berekend op het totaal gewaarborgde bedrag (geleend kapitaal + bijhorigheden):

1. een registratierecht van 1 % op het totaal gewaarborgde bedrag

2.aktekosten die schommelen tussen € 600 en € 800 in functie van de aard van het dossier

3. een ereloon voor de hypotheekbewaarder plus een bijkomende fiscale heffing, het zogenaamde hypotheekrecht (0,3 % op het totaal gewaarborgde bedrag).

4. het ereloon van de notaris. Dit ligt bij barema vast, het is een percentage van het gewaarborgde bedrag. Om u een idee te geven:

• gewaarborgd bedrag: € 100.000 => ereloon: € 652
• gewaarborgd bedrag: € 150.000 => ereloon: € 766
• gewaarborgd bedrag: € 200.000 => ereloon: € 880
• gewaarborgd bedrag: € 250.000 => ereloon: € 994
• gewaarborgd bedrag: € 300.000 => ereloon: e 1017.

Bij een schenking

1. Op een notariële schenkingsakte moeten registratierechten of schenkingsrechten betaald worden, dit zowel bij schenking van roerende als van onroerende goederen. De tarieven verschillen enerzijds van gewest tot gewest en anderzijds in functie van de familieband tussen schenker en begiftigde.

Voor roerende schenkingen gelden sinds enkele jaren in de drie gewesten zogenaamde vlakke tarieven (3 %, 5 % of 7 %). De schenkingsrechten voor onroerende goederen zijn nog steeds progressief (dit wil zeggen dat ze stijgen in functie van de waarde van het goed).

2. De post diverse aktekosten verschilt naargelang het om een roerende dan wel om een onroerende schenking gaat. Voor een onroerende schenking geldt terzake hetzelfde als bij een verkoop van onroerend goed (zie hoger). Voor roerende schenkingen varieert deze post sterk in functie van het dossier (soms bijv. slechts ? 350 maar het kan evengoed € 600 of € 700 zijn).

3. De erelonen zijn bij wet vast-gelegd en variëren in functie van de waarde van de geschonken goederen.

Bij het opmaken van een aangifte van nalatenschap

1. Hier moeten geen registratierechten worden betaald. Uiteraard moeten op de nalatenschap zelf wel de successierechten worden betaald.

2. De post diversen kan in de praktijk fors verschillen van dossier tot dossier. Geen enkel dossier van aangifte van nalatenschap is immers identiek. De notaris kan wel op voorhand een benaderende inschatting geven van de te verwachten kosten, maar correcties achteraf zijn altijd mogelijk.

EEN GOEDE RAAD: Als een inschatting vooraf quasi onmogelijk is, kunt u het best vooraf met de notaris een uurtarief afspreken en vragen dat hij u regelmatig op de hoogte brengt van de stand van zaken. Houd er ook rekening mee dat wanneer de notaris in het kader van een successiedossier ook gelast wordt met de effectieve vereffening van de erfboedel en hierover overeenkomsten moet opstellen, hij dan ook een vereffeningsloon mag aanrekenen. Ook hiervoor bestaan wettelijke barema’s (degressieve percentages i.f.v. het te vereffenen bedrag/waarden).

3. Wat de erelonen betreft worden voor successie-aangiften degressieve percentages gehanteerd die toegepast worden op het nagelaten brutoactief en die verschillen naargelang de graad van verwantschap tussen de overledene en zijn erfgenamen.

In de rechte lijn gelden plus minus volgende degressieve percentages:

• 1 % als het brutoactief minder bedraagt dan € 32.000
• 0,75 % op een brutoactief van ? 32.000,01 tot € 120.000
• 0,50 % op een brutoactief van ? 120.000,01 tot € 300.000
• 0,25 % op een brutoactief van ? 300.000,01 tot € 950.000
• 0,15 % op een brutoactief boven de € 950.000.

Bij het opmaken of wijzigen van een huwelijkscontract

Opmaken

Naargelang de gekozen formule, gaat het om ongeveer € 200 à € 400, taksen en administratiekosten inbegrepen, althans voor een gebruikelijk huwelijkscontract. Als er een langdurig gesprek, meerdere gesprekken en/of bijkomend (omslachtig) advieswerk bij te pas komt (bijvoorbeeld bij wedersamengestelde gezinnen), of wanneer de cliënt allerlei variaties op maat in zijn contract ingebouwd wenst te zien, kan de kost aanzienlijk hoger zijn. Dit zal ook gelden als onroerende goederen van één van de partijen (of beiden) moeten ingebracht worden in de huwelijksgemeenschap.

Wijzigen

De kostprijs voor de wijziging van een huwelijkscontract kan sterk verschillen. Veel hangt af van de aard van de wijziging en of er al dan niet transferten van onroerend goed moeten gebeuren. Voor de vervanging van een langst-leeft, al-heeftclausule door een zogenaamd keuzebeding of een sterfhuisclausule zal de prijs ergens tussen de € 350 en de € 450 schommelen. Maar bijv. de overstap van een gemeenschap van goederen naar een zuivere scheiding van goederen met verdeling van een onroerend goed, zal eerder oplopen in de richting van de € 1500 tot zelfs € 2000.

Huwelijkscontracten worden ook almaar vaker ingeschakeld als een middel van successieplanning waardoor aan de wijziging soms lange vergaderingen of juridisch advieswerk voorafgaat. Ook daar dient rekening mee gehouden te worden. De notaris kan vooraf wel een indicatie van de kostprijs geven.

Bij het opmaken van een testament

Als de notaris het testament opmaakt volgens de aanduidingen van de cliënt kost dat in de meeste gevallen tussen de € 200 en de € 400 (alles inbegrepen, o.a. ook de inschrijving in het Centraal Register voor Testamenten). Indien het testament veel bepalingen bevat (bijv. meerdere bijzondere legaten) of complexer is (inbouw van een zogenaamd duolegaat) of nog wanneer er veel vergader- of advieswerk bij te pas komt, kan de kost hoger zijn. Ook in deze gevallen kan de notaris vooraf een indicatie geven van de te verwachten kosten. In tegenstelling tot hun collega’s in bepaalde buurlanden (bijv. Nederland) zijn Belgische notarissen niet verplicht btw aan te rekenen op hun prestaties. De erelonen en andere kosten die u aan de notaris betaalt zijn dus vrij van btw. Toch kan het gebeuren dat u i.p.v. registratierechten btw dient te betalen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de aankoop van een nieuw gebouwd onroerend goed (huis of appartement).

NIEUW! Tot voor kort werd bij de verkoop van een nieuwbouw enkel btw aangerekend op de constructies en registratierecht op de grondwaarde. Sinds 1 januari 2011 is dat in sommige gevallen anders. Wanneer eenzelfde persoon de nieuwbouw tegelijk met de grond verkoopt, moet er nu ook btw betaald worden op de waarde van de grond (en niet langer registratierecht).