De openbare verkoop 2.0

De tijd dat de openbare verkoop van een huis in een rokerig achterafzaaltje van een café werd gehouden, ligt achter ons. Vandaag verlopen zowat alle openbare vastgoedtransacties via Biddit.be, het online platform van het Notariaat.

Bij een openbare verkoop bied je tegen elkaar op. Daar horen regels bij. Vandaar dat enkel een notaris een openbare verkoop van vastgoed mag organiseren. Dat goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, als de verkoper het bod hoog genoeg vindt. Er is geen voorlopige verkoopovereenkomst (compromis), zoals bij een onderhandse verkoop.

Bij een openbare verkoop denk je mischien spontaan aan een verkoop na een faillissement of beslag, maar je kan er ook zelf voor kiezen. Als het niet makkelijk is om de waarde van je huis of appartement te bepalen en je de markt wil laten spelen, bijvoorbeeld. Je spreekt dan vooraf met de notaris een minimumprijs af onder dewelke hij niet mag toewijzen. Maar ook als jullie het als mede-eigenaars van een huis dat jullie samen hebben geërfd niet eens raken over de verkoopprijs, is een openbare verkoop vaak de enige weg.

Elk bod is bindend!

Werk je met een makelaar, dan kunnen potentiële kopers ook online een bod uitbrengen, zonder dat het om een openbare verkoop gaat. Al gaat het huis dan niet noodzakelijk naar de hoogste bieder. Opteer je wel voor een openbare verkoop, dan gebeurt dat vandaag meestal via Biddit.be, het online platform van de Federatie van het Notariaat. De voordelen? Als koper kan je makkelijk bieden zonder je te verplaatsen, je identiteit wordt niet prijsgegeven en de koop kan snel worden afgehandeld omdat de notaris al veel opzoekingswerk heeft verricht.

Maar er is ook een keerzijde: als koper kan je geen opschortende voorwaarde opnemen, tenzij de verkoper die voorziet in de verkoopsvoorwaarden. Voor je gaat bieden, moet je dus al zeker zijn van je woonkrediet. Elk bod is immers bindend! Je gaat dus best vooraf bij je bank langs. Op Biddit worden kandidaat-kopers trouwens gewaarschuwd voor deze belangrijke gevolgen: “U blijft gebonden door uw bod zelfs indien iemand een hoger bod heeft uitgebracht dan u. Indien de notaris u uitnodigt om de verkoopakte te ondertekenen en u niet verschijnt, moet u een schadevergoeding betalen.”

Zware sancties

En de sancties als je koopt via Biddit en je niet kan betalen, zijn zwaarder dan bij een onderhandse verkoop, waar je meestal een voorschot van 10% van de prijs moet betalen als schadevergoeding. Terwijl via Biddit de sanctie afhangt van of je het pv van toewijzing (de akte) al hebt getekend of niet.

Besef je tijdig dat je niet zal kunnen betalen en weiger je het pv van toewijzing te tekenen, dan kan de verkoper de rechtbank vragen je te bevelen de akte toch te tekenen, eventueel met een dwangsom. Maar de verkoper kan het goed ook terugtrekken uit de verkoop en een schadevergoeding vragen van 10% van het bod dat je uitbracht, met een minimum van 5.000 euro. Of de verkoper kan de akte tekenen met een van de andere bieders en jou alsnog een schadevergoeding vragen, zijnde het verschil tussen jouw bod en dat van de andere bieder, alweer met een minimum 5.000 euro.

Heb je het pv van toewijzing wel al getekend, dan kan de verkoper dat laten ontbinden. Of hij kan het huis opnieuw openbaar verkopen ‘ten laste van de in gebreke gebleven koper’. In mensentaal: jij moet dan het verschil betalen tussen je eigen bod en dat van de andere bieder. Krijgt de verkoper finaal meer dan wat jij geboden hebt, dan steekt hij het verschil in eigen zak. Verder draai je ook op voor de kosten van de nieuwe verkoop en de interesten op je eigen bod voor de periode tot het nieuwe bod wordt toegewezen. Dat alles staat los van de forfaitaire schadevergoeding van 10% van je biedprijs.

Een derde sanctie gaat wel heel erg ver: de verkoper mag ook het verkochte goed of elk ander goed dat jou toebehoort doen verkopen op beslag! Zelfs het huis waarin je woont. In de praktijk loopt het echter zo’n vaart niet en kiest de verkoper bijna systematisch voor de ontbinding of de herveiling (rouwkoop).

Hoe verloopt een (ver)koop via Biddit?

De notaris spreekt met de verkoper een startprijs af – de instelprijs. De kandidaat-koper brengt een online bod uit met behulp van zijn eID of itsme. Elk bod is zichtbaar voor wie Biddit.be bezoekt, maar je kan niet achterhalen wie de andere bieders zijn. Afspraken tussen bieders onderling zijn dus uitgesloten. Omdat jouw anonimiteit tijdens het biedproces gewaarborgd is, kan je dus bieden op het pand van je buurman zonder dat hij het weet.

De periode dat er effectief kan worden geboden is duidelijk aangegeven en bedraagt acht kalenderdagen. Eens die periode voorbij, is de hoogste bieder gekend en wijst de notaris het pand toe. Koper en verkoper tekenen bij de notaris het pv van toewijzing, dat meteen ook de eigendomsakte is. Vanaf dat moment is de koper eigenaar van het pand en heeft hij zes weken de tijd om de prijs te betalen.

Als verkoper betaal je aan de notaris de kosten van de tekoopstelling. Een prijs die fel kan uiteenlopen in functie van het aantal bezoekdagen en of de publicatie zich beperkt tot Biddit, of er ook andere sites zoals Immoweb, sociale media en gedrukte media worden ingeschakeld.