De wet op de mede-eigendom wordt transparanter

Roodhooft Jan

14-10-2010, 00:00 Bijgewerkt op: 19-09-2023, 08:45

Ze heeft lang op zich laten wachten, maar nu is ze er helemaal: de wet die de regels over de mede-eigendom in een appartementsgebouw wijzigt, moet een en ander moderner maken, transparanter en dus duidelijker.

Zowat één derde van de Belgische bevolking woont in één van de 1,2 miljoen flats die ons land rijk is. Al deze eigenaars hebben te maken met eensituatie van mede-eigendom. Zij hebben immers niet alleen hun privévertrekken, maar delen ook telkens een aantal gemeenschappelijke ruimtes: de grond en de muren, de daken, liften, de hal, de garage,... Maar dit impliceert ook gemeenschappelijke kosten, dus: beslissingen nemen over het beheer van deze gemeenschappelijke delen. En daar durfde het schoentje tot nu toe wel eens wringen. Geen wonder dat er werd uitgekeken naar de wet die de mede-eigendom in een nieuw juridisch kleedje moest steken.

Het doel

De zogenaamde Wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken was al lang goedgekeurd in de Kamer en moest oorspronkelijk in werking treden op 1 januari 2010. Dat was echter zonder de Senaat gerekend: die bracht nog een aantal wijzigingen aan. Uiteindelijk werd de wet in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 28 juni en treedt ze in werking op 1 september 2010.

De nieuwe wet heeft tot doel een aantal discussies die geregeld in de praktijk opduiken, op te lossen en/of te vermijden. Bovendien wil ze de organisatie en het beheer van mede-eigendommen moderner maken en de bevoegdheden van de diverse organen van de mede-eigendom (algemene vergadering, syndicus,...) duidelijker verdelen.

NIEUW: Deelverenigingen worden mogelijk

In de praktijk gebeurt het geregeld dat op eenzelfde perceel grond meerdere flatgebouwen worden opgericht. In dat geval laat de nieuwe wet toe, binnen een mede-eigendom verschillende deelverenigingen op te richten die beslissingen nemen over het deel waarvoor zij bevoegd zijn. Als bijvoorbeeld de terrassen van één van de flatgebouwen moeten worden hersteld, kan die beslissing worden genomen door de mede-eigenaars van dat betreffende blok. Voor beslissingen die het belang van de deelvereniging overstijgen (bijv. als er één gezamenlijke ondergrondse parking is) blijft de hoofdvereniging bevoegd.

Voorwaarde is wel dat de hoofdvereniging 20 kavels of meer bevat. Alleen in dat geval kunnen deelverenigingen met een eigen rechtspersoonlijkheid worden opgericht.

LET OP! Zijn er minder dan 20 kavels, dan kan wel een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid opgericht worden als de algemene vergadering van mede-eigenaars daar met een 4/5de meerderheid mee akkoord gaat. In dat geval heeft deze vereniging echter enkel een adviserende functie.

Eén flat, meerdere eigenaars

De nieuwe wet bepaalt ook wie mag optreden op een algemene vergadering als een appartement meerdere mede-eigenaars heeft of als er bijvoorbeeld een opsplitsing is tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker. In dat geval moeten de verschillende rechthebbenden iemand aanduiden die hen vertegenwoordigt en de identiteit van deze persoon aan de syndicus meedelen. Doen ze dit niet, dan worden hun rechten om deel te nemen aan de algemene vergadering met betrekking tot het betreffende appartement geschorst.

NIEUW: De jaarlijkse algemene vergadering

Ook op het vlak van de algemene vergadering van mede-eigenaars verandert er heel wat. Zo moet er jaarlijks een dergelijke vergadering worden gehouden en dat telkens in dezelfde periode van 15 dagen (bijv. altijd tussen 1 en 15 juni). Deze periode wordt aangeduid in het reglement van mede-eigendom.

Initiatief: De algemene vergadering vindt plaats op initiatief van de syndicus, ofwel tijdens de periode vastgelegd in het reglement van mede-eigendom, of telkens wanneer er dringend een beslissing moet genomen worden in het belang van de mede-eigendom. Als één of meerdere mede-eigenaars die minstens 1/5de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten erom verzoeken, moet de syndicus eveneens een algemene vergadering bijeenroepen. Vertikt hij dit, dan kan één van de mede-eigenaars die het verzoek tot bijeenroeping mee ondertekende het zelf doen.

Agenda: De uitnodiging met de agenda moet minstens 15 dagen voor de algemene vergadering per aangetekende brief worden opgestuurd naar elke eigenaar. Wel kan elke eigenaar afzonderlijk het ermee eens zijn dat de uitnodiging op een andere wijze (bijv. via e-mail of een gewone brief) wordt bezorgd.

Voorzitter: De vergadering moet voortaan worden voorgezeten door één van de mede-eigenaars. Het is dus niet langer toegestaan dat de syndicus deze vergadering voorzit. Alle mede-eigenaars hebben verder de mogelijkheid om punten op de agenda van de vergadering te plaatsen.

Aanwezigheden: In principe kan de algemene vergadering geldig vergaderen (en beslissen) als op de eerste vergadering minimaal 50% van de eigenaars en 50% van de stemmen vertegenwoordigd zijn. Nu kan dit echter ook als de aanwezige eigenaars meer dan 3/4de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, ook al zijn ze niet met de helft.

Volmachten: In principe mag een mede-eigenaar nog slechts drie volmachten krijgen. Hij mag enkel méér dan drie volmachten krijgen als het aantal stemmen – samen met die waarover hij zelf beschikt – maximaal 10% van het totale aantal vertegenwoordigt.

Taal: Er bestaat geen specifieke wetgeving m.b.t. de taal waarin de documenten van mede-eigendom moeten worden opgesteld. Voortaan bepaalt de wet wel dat elke mede-eigenaar kan vragen dat de documenten (bijv. de verslagen van algemene vergaderingen) worden vertaald naar de taal of één van de talen van het taalgebied waarin het gebouw gelegen is. De syndicus zorgt er dan voor dat de vertaling binnen een redelijke termijn gebeurt.

NIEUW: De verantwoordelijkheden van de syndicus

De verplichtingen die aan de syndicus worden opgelegd, worden er niet eenvoudiger op en bovendien worden ze talrijker. Hierdoor wordt het in de praktijk steeds moeilijker om als hobby-syndicus (een van de eigenaars van een appartement die syndicus wordt) aan de slag te gaan.

Maximumtermijn: Waar de syndicus vroeger voor maximaal vijf jaar kon worden aangesteld, wordt die periode nu ingekort tot drie jaar, maar ze is wel verlengbaar. Bij niet-verlenging kan de syndicus geen schadevergoeding vragen.

Contract: Het contract dat met de syndicus wordt afgesloten, moet voortaan een aantal bijkomende vermeldingen bevatten. Zo moeten er o.a. de regels instaan voor de hernieuwing en de opzegging van het contract, en moet de vergoeding bepaald worden voor wanneer het contract voortijdig wordt opgezegd.

Verzekering: De syndicus moet voortaan een verzekering afsluiten die zijn beroepsaansprakelijkheid dekt, ook als hij geen professioneel syndicus is. Indien de syndicus zijn werkzaamheden gratis uitvoert, betaalt de vereniging van mede-eigenaars de jaarlijkse verzekeringspremie.

Boekhouding: De syndicus moet een boekhouding voeren. Gaat het om een groot gebouw (20 appartementen of meer) dan dient een dubbele boekhouding te worden gevoerd. Voor kleinere gebouwen volstaat een enkelvoudige. Los van de boekhouding dient de syndicus ook een begrotingsraming voor de toekomst te maken. Zo moet hij bijv. ramen wat binnen een aantal jaren de kosten zullen zijn voor de vervanging of herstelling van daken, liften, en zo meer. Bovendien moet de syndicus aparte rekeningen (op naam van de vereniging van mede-eigenaars) hebben voor werkkapitaal en reservekapitaal.

Het deel van het geheel

De nieuwe wet legt duidelijker uit hoe moet worden bepaald wat het aandeel is van elk privédeel in de onverdeeldheid (bijv. hoeveel tienduizendsten aan elke flat toekomt). Dit is o.m. van belang om te weten wat de precieze stemrechten zijn die aan het appartement zijn verbonden en in welke mate moet worden bijgedragen in de algemene kosten.

Concreet zegt de wet nu dat voor de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privédeel is verbonden, rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging. Hierbij wordt gewerkt met een gemotiveerd verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag moet in de basisakte worden opgenomen.

NIEUW: Op te richten organen

Naast de syndicus en de algemene vergadering(en) van mede-eigenaars komen er ook twee organen die voortaan (in bepaalde gevallen) verplicht moeten worden opgericht.

Raad van mede-eigendom: Hier gaat het om een aantal mede-eige-naars die toezicht houden op de activiteiten van de syndicus. Dergelijke raad moet voortaan verplicht opgericht worden als er minstens 20 flats zijn. Zijn er minder, dan kan een dergelijke raad worden opgericht, maar is dat niet verplicht.

Commissaris van de rekeningen: Zowel in grote als in kleine flatgebouwen moet jaarlijks een commissaris van de rekeningen worden aangesteld. Hij kan een mede-eigenaar zijn, maar dat hoeft niet noodzakelijk. De commissaris voert de taken uit die het reglement van mede-eigendom hem oplegt. In de praktijk zal hij toezicht houden op de rekeningen en de boekhouding van de syndicus.

NIEUW: Regels bij verhuur of verkoop

Verhuur: Indien een eigenaar zijn appartement verhuurt, moet hij voortaan de syndicus hiervan op de hoogte brengen. En dat geldt bij alle soorten huurcontracten, of ze nu voor een week, een maand of voor 9 jaar gelden. Dit betekent ook dat elke eigenaar die zijn flat aan de kust voor korte tijd wil verhuren, er de syndicus ook telkenmale van dient te verwittigen.

Verkoop: Wilt u uw appartement verkopen, dan moet de notaris die gelast is met de verkoop dat melden aan de vereniging van mede-eigenaars. Hebt u nog schulden aan de vereniging van mede-eigenaars, dan kan zij dat aan de notaris meedelen waarna deze de schuld zal afhouden van de verkoopprijs en ze doorstorten aan de vereniging van mede-eigenaars. Koopt u een bestaand appartement, dan moet u voor de ondertekening van het compromis op de hoogte worden gebracht van de gemeenschappelijke kosten. Het gaat daarbij zowel om de maandelijkse kosten van bijv. liften en de poetsvrouw als de grote kosten die gepland zijn (bijv. de vernieuwing van het dak) en de lopende rechtszaken tegen de vereniging van mede-eigenaars.

De voorzitter van de algemene vergadering moet voortaan een van de mede-eigenaars zijn.

Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier