Erfdienstbaarheden

Wat zijn de rechten en plichten van de respectieve eigenaars in geval van een erfdienstbaarheid?

Inhoud:

• Soorten erfdienstbaarheden
• Meest voorkomende soorten
• Rechten en plichten van de eigenaars
• Hoe eindigt een erfdienstbaarheid?
• Een gewaarschuwde koper...

Het beekje dat vanachter in uw tuin loopt, het recht van doorgang dat u aan uw buurman moet verlenen zodat hij zijn groententuin kan bereiken, de afstand tot de buren die u moet naleven voor aanplantingen,... Ze hebben één factor gemeen: het zijn allemaal erfdienstbaarheden (servituten, in de volksmond: servitudes) en ze beperken dus het eigendomsrecht. Een erfdienstbaarheid vestigt immers een recht op een goed (in het advocatenjargon: het dienend of lijdend erf) ten voordele van een ander goed (het heersend erf). Alle eigenaars moeten de erfdienstbaarheid respecteren. Ze is verbonden met het onroerend goed en niet met de eigenaar ervan.

Soorten erfdienstbaarheden

Naast het gekende recht van doorgang of van uitweg zijn er nog heel wat meer diensten van het ene erf aan het andere. Naargelang hun oorsprong worden ze als volgt onderverdeeld:

1. natuurlijke erfdienstbaarheden ontstaan uit de natuurlijke ligging van de erven. Voorbeeld: u mag de loop van het beekje dat over uw eigendom loopt, niet wijzigen.

2. wettelijke erfdienstbaarheden worden door de wet opgelegd.

Er zijn 2 groepen:

• de erfdienstbaarheden van openbaar nut. Voorbeeld: ondergrondse leidingen voor de verdeling van gas of water.

Let op: deze erfdienstbaarheden staan niet vermeld in de eigendomsakte van de verkoper, noch in de voorlopige verkoopovereenkomst.

• private erfdienstbaarheden.

Voorbeeld: het veldwetboek bepaalt de afstand tot uw buren die u moet naleven als u aanplantingen doet.

3. erfdienstbaarheden door de mens gevestigd. In deze categorie zijn er 2 soorten:

• op basis van een overeenkomst: eigenaars van erven die aan elkaar palen kunnen een erfdienstbaarheid overeenkomen, bijvoorbeeld een recht van doorgang. Willen ze dat iedereen de overeenkomst respecteert, dan laten ze die het best opstellen door een notaris en registreren op het hypotheekkantoor.
• op basis van verjaring: na 30 jaar kan een erfdienstbaarheid ontstaan, maar dit geldt enkel voor erfdienstbaarheden die ‘voortdurend’ (er is geen tussenkomst van de mens nodig om de erfdienstbaarheid uit te oefenen – dit is wel het geval voor bijv. het recht van doorgang) en ‘zichtbaar’ (met het blote oog te zien) zijn.

Voorbeeld: de buren brengen een raam aan in een muur die dicht bij uw perceel staat en dat geeft uitzicht op uw erf (zie verder bij licht en uitzicht op naburige erven). Als u 30 jaar niets ondernomen hebt, kunt u daar niets meer aan veranderen.

Terug naar begin

Meest voorkomende soorten

De meest voorkomende erfdienstbaarheden zijn: het licht en uitzicht op naburige erven, de gemene muur, de aanplantingen en het recht van uitweg.

Licht en uitzicht op naburige erven

Een rechtstreeks uitzicht op het erf van uw buren is niet zomaar toegelaten. Het Burgerlijk Wetboek maakt hier een onderscheid tussen een “lichtopening” (die laat enkel licht door) en een “venster” (laat licht en lucht door).

Er zijn 3 situaties mogelijk:

• als de zijmuur van uw woning zich op meer dan 1,90 m van het erf van uw buur bevindt, mag u vensters plaatsen en vooruitspringende balkons – die een rechtstreeks uitzicht geven.
• raakt de zijmuur de grond van uw buren (maar het is geen gemene muur), dan mag u enkel lichtopeningen plaatsen die bovendien op 2,6 meter hoogte moeten geplaatst worden voor het gelijkvloers en op 1,9 m van de vloer voor de hogere verdiepingen.
• is het een gemene muur, dan mag u er noch vensters, noch lichtopeningen in aanbrengen zonder toestemming van uw buren.

De gemene muur

U kunt een akkoord sluiten met uw buren om op de scheidingslijn een muur, afsluiting of haag te plaatsen, die u elk voor de helft betaalt.

WEETJE Het is niet omdat er tegen uw woning een andere wordt gebouwd dat de muur automatisch gemeenschappelijk is. Als uw nieuwe buur de muur effectief overneemt (en er dus geen nieuwe tegenbouwt), kunt u hem een vergoeding vragen: de helft van de waarde van de muur plus de fundamenten.

Aanplantingen

Het veldwetboek maakt een onderscheid tussen laag- en hoogstammige bomen. De hoogstammige moeten op 2 meter van de scheidingslijn geplant worden, voor laagstammige bomen moet u maar 50 cm van de grens blijven. Worden de afstanden niet nageleefd, dan mag de buur eisen dat de bomen geveld worden, behalve als hij 30 jaar gewacht heeft om die vraag te stellen. Let op: voor het vellen van een hoogstammige boom hebt u een vergunning nodig.

WEETJE U hebt het recht om uw ladder op de grond van uw buur te plaatsen als u uw bomen wil snoeien – dit heet het ladderrecht, dat op zich ook al een (wettelijke) erfdienstbaarheid vormt.

LET OP! Vraag altijd bij uw gemeente of in het gemeentereglement geen bijzondere regels zijn opgenomen. Bij de griffie van het vredegerecht verneemt u of er ook lokale gebruiken zijn die afwijken van de algemene regels.

Het recht van uitweg

Als een erf ingesloten ligt en dus geen rechtstreekse toegang heeft tot de openbare weg, kan de eigenaar een recht van uitweg vragen via het erf (of de erven) van zijn buur (buren). Eventueel wordt een vergoeding betaald. Het feit al of niet ingesloten te zijn, kan met de tijd variëren.

Voorbeeld: vroeger werd een stuk landbouwgrond onderhouden met paarden, die er langs een klein weggetje heen werden geleid. Nu worden grote machines ingeschakeld die geen gebruik meer kunnen maken van het weggetje. Dus moet de landbouwer nu doorgang vragen aan de buren. Anderzijds moet het nut behouden worden. Als er een doorgang verleend was aan een landbouwer met paard en kar, dan mag hij die nadien gebruiken met zijn tractor. Dat wil echter niet zeggen dat ook anderen de doorgang mogen gebruiken.

Naast deze wettelijke erfdienstbaarheid ‘recht van uitweg’ (art. 682 Burgerlijk Wetboek) kunnen buren ook een recht van doorgang vastleggen in een overeenkomst.

WEETJE Het recht van doorgang kan niet gevestigd worden door verjaring! Het is niet omdat u al 30 jaar de kinderen van de buurt over uw erf laat lopen om een achterliggend bos te bereiken, dat er een erfdienstbaarheid ontstaat.

Terug naar begin

Rechten en plichten van de eigenaars

De eigenaar van het heersend erf heeft het recht alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en het behoud van de erfdienstbaarheid. Hij betaalt deze werken, tenzij anders overeengekomen. Van zijn kant mag de eigenaar van het dienend erf niets doen om het gebruik van de erfdienstbaarheid te bemoeilijken. Wel mag hij alle handelingen stellen die verenigbaar zijn met de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Hij mag bijvoorbeeld een niet-gesloten hek aanbrengen bij een erfdienstbaarheid van doorgang. Ook heeft hij het recht om de erfdienstbaarheid eventueel te verleggen.

WEETJE Voor betwistingen i.v.m. erfdienstbaarheden is de vrederechter bevoegd.

Terug naar begin

Hoe eindigt een erfdienstbaarheid?

In principe is een erfdienstbaarheid eeuwigdurend, tenzij:

• een contract anders bepaalt;
• er al 30 jaar geen gebruik van wordt gemaakt. De termijn begint te lopen vanaf het moment dat er geen gebruik meer van gemaakt wordt. Zo loopt de verjaringstermijn van het ladderrecht vanaf de dag dat men onderhouds- of herstellingswerken uitvoert zonder op het dienend erf te moeten komen;
• de erfdienstbaarheid geen nut meer heeft. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar die een recht van doorgang had op een stuk grond, die grond zelf koopt.

Terug naar begin

Een gewaarschuwde koper...

Wordt een goed waarop een erfdienstbaarheid rust verkocht, dan gaat de erfdienstbaarheid over op de koper. Houd hier rekening mee als u op het punt staat een huis of (bouw)grond te kopen. Enkele tips.

1. Kijk goed rond wanneer u het huis of de grond bezoekt. Zichtbare erfdienstbaarheden worden geacht gekend te zijn!

2. Vraag ernaar bij de verkoper, de notaris of de makelaar. Deze laatste heeft een informatieplicht. Maar ook de verkoper moet u op de hoogte brengen. Bij niet-zichtbare erfdienstbaarheden kunt u de koopovereenkomst zelfs annuleren. De notaris moet de erfdienstbaarheid vermelden in de verkoopakte.

3. Ga in ieder geval langs bij de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente, waar men u op de hoogte kan brengen van eventuele erfdienstbaarheden van openbaar nut.

Terug naar begin