Je huis verkopen, lukt dat nog?

De hypotheekrente stijgt. Wat gaan de huizenprijzen doen? Is dit een goed moment om je eigen (te grote) huis te verkopen? En gaan jongeren jouw huis nog wel willen kopen, wetend dat het veel energierenovatie vergt?

De cijfers over de vastgoedtransacties tijdens de eerste zes maanden van 2022 zijn gekend. Vanaf het tweede kwartaal waren er duidelijk minder transacties. Een afkoeling als gevolg van de stijgende rentevoeten? Dat blijkt alvast niet zo voor twintigers en dertigers die een verdere stijging willen voor zijn. Maar hoe reageren vijftigplussers? We vroegen het aan notaris en woordvoerder van Notaris.be, Bart van Opstal, en vastgoedspecialist van De Tijd, Patrick Luysterman (net gepensioneerd). Zij zijn co-auteurs van het boek Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn, over de werking en de toekomst van de huizenmarkt en de juridische kant van een huis (ver)kopen.

Vijftigplussers blijken voorzichtiger te worden om investeringsvastgoed te kopen. Hoe komt dit?

Bart van Opstal: Vijftigplussers zijn inderdaad wat meer terughoudend. Om te beginnen is er de geopolitieke situatie. De oorlog in Oekraïne brengt onzekerheid mee. Dan is er de inflatie van rond de 10%, die ervoor zorgt dat kandidaat-investeerders de kat wat uit de boom kijken. En verder zijn er veel vragen over de regeringsplannen om de huurinkomsten te belasten. Dat laatste maakt verhuren een stuk minder interessant. Maar laten we wel wezen: er wordt een beetje geaarzeld, maar 50-plussers vormen nog altijd een groot blok kopers van woningen als investering of als tweede verblijf.

Patrick Luysterman: Als je vastgoed koopt als investering is de verhuurbaarheid een heel belangrijk punt. Een huurwoning vraagt opvolging, je krijgt te maken met onderhoud en herstellingen, en ook wel eens met slechte betalers. Het is ook niet de meest liquide investering, want je kan niet altijd snel terug verkopen. Verder is lenen als zestigplusser evenmin evident.

Krijg je je grote huis nog wel verkocht? En schrikt een grondige renovatie potentiële kopers niet af?

Patrick Luysterman: Kandidaat-kopers letten vandaag meer dan ooit op de energiezuinigheid. Vooreerst is er het toegenomen maatschappelijk bewustzijn dat we duurzamer moeten leven, bouwen en wonen. En vandaag wordt iedereen geconfronteerd met een exploderende energiefactuur. Mogelijk gaan die prijzen wat dalen, maar het is vrijwel zeker dat de klassieke energiebronnen de eerstvolgende jaren niet opnieuw goedkoper worden. Duurzaam renoveren wordt een verplichting en geen vrije keuze meer. De overheid koppelt nu al lagere registratierechten voor de kopers van een minder duurzame woning aan investeringen om die woning duurzamer te maken. En dan zijn er ook nog andere elementen die spelen als je je verafgelegen huis in het groen wil verkopen. Zo is voor jonge mensen ook mobiliteit een belangrijk punt. Wonen en transport zijn immers de twee belangrijkste uitgavenposten in het gezinsbudget.

Bart van Opstal: De nieuwe EPC-regeling maakt het moeilijker om huizen die niet energiezuinig zijn te verkopen. Wie vanaf 2023 een huis koopt met een label E of F moet in Vlaanderen binnen de vijf jaar naar een label D gaan. Dat brengt voor de kopers heel wat extra kosten mee, die zij moeten incalculeren. Samen met de gestegen rente hebben die nieuwe normen hun weerslag op de verkoopprijs. Stilaan zullen we een opsplitsing zien tussen energiezuinige woningen, die almaar duurder zullen worden, en energieverslindende woningen waarvoor het moeilijk zal worden ze te verkopen aan de optimale prijs.

Aanvaard je best een lagere verkoopprijs of doe je beter zelf nog een paar renovaties, bijvoorbeeld zonnepanelen op je dak leggen?

Patrick Luysterman: Gerenoveerd verkoopt gemakkelijker, maar renoveren kost door de sterk gestegen prijzen van bouwmaterialen veel geld. De praktijk leert ook dat gemaakte renovatiekosten niet zomaar kunnen worden bijgeteld bij de geschatte waarde van de nog niet gerenoveerde woning om tot een (haalbare) verkoopprijs te komen. Dat geldt niet enkel voor energiebesparende investeringen. Vroeger was dat ook al het geval als je een nieuwe keuken of badkamer installeerde.

De terugverdientijd van een investering in zonnepanelen is door de sterk gestegen elektriciteitsprijzen wel fors ingekort, maar toch stel je je als verkoper best de vraag of het verstandig is om die panelen te leggen. Vaak moet de kandidaat-koper hoe dan ook het dak vervangen. Ook mogelijk: jij legt zonnepanelen op een plaats waar de koper lichtkoepels wil plaatsen om meer daglicht binnen te laten. Voor hem is de investering die je deed in die zonnepanelen een veel minder nuttige investering. Wat je kan doen, is zelf al een offerte laten maken over een specifieke renovatie. Wat kost het voor dit huis om een nieuw dak te leggen? Zo neem je onzekerheid weg.

Kan je je huis nog wel zelf verkopen, als je bedenkt hoeveel attesten je moet verzamelen? Nu ook een asbestattest?

Bart van Opstal: De lijst van attesten wordt steeds langer. Vanaf 23 november 2022 heb je in Vlaanderen ook een asbestattest nodig om een woning gebouwd voor 2001 te verkopen. Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar van een woning of een gebouw ouder dan bouwjaar 2001 over een asbestattest beschikken. Er is geen verplichting om het asbest te verwijderen. Het is de bedoeling dat zowel de verkoper als de potentiële kopers weten wat de situatie is. In Wallonië en Brussel is een asbest- attest nog niet verplicht.

Kunnen kopers premies krijgen?

Patrick Luysterman: Sinds de tweede helft van dit jaar zijn de energiepremies van Fluvius (behalve voor zonnepanelen) en de renovatiepremie van het Agentschap Wonen-Vlaanderen geïntegreerd in de nieuwe Mijn VerbouwPremie (kijk op energiesparen.be). Voor de andere gewesten kan je terecht op leefmilieu.brussels (Brussels hoofdstedelijk gewest) en energie.wallonie.be (Waals gewest).