Je woning verhuren

Je bent eigenaar en je bent van plan jouw woning voor de eerste keer te verhuren. Dan vraag je je waarschijnlijk het volgende af...

1. Wat zijn de wettelijke verplichtingen?

Als je een pand wil verhuren kan je niet om een huurcontract heen. Daar moet ook een plaatsbeschrijving bijgevoegd worden, een document waarin de actuele toestand van de huurwoning gedetailleerd wordt beschreven. Een energieprestatiecertificaat is eveneens verplicht. Als verhuurder (eigenaar) moet je bovendien een woning op de huurmarkt brengen die voldoet aan alle eisen op het gebied van bewoonbaarheid en veiligheid, vooral dan brandveiligheid. Je zal het verhuurde pand ook in conforme staat moeten onderhouden en zo nodig herstellingen laten uitvoeren.

2. Welke huurcontracten zijn er?

Er bestaan twee soorten contracten: de kortlopende huurovereenkomst – drie jaar of minder – en de langlopende overeenkomst voor 9 jaar, ook als die maar voor 3,5 jaar wordt afgesloten. Het contract moet worden geregistreerd. De indexering van de huurprijs moet bij de ondertekening van de huurovereenkomst duidelijk in het contract vermeld staan. En de huurwaarborg moet op een geblokkeerde rekening worden geplaatst, op naam van de huurder. Afhankelijk van het gewest, mag die huurwaarborg niet meer dan 3 maanden huur bedragen, exclusief kosten.

3. Hoe bepaal je de huurprijs?

Als je als eigenaar een pand verhuurt, heb je beslissingsvrijheid: je mag naar eigen goeddunken de huurprijs bepalen. Het is aan de huurder om die te aanvaarden of niet. Maar als je als verhuurder niet met een onverhuurd pand wil achterblijven, doet je er best aan om je eigendom aan een marktconforme prijs aan te bieden. Die is afhankelijk van de ligging van het pand, de uitrusting, de energieprestatie, of er een garage is, enz. Om een correcte huurprijs te bepalen vergelijk je dus best de online advertenties van vergelijkbare panden in de buurt van je eigendom. Of je kan het gewestelijk huurrooster raadplegen, dat evenwel niet bindend is. Alle gewesten hebben er één: woninghuurprijzen.be voor Vlaanderen, huurprijzen.brussels voor de hoofdstad en loyerswallonie.be over de taalgrens.

Verder kan je als verhuurder de onroerende voorheffing die je moet betalen perfect doorrekenen in de huurprijs.

4. Hoe moet je het pand dat je verhuurt verzekeren?

In de huurovereenkomst kan je stipuleren dat de huurder een brandpolis moet afsluiten. En het is logisch dat de huurder ook op zijn minst zijn aansprakelijkheid verzekert. Je mag er niet aan denken dat je huurder de badkuip laat overlopen en het water de vloer van de woonkamer beschadigt of het plafond van de onderburen... Neem je als verhuurder liever het zekere voor het onzekere, dan kan je zelf zo’n verzekering afsluiten voor je huurder. De prijs van die polis wordt dan verrekend in de maandelijkse kosten. Of je kan in de huurovereenkomst eisen dat je huurder een betalingsbewijs van zijn verzekeringspremie voorlegt.

5. Moet je een verzekering nemen voor je huurders?

Dat is zeker een optie. Zo’n verzekering met afstand van verhaal tegenover de huurder betekent dat je als verhuurder namens de huurder een verzekering afsluit voor alle schade aan het gebouw waarvoor de huurder verantwoordelijk wordt geacht. De verzekeringmaatschappij van de verhuurder zal de schade dan niet verhalen op de huurder. Dit zorgt ervoor dat je als verhuurder op beide oren kan slapen, vooral omdat de kosten van het verlaten van de woning over het algemeen worden doorgerekend aan de huurder. Kan je huurder dan zonder verzekering? Niet echt, want zijn persoonlijke bezittingen (meubels, voorwerpen) zijn niet gedekt, evenmin als zijn aansprakelijkheid tegenover derden, zoals de buren.