Je woning voordelig upgraden

De vastgoedmarkt staat op een keerpunt. Steeds vaker bepalen de kopers de prijs. Hoe maak je je woning aantrekkelijk zonder al te grote kosten? Door energieaanpassingen of door de boel op te frissen?

Door te isoleren druk je de energiekosten. Die riedel hoor je overal en wordt door iedereen herhaald. Heb je een slechte EPC-score, dan leiden kopers daaruit af dat de energiekosten hoog zijn. We gaan hier niet in op de discussie over de betrouwbaarheid van EPC-certificaten. Maar in een vastgoedmarkt die wellicht zal dalen, straft een slecht EPC de verkoper dubbel: een lagere verkoopprijs door het economische klimaat + extra verlies door slechte isolatie en/of een verouderd verwarmingssysteem.

Slecht geïsoleerd, toch gegeerd

Daarom hoor je vaak het advies om te isoleren voor je verkoopt, ook al is dat vandaag duurder door gestegen lonen en materiaalprijzen. Er wordt beweerd dat de energieprestatie van je woning verbeteren altijd een lonende investering is. Maar hou daarbij toch maar de prijzen in het oog: een dak vervangen en isoleren kost vandaag (louter indicatief) +/- 145 euro per m2, exclusief btw en afwerking. Is het bij deze prijzen wel verstandig om diep in je portemonnee te tasten vooraleer je verkoopt?

Het klinkt paradoxaal, maar volgens het recentste rapport van Realo, een platform dat vastgoeddata verzamelt, kende de Belgische vastgoedmarkt eind 2022 al een vertraging. Twee soorten vastgoed ontsnapten echter aan de malaise: zeer goed geïsoleerde woningen en, tegen de verwachtingen in, zeer slecht geïsoleerde panden. “Door de forse stijging van de energieprijzen en de torenhoge inflatie is het budget van gezinnen om een woning te kopen geslonken”, aldus Vincent Verlee, CEO van Realo. “Daarnaast maakt de rentestijging het woonkrediet duurder. Wij verwachten dat de vraag naar particuliere woningen verder zal dalen. Maar vroeger dicteerden de verkopers de markt, voortaan delen de kopers de lakens uit. Zij krijgen meer beslissingsmarge en woningen zullen minder snel van eigenaar wisselen.”

Hoe komt het dat slecht geïsoleerde woningen toch nog tegen een mooie prijs worden verkocht? “Woningen met een EPC-score F zijn het goedkoopst, maar in vergelijking met panden met een iets betere D-score, zijn ze relatief duurder geworden”, legt Realo uit. Dit komt vooral door de premies die de overheid geeft aan gezinnen die slecht geïsoleerde huizen kopen. Maatregelen zoals de verlaagde btw van 6% voor sloop en wederopbouw of de renovatiepremies in Vlaanderen verhogen de leencapaciteit van gezinnen. Maar in hun zog ook de prijs van huizen.”

Weeg eerst alles goed af en vergelijk vooraleer je dure werken laat uitvoeren. Wil je echt zware kosten maken om het verwarmingssysteem te vervangen of je oude huis te isoleren? Het antwoord is niet eenduidig. Weeg de voor- en nadelen zorgvuldig tegen elkaar af voor je met de werken start en bekijk de markt, d.w.z. ga na hoeveel gelijkaardige woningen in je buurt en gemeente kosten. Is er veel vraag naar? Hoe lang staan ze te koop? Schat ook de kosten in van alle werken die nodig zijn om het pand te renoveren en aan te passen aan de nieuwe normen door offertes te vragen. Dan zie je snel of jouw inspanningen lonen. Een moeilijke opdracht? Vraag raad aan een ervaren vastgoedprofessional. Die moet je betalen, maar zijn advies kan je veel geld besparen.

Ruimte is belangrijk, niet je meubilair

Je kan je woning ook aantrekkelijker maken voor kopers door trucjes toe te passen die veel minder geld kosten. “Mensen die een woning bezichtigen zijn geïnteresseerd in de ruimte, niet in je meubels of privéleven”, stelt een makelaar. “Verwijder daarom zware gordijnen, haal die enorme antieke kast uit je slaapkamer, creëer licht en ruimte en zet de sterke punten van je huis extra in de kijker. Met kleine aanpassingen krijgen bezoekers een heel andere indruk als ze door je huis wandelen.”

Volgens vastgoedspecialisten worden mensen soms al binnen de 90 seconden van de rondleiding verliefd op een pand. Maar je moet ze wel eerst bij jou over de vloer zien te krijgen. Natuurlijk speelt de buurt en de ligging mee, gegevens die je niet kan beïnvloeden. Maar niets belet je om je woning te verfraaien, ook buiten. Volgens een Amerikaanse studie loont het om je voor- en garagedeur te vervangen, een houten terras aan te leggen, je bloemperken te verzorgen.

Wat betreft je interieur moet de nadruk op het depersonaliseren liggen. Ruim de kamers op, laat kleine herstellingen doen, voer waar nodig een nieuwe indeling door, fris de muren op, berg je spullen weg en maak het huis schoon. Geschat wordt dat een woning dankzij home staging (verkoopstyling) sneller wordt verkocht of verhuurd en de verkoopprijs tot 15% hoger gaat dan de gemiddelde prijs. De reden is simpel: potentiële kopers worden erg beïnvloed door de bestaande inrichting en sfeer van een woning. Zorg dus voor neutraliteit, zodat kopers/gezinnen er zich meteen thuis voelen.

Want de overgrote meerderheid van de mensen knapt af op de esthetiek en voelt zich niet thuis in een woning waarvan de inrichting hen niet bevalt. Daarom staan schoonmaken en klussen als eerste op het programma. Herschilder sommige kamers om ze een trendy en neutrale uitstraling te geven en creëer sfeer. We kunnen niet garanderen dat je eigendom daardoor een hoger bod vangt, maar je pand zal zeker meer aandacht trekken. Dit leidt tot meer bezoekers en uiteindelijk tot minder zware onderhandelingen.

Sommige kamers zijn essentieel voor een koper, zoals de keuken en de badkamer. Stop daarom niet te veel tijd en geld in die ruimtes. Denk je aan een inloopdouche om je badkamer op te frissen? Misschien is het gezin dat je huis wil kopen daar niet naar op zoek, maar wil het een badkamer met bad voor hun jonge kinderen. Of ze verkiezen een gesloten keuken boven een trendy open keuken.