Mede-eigenaar worden na een erfenis

Als jullie als broers en zussen, bijvoorbeeld, erven wat jullie ouders jullie nalaten, dan worden jullie willens nillens plots mede-eigenaar van zaken zoals een huis, een beleggingsportefeuille, kunstwerken,... Hoe moet je die goederen verdelen?

Wanneer een erfenis openvalt, zit daar niet zelden onroerend goed bij – een huis, appartement, grond. Als er meerdere erfgenamen zijn, word je mede-eigenaar in onverdeeldheid van dat onroerend goed. Zit je daardoor voor altijd aan mekaar vast of zijn er ontsnappingsroutes? En is mede- eigenaarschap een fiscale hinderpaal als je zelf een woning koopt?

Mede-eigendom

Er is sprake van mede-eigendom als meerdere personen een eigendomsrecht hebben op eenzelfde goed (of geheel van goederen), zonder dat elkeen een exclusief recht op een bepaald deel van dat goed kan laten gelden. Het goed dat die deelgenoten samen bezitten behoort hen toe in onverdeeldheid.

Twee zaken zijn daarbij cruciaal. Als deelgenoot heb je geen eigendomsrecht op een concreet deel: je bezit slechts een abstract, mathematisch breukdeel. Zijn jullie met drie erfgenamen en erven jullie een huis in onverdeeldheid, dan hebben jullie elk een niet-aanwijsbaar derde deel in dat totale huis. Je kan dus niet zeggen: erfgenaam X heeft de zolder, Y de slaapkamers en badkamer en Z de living en keuken. Verder moeten jullie rechten op dat goed van dezelfde aard zijn. Dat is zo als iedereen mede-eigenaar is, maar er is geen onverdeeldheid tussen een vruchtgebruiker en een blote eigenaar: zij hebben niet dezelfde rechten op het goed.

Mede-eigenaar word je op drie manieren: vrijwillig (samen een huis kopen), gedwongen (een appartement kopen in een mede-eigendom), of toevallig (samen met anderen een goed erven waarvan je mede-eigenaar wordt).

Uit onverdeeldheid

Als deelgenoten heb je die onverdeeldheid niet gewild. Vandaar het heilig principe: niemand kan worden gedwongen om in onverdeeldheid te blijven. Wil je uit de onverdeeldheid treden en de andere deelgenoten weigeren, dan moet jij een eis tot verdeling instellen voor de rechtbank. Daar is geen verjaringstermijn voor en je moet je eis ook niet motiveren. Je kan wel met de andere deelgenoten afspreken om maximum vijf jaar in onverdeeldheid te blijven.

Hoe ga je te werk?

Om een einde te maken aan de onverdeeldheid moeten jullie beslissen om het huis te verkopen aan een derde en de opbrengst onder mekaar te verdelen. Of jullie moeten beslissen dat één of meerdere deelgenoten de woning overnemen. De overnemer koopt dan de andere deelgenoten uit door hen een oplegsom te betalen. Dat is qua registratierecht een meevaller want tussen deelgenoten moet geen verkooprecht worden betaald, wel een veel lager verdeelrecht: 2,5% in Vlaanderen, 1% in de andere gewesten. Wanneer na de transactie de onverdeeldheid blijft voortduren tussen bepaalde deelgenoten, geldt het tarief enkel voor het overgedragen deel. Dus wanneer Els, Pieter en Evelien na een erfenis elk 1/3 in een woning met een waarde van 300.000 euro bezitten, en Els draagt voor 100.000 euro haar onverdeeld deel over aan Pieter en Evelien, die samen in onverdeeldheid blijven, dan geldt het verdeelrecht enkel op die 100.000 euro.

Houdt na de transactie de onverdeeldheid op te bestaan, dan vormt de totale waarde van het onroerend goed de basis voor de heffing. Wanneer zowel Els als Pieter hun onverdeeld deel (200.000 euro in totaal) overdragen aan Evelien, waardoor zij de enige eigenaar wordt, wordt het verdeelrecht niet op 200.000 maar op 300.000 euro geheven.

Raken jullie het onderling niet eens over de manier waarop jullie uit onverdeeldheid willen gaan, en wil een van jullie dit toch, dan moet hij of zij naar de rechtbank stappen. De rechter zal dan een notaris aanstellen die met de verkoop van het onroerend goed wordt gelast.

Verkopen aan een hogere prijs dan in de aangifte

Erven jullie samen een woning, dan moet de verkoopwaarde worden opgenomen in de aangifte van nalatenschap en moeten jullie hierop erfbelasting betalen. Maar wat als na het indienen van de aangifte de woning wordt verkocht voor een hogere prijs dan aangegeven? De spelregels verschillen van gewest tot gewest. In het Vlaams gewest zijn er drie manieren om de woning te waarderen. Ofwel schatten jullie zelf de waarde van de woning. Wordt de woning nadien voor een hogere prijs verkocht, dan kan de fiscus binnen de twee jaar tot een tekortschatting overgaan, waardoor jullie niet enkel erfbelasting moeten bijbetalen op de hogere waarde, maar wanneer het verschil meer dan 10% is ook nog een belastingverhoging, afhankelijk van hoe groot het verschil is.

Je kan aan een tekortschatting ontsnappen door de woning niet zelf te schatten. Jullie kunnen opteren voor een ‘aanvraag bindende schatting’, waarbij de Vlaamse Belastingdienst zelf de waarde van de woning schat en weerhoudt voor de berekening van de erfbelasting. Dat kost niets en de waardering is bindend voor de fiscus. Realiseer je later een meerwaarde bij de verkoop van de woning, dan heeft dit geen impact op de belastingen.

Of jullie kunnen een experten- schatting laten uitvoeren. Jullie kiezen dan zelf een expert uit de lijst van experten erkend door de Vlaamse Belastingdienst en laten die op jullie kosten een schatting maken. Jullie kunnen dan nog altijd beslissen om dat verslag al dan niet te gebruiken bij het indienen van de aangifte van nalatenschap. Doen jullie dat wel, dan is ook deze schatting bindend voor de Vlaamse Belastingdienst en is er geen bijkomende belasting op de meerwaarde.

Ook in het Brussels en Waals Gewest kunnen deelgenoten opteren om de woning zelf te schatten en riskeren zij een tekortschatting als de woning binnen de twee jaar voor een hogere prijs wordt verkocht. Ze moeten dan bijkomende successierechten betalen plus een boete als het tekort gelijk of hoger is dan 1/8 van de waarde van het onroerend goed. Die boete is in principe gelijk aan de verschuldigde aanvullende successierechten, maar wordt ambts- halve door de fiscus verminderd volgens een vastgelegd barema.

In beide gewesten kan je ook opteren voor een voorafgaande schatting. Voor je de aangifte indient, wordt er in samenspraak met de fiscus een deskundige-schatter aangesteld. Zijn schatting is bindend voor zowel de deelgenoten als de fiscus. Een latere verkoop met meerwaarde zorgt niet voor problemen.

Wat als je zelf een andere woning koopt?

Elk gewest voorziet voor de aankoop van de eigen woning wel een fiscaal voordeel, maar vaak gelden zogenaamde uitsluitingsvoorwaarden. Wanneer je een huis in onverdeeldheid erft en je koopt zelf een huis, vormt je onverdeelde deel in het geërfde huis dan een hinderpaal voor het registratierecht bij aankoop van je eigen woning?

In het Vlaams Gewest kan je sinds 1 januari 2022 je eigen woning kopen aan 3% i.p.v. 12%, maar je mag nog geen andere woning of bouwgrond bezitten in zijn geheel in volle eigendom. Bezit je een onverdeeld deel in een andere woning, dan is dat geen probleem.

In het Brussels Gewest bedraagt het kooptarief 12,5%, maar voor je eigen woning kan je genieten van een abattement van 175.000 euro, mits de prijs van je woning niet meer dan 500.000 euro bedraagt. Het bedrag van dat abattement gaat dan fictief van je prijs af, zodat je het verkooprecht betaalt op een lagere belastbare grondslag. Koop je een huis voor 400.000 euro min 175.000 euro fiscaal abattement, dan betaal je dus 12,5% op 225.000 euro i.p.v. op 400.000 euro. Om van dit abattement te kunnen genieten, mag je ook in Brussel niet al in zijn geheel in volle eigendom eigenaar zijn van een andere woning. Het bezit van een onverdeeld deel, stelt ook hier geen probleem.

Ook in het Waals Gewest bedraagt het tarief 12,5%, behalve voor bescheiden woningen waar het tarief 6% of 5% bedraagt, en wordt er een abattement van 20.000 euro toegekend. En ook hier mag je in zijn geheel in volle eigendom geen andere woning bezitten, maar het bezit van een onverdeeld deel stelt alweer geen probleem.