Samen een huis erven

Bij een erfenis gebeurt het vaak dat verschillende erfgenamen samen een goed in handen krijgen. Hoe verloopt de ‘uit onverdeeldheidtreding’?

Inhoud:

• Een onverdeeldheid ontstaat
• De verdeling: de theorie
• De verdeling in de praktijk

Als u samen met één of meerdere andere personen een (roerend of onroerend) goed bezit, dan bent u onverdeeld eigenaar. Zo’n onverdeelde eigendom kan op twee manieren ontstaan:

• uit vrije keuze: u koopt een huis (bijvoorbeeld een vakantiewoning) samen met familieleden of vrienden. Normaal gezien maakt u dan een overeenkomst waarin u bepaalt hoeveel iedereen bijdraagt in de financiering van de aankoop en hoe de opbrengst van een eventuele latere verkoop moet verdeeld worden. Het Burgerlijk Wetboek is hier duidelijk: de overeenkomst geldt als wet en alle partijen moeten ze dus naleven.
• door het openvallen van een nalatenschap: verschillende erfgenamen worden onverdeeld eigenaar van hetzelfde goed. Omdat de onverdeeldheid hier niet uit vrije wil ontstaat, treden al eens vaker problemen op. Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek snelt de ontevreden eigenaar ter hulp: ” Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven en de verdeling kan ten allen tijde worden gevorderd... “. De verdeling zal dus plaatsvinden zodra één van de eigenaars dat eist, ook al zijn de anderen het daar niet mee eens.

Hoe dat gebeurt, ontdekt u aan de hand van een voorbeeld: de familie Janssens.

Een onverdeeldheid ontstaat

Roger Janssens (79) en Marie Vandamme (64) zijn 40 jaar getrouwd onder het wettelijk stelsel wanneer Roger overlijdt. Hun dochters An en Sofie zijn op dat moment respectievelijk 38 en 34 jaar oud.

De nalatenschap van Roger omvat:

als eigen vermogen: een tweede huis in Hoei (waarde: ? 150 000)

als gemeenschappelijk vermogen: de gezinswoning (waarde: ? 250 000) en roerende goederen (waarde: ? 175 000)

De verdeling van Rogers nalatenschap gebeurt als volgt

Als een overledene, getrouwd onder het wettelijk selsel, een echtgeno(o)t(e) en één of meerdere kinderen nalaat, wordt de volle eigendom van de nalatenschap verdeeld in:

• het vruchtgebruik voor de langstlevende echtgenoot: hij/zij heeft het recht de goederen van de nalatenschap van zijn/haar overleden partner te gebruiken (huis, auto, geld,...), evenals de inkomsten die deze goederen voortbrengen (huurinkomsten, intresten, dividenden,...).
• de naakte eigendom voor de kinderen: zij hebben het eigendomsrecht over de goederen, maar dat recht wordt beperkt door het vruchtgebruik. Als de naakte eigenaars het goed willen verkopen, zullen ze de vruchtgebruiker moeten vergoeden. Meestal wachten de kinderen tot de vruchtgebruiker overleden is om het huis te verkopen.

In ons voorbeeld Roger en Marie waren gehuwd onder het wettelijk stelsel. Marie erft het vruchtgebruik van de helft van de gezinswoning, van het volledige huis in Hoei en van de helft van de roerende goederen. Van de andere helft van de gezinswoning en de roerende goederen is ze volle eigenaar. Marie betaalt successierechten op haar vruchtgebruik.

An en Sofie erven de naakte eigendom van de helft van de gezinswoning, van het huis in Hoei en van de helft van de roerende goederen. Ze hebben successierechten betaald op de waarde van de naakte eigendom. Deze waarde werd bepaald op basis van de leeftijd van hun moeder, de vruchtgebruikster. Zij zijn dus onverdeelde (naakte) eigenaars van deze goederen.

Terug naar begin

De verdeling: de theorie

Deze situatie van onverdeeldheid, nog verzwaard door het vruchtgebruik van hun moeder, is niet naar de zin van dochters An en Sofie. Zeker niet wat het huis in Hoei betreft. Gelukkig zijn zij niet verplicht in onverdeeldheid te blijven.

Om te beginnen moeten An en Sofie hun gemeenschappelijke (naakte) eigendom bevrijden van het vruchtgebruik van hun moeder. Dat doen ze door het vruchtgebruik te laten omzetten in een geldsom en hun moeder zo uit te betalen.

LET OP! Dit kan niet voor alle goederen!

• De vruchtgebruiker (hier de moeder) dwingen haar vruchtgebruik te laten omzetten in een geldsom is mogelijk voor alle goederen uit vaders nalatenschap, behalve voor de gezinswoning en de daarin aanwezige huisraad. Zo beschermt de wet de langstlevende echtgeno(o)t(e) die anders door zijn/haar kinderen uit de gezinswoning zou kunnen worden gezet.

WEETJE Zelfs al had Roger een testament gemaakt, waarbij hij zijn echtgenote Marie enkel haar reservatair deel naliet (dit is het deel dat zij wettelijk minstens van haar man moet erven, nl. de helft van zijn nalatenschap in vruchtgebruik), en dit deel zou minder bedragen dan het vruchtgebruik van de gezinswoning en de huisraad, dan nog kunnen de dochters daar niet aan raken.

Voor de andere goederen van Rogers nalatenschap is de omzetting van het vruchtgebruik wel mogelijk. De wettelijke basis daarvoor is artikel 745 quater van het Burgerlijk Wetboek. Omzetting van vruchtgebruik kan op volgende manieren:

• door een geldsom te storten aan de vruchtgebruiker
• doordat de vruchtgebruiker aan de naakte eigenaar op bepaalde goederen de volle eigendom toekent, m.a.w. verzaakt aan zijn vruchtgebruik. In ruil daarvoor vraagt de vruchtgebruiker soms de naakte eigendom van andere goederen.
• door toekenning van een gewaarborgde en geïndexeerde rente. Op die manier zou Marie een compensatie krijgen voor het afstaan van haar vruchtgebruik op het huis in Hoei.

Eens hun moeder vergoed is voor het afstaan van haar vruchtgebruik en beide dochters volle eigenaars geworden zijn van het huis in Hoei, kunnen ze overgaan tot de uitonverdeeldheidtreding.

Terug naar begin

De verdeling in de praktijk

Hoe verlopen deze beide stappen in de praktijk?

Stap 1: Omzetting van het vruchtgebruik van Marie

Marie en haar twee dochters kozen voor de eerste optie om het vruchtgebruik om te zetten: de betaling van een geldsom. Deze geldsom moet haar een inkomen opleveren, gelijk aan wat ze zou gehad hebben als haar vruchtgebruik niet was omgezet. Omdat het hier om een onroerend goed gaat, moeten zij een beroep doen op een notaris. Om het bedrag te bepalen dat An en Sofie aan hun moeder verschuldigd zijn, baseert de notaris zich op de omzettingstabel opgesteld door notaris Ledoux, jurist en actuaris, die recent werd aangepast.

De methode van notaris Ledoux zet het vruchtgebruik om in een percentage van de waarde van het goed in volle eigendom en baseert zich daarbij op sterftetabellen MR/VR (Mannelijke rentenier/Vrouwelijke rentenier), gepubliceerd door de FOD Economie, Middenstand en Energie, algemene directie van de statistiek en economische informatie (het vroegere Nationaal Instituut voor de Statistiek, NIS). De tabel houdt rekening met rendements- en herwaarderingspercentages van 2,25 tot 3,25%. Hieronder een uittreksel uit de tabel tegen een gemiddeld percentage van 2,75%(*).

Omzetting van het vruchtgebruik bij verdeling

Rekening houdend met een gemiddeld percentage van 2,75%, begroot de tabel van notaris Ledoux het vruchtgebruik van een vrouw van 64 jaar – Maries leeftijd – op 42,43 % van de totale waarde van het onroerend goed. Het vruchtgebruik van het huis in Hoei zal dus als volgt begroot worden: ? 150.000 x 42,43 % = ? 63.645. De naakte eigendom van de dochters bedraagt dan: ? 150.000 – ? 63.645 = ? 86 .355, dus elk ? 43.177,50.

EEN GOEDE RAAD De waarde van het vruchtgebruik omzetten in een geldsom is een delicate kwestie die u beter overlaat aan een specialist. Er moet immers rekening gehouden worden met tal van onzekere parameters: de te verwachten levensduur van de vruchtgebruiker, de inkomsten die het vruchtgebruik zou voortbrengen, de herwaardering,...

LET OP! Verdeling is niet gelijk aan successierechten. De tabel van omzetting van vruchtgebruik bij een uitonverdeeldheidtreding mag u niet verwarren met de tabel waarop de fiscus zich baseert om de waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom vast te leggen voor de berekening van de successierechten!

Omzetting van het vruchtgebruik voor de successierechten

De methode van Ledoux kent een hogere waarde toe aan het vruchtgebruik dan de methode van de fiscus. Om het vruchtgebruik in het kader van de successierechten te berekenen, baseert de fiscus zich namelijk op sterftetabellen die dateren van het begin van de 20ste eeuw. De tabel van Ledoux is gebaseerd op de sterftetabellen 2002-2004 en houdt dus rekening met de verlenging van de te verwachten levensduur. Voor de fiscus is de herwaardering van de coëfficiënten minder belangrijk. De vruchtgebruiker en de naakte eigenaar betalen successierechten op hun deel. Of het vruchtgebruik 60 of 65% bedraagt (en de naakte eigendom dan 40 of 35%) heeft maar weinig invloed op het bedrag van de successierechten. Dat is anders als de vruchtgebruiker moet uitbetaald worden bij een verdeling.

De fiscale methode is gebaseerd op een jaarlijks inkomen dat forfaitair is vastgesteld op 4% van de waarde van de volle eigendom.

In ons voorbeeld Voor de berekening van de successierechten zal aan het vruchtgebruik volgende waarde worden toegekend: ? 150.000 x 4 % x 9,5 (coëfficiënt tussen 60 en 65 jaar) = ? 57.000.

Of makkelijker berekend:

? 150.000 x 38% (percentage tussen 60 en 65 jaar) = ? 57.000.

De naakte eigendom van An en Sofie bedraagt dan: ? 150.000 – ? 57.000 = ? 93.000, dus elk ? 46.500.

Op deze bedragen worden de successierechten berekend. De waarde van het vruchtgebruik ligt hier inderdaad wat lager dan bij de methode Ledoux (vruchtgebruik:? 63.645 / naakte eigendom: ? 86 .355).

Stap 2: An en Sofie treden uit onverdeeldheid

Zodra An en Sofie bij de notaris de som van euro 63.645 aan hun moeder garanderen, bezitten ze samen het huis in Hoei in volle eigendom. Zij kunnen dan als volgt een einde maken aan de onverdeeldheid:

• ofwel koopt een van beiden het deel van de andere en wordt alleen volle eigenaar
• ofwel kiezen de zussen ervoor het huis te verkopen aan een derde persoon en delen ze de opbrengst van de verkoop.

LET OP! Uit onverdeeldheid treden is niet gratis. An en Sofie betalen de notariskosten en een registratierecht van 1% (dat is dus gelukkig wel beperkt).

Om een goed te kunnen verdelen, moet uiteraard eerst de waarde bepaald worden. Voor An en Sofie is het niet moeilijk: de waarde van het huis in Hoei werd al vastgesteld in het kader van de aangifte van nalatenschap.

Terug naar begin