Scheiding: wie krijgt het huis?

Als scheidende partners geen akkoord vinden over het huis, volgt er dan sowieso een openbare verkoop? Dankzij een recent arrest van het Grondwettelijk Hof kunnen samenwoners nu ook vragen dat de woning hen toegewezen wordt.

Als jullie het als ex-echtgenoten of gewezen samenwonende partners eens zijn over wat jullie met het huis of appartement zullen doen, is er geen probleem. Zo kunnen jullie perfect beslissen dat jullie het pand openbaar of via een vastgoedmakelaar verkopen. Of je kan afspreken om nog een tijdlang in onverdeeldheid te blijven waarbij een van jullie intussen het pand bewoont.
Een andere oplossing kan erin bestaan dat een van de partners het onroerend goed inkoopt en de andere ‘uitbetaalt’ (bv. op basis van de waarde van het onroerend goed verminderd met het saldo van de lening, gedeeld door twee). Om geen discussies te hebben over de waarde van de woning kan je best een schatter inschakelen.
Rust er nog een lening op het onroerend goed, dan moet dit ook geregeld worden. Jullie kunnen overeenkomen dat de lening wordt overgenomen door diegene die ook het huis of appartement overneemt. Weet wel dat de bank niet gebonden is door zo’n akkoord. Het is dan ook belangrijk om als voorwaarde voor een dergelijke overeenkomst te bedingen dat de bank akkoord moet gaan en de ex-partner die het onroerend goed overdraagt voortaan niet langer als medekredietnemer beschouwt.
Raken jullie er als ex-partners niet uit, dan zal de rechtbank een notaris aanstellen voor de vereffening-verdeling. Ook daar kunnen jullie tot een akkoord komen over wat er met het onroerend goed moet gebeuren.

Preferentiële toewijzing

Bij zo’n vereffening-verdeling via de notaris kunnen ex-echtgenoten (ongeacht het huwelijksvermogensstelsel waaronder ze zijn gehuwd) de preferentiële toebedeling vragen. De notaris (of eventueel de rechtbank) kan de woning dan aan een van de ex-echtgenoten toebedelen tegen een prijs vastgesteld door een deskundige, en dit zelfs tegen de wil van de andere partner in. Deze toebedeling kan wel alleen gevraagd worden voor de gezinswoning van de ex-echtgenoten en niet voor een tweede verblijf. Het kan ook enkel voor een gezamenlijke woning. Een ex-echtgenoot kan dus niet de preferentiële toewijzing vragen van de woning die enkel eigendom is van de andere partner.
Als beide ex-echtgenoten de preferentiële toebedeling vragen, dan moet de notaris (en eventueel de rechtbank) beslissen wie de woning toebedeeld krijgt. Het belang van de partijen en van de kinderen staat voorop. Zo kan het verblijf van de kinderen of het uitoefenen van een beroep in de woning een argument zijn. De rechtbank kan ook rekening houden met de financiële draagkracht van de partner die de woning wil overnemen.
Volgens de wet kunnen enkel ex-echtgenoten een preferentiële toebedeling van de gezinswoning vragen en niet wettelijk of feitelijk samenwonende partners. In een arrest van 20 juni 2024 heeft het Grondwettelijk Hof echter geoordeeld dat het discriminatoir is dat wettelijke samenwoners geen preferentiële toewijzing kunnen vragen en ex-echtgenoten wel. Voortaan kunnen wettelijke samenwoners zich dan ook beroepen op dit arrest om ook de preferentiële toebedeling te vragen. De rechtbank mag het systeem van de preferentiële toewijzing van de gezinswoning dus ook toepassen bij wettelijk samenwonenden, ook al voorziet de wet dit (nog) niet. Het arrest geldt enkel voor wettelijke en niet voor feitelijke samenwoners.

Verdeling in natura

Is een preferentiële toebedeling van het onroerend goed niet aan de orde, omdat geen van jullie het vraagt of omdat de voorwaarden om het te vragen niet vervuld zijn, dan moet de notaris in eerste instantie nakijken of de onroerende goederen in natura verdeeld kunnen worden tussen jullie. Als er maar één gezamenlijk onroerend goed is, zal dat meestal niet zomaar kunnen.
Lukt een verdeling in natura, dan zal de notaris twee kavels samenstellen en vragen naar ieders voorkeur. Willen jullie dezelfde kavel, dan zal de notaris (en eventueel de rechtbank) de kavels allicht toebedelen via ‘lottrekking’.

Openbare verkoop

Lukt ook een verdeling in natura niet, dan moet het huis of appartement in principe openbaar worden verkocht. Dat kan gebeuren via Biddit (het online verkoopplatform van de Belgische notarissen) of via een fysieke openbare verkoop. Als ex-partners mogen jullie gerust zelf meebieden tijdens de openbare verkoop. Hou er wel rekening mee dat je (tenzij andere afspraken) de ganse koopsom zal moeten ophoesten, die geblokkeerd blijft bij de notaris tot de vereffening-verdeling afgerond is. Je riskeert dus alles te moeten voorschieten en pas later een deel van de koopprijs te kunnen recupereren.
Ook in deze fase kan je trouwens nog altijd tot een ander akkoord komen waarbij je bijvoorbeeld met je ex-partner of ex-echtgenoot afspreekt het huis of appartement niet via een openbare verkoop maar wel via een vastgoedmakelaar te verkopen.

Tijdelijk gebruik

Zolang er geen regeling getroffen is voor de woning, zal meestal een van de ex-partners nog in het huis verblijven. Dat gebeurt in onderling akkoord of via een beslissing van de rechtbank. Diegene die tijdelijk in de woning verblijft in afwachting van de verdeling moet er dan wel rekening mee houden dat die een woonst- of bezettingsvergoeding aan de andere moet betalen. Doorgaans is dit de helft van de normale huurwaarde. ●