(Ver)koop op lijfrente, een win-win

Nu cash niets opbrengt, zit de verkoop van huizen en appartementen op lijfrente weer in de lift. Ook het feit dat een lijfrente in principe onbelast is, is mooi meegenomen.

Bij een klassieke lijfrente verkoopt iemand zijn woning aan een koper die daarvoor een (maandelijkse) rente betaalt zolang de verkoper leeft. Doorgaans wordt al een bedrag – het boeket – betaald bij aankoop. Je kan verkopen op lijfrente en het vruchtgebruik behouden. Dan mag je als verkoper in je huis blijven wonen of het verhuren. Een contract van lijfrente is een kanscontract. Leeft de verkoper nog lang, dan heeft hij/zij geluk. Maar het kan natuurlijk ook anders uitdraaien, en dan heeft de koper geluk. Als je vooraf weet wie er ‘wint’, dan ontbreekt het element onzekerheid en is er geen sprake van een kanscontract. Dit is het geval als de verkoper op het moment dat de lijfrente wordt aangegaan terminaal ziek is.

Berekend risico

Vandaag bedraagt de gemiddelde leeftijd 80 jaar voor mannen en 84 jaar voor vrouwen en almaar meer mensen worden 100 of ouder. Er worden dan ook nog zelden levenslange lijf rentes afgesloten: niemand wil het risico lopen om een huis op lijfrente te kopen van iemand die op weg is een leeftijdsrecord te breken. Daarom worden nu bijna alle lijfrentes afgesloten voor een maximumduur van 15 tot hooguit 20 jaar. De lijfrente loopt dan tot de verkoper overlijdt, met een maximum van 15 jaar. Lijfrente blijft op die manier een kanscontract, maar voor de koper wordt het almaar meer een berekend risico, zoals beleggen in aandelen. Bij een moderne verkoop op lijfrente worden de zaken doorgaans meer op maat uitgewerkt. Er wordt bijvoorbeeld een geïndexeerde lijfrente afgesproken, maar ook dan wordt het risico doorgaans beperkt door een plafond in te bouwen van maximum 2% per jaar. De lijfrente kan op één persoon – bijvoorbeeld de man – of op meerdere personen – bijvoorbeeld man en vrouw – worden gevestigd. Voor elke situatie kan een oplossing op maat worden uitgewerkt.

Ook voor roerende goederen

Je kan ook een lijfrente vestigen op roerende goederen, zoals geld of effecten. Een aantal banken en verzekeraars bieden zo’n lijfrenteformule aan. Je geeft dan een bedrag aan je verzekeraar – bijvoorbeeld ? 100.000 – en in ruil daarvoor krijg je levenslang een maandelijkse rente die afhangt van je leeftijd en de gangbare rente. Door de historisch lage rente is dit product momenteel echter niet interessant en wordt het voorlopig ook niet meer gepromoot.

Lijfrente als successieplanning

De verkoop op lijfrente wordt ook aangewend als successieplanning, waarbij echt een lijfrente op maat wordt uitgewerkt. De lijfrente is dan een goed alternatief voor een schenking of om onroerend en roerend goed – zoals de aandelen van het familiebedrijf – in de familie te houden. Bij het sluiten van het contract is het goed onmiddellijk weg uit het vermogen. Verkoopt iemand vandaag zijn eigendom op lijfrente en overlijdt die persoon kort nadien, dan is het verkochte goed definitief uit de nalatenschap verdwenen. Uiteraard moet er steeds sprake zijn van een echt kanscontract – de verkoper mag niet terminaal ziek zijn – en moet de overeengekomen prijs marktconform zijn.

Het is echter opletten geblazen voor de fictieartikelen uit het Wetboek erfbelasting Die laten de fiscus toe toch te belasten omdat hij doet alsof. Een voorbeeld. Je verkoopt je huis op lijfrente aan je dochter Marie, maar de fiscus vermoedt dat het huis nog in jouw nalatenschap zit. Marie kan echter het tegendeel bewijzen door aan te tonen dat de maandelijks overeengekomen rente marktconform is (niet te laag) en ze die bovendien iedere maand daadwerkelijk betaalt via een overschrijving.

Deze techniek wordt gebruikt als men absoluut zeker wil zijn dat een onroerend goed in de familie blijft en niet moet worden verkocht om later de erfbelasting te betalen. Op het vlak van successieplanning wordt de techniek ook gebruikt als ouders een onroerend goed uit de nalatenschap willen halen (verkoop op lijfrente van het appartement aan de kinderen) maar graag levenslang inkomsten willen behouden. De techniek van lijfrente kan ook worden gecombineerd met andere successieplanningstechnieken.

Kies je voor de techniek van de lijfrente, dan moet de overeengekomen rente marktconform zijn. Een kleine afwijking is geen probleem, maar het verschil mag niet te groot zijn. Er moet een correcte lijfrente worden betaald.

Overlijdt de koper eerst, dan moeten de erfgenamen verder de lijfrente betalen. De erfgenamen treden dus als het ware in de schoenen van de koper.

Fiscaal bekeken

Op de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente betaalt de koper registratierechten -10% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel -, zoals bij een gewone verkoop van een onroerend goed. Wallonië had rond het jaareinde een decreet klaar waardoor dat percentage in principe vanaf 1 januari 2018 naar 6% wordt verlaagd, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Zo moet de verkoper er minstens 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats hebben gehad. Bij een verkoop op lijf rente aan particulieren wordt de rente niet belast, een verkoop aan een vennootschap wel, maar zelfs dan is de fiscale druk beperkt.

Notaris Gaétan Bleeckx “Lijfrente is een goeie aanvulling op je pensioen”

Is je huis op lijfrente verkopen aan je kinderen een goed idee om de erfbelasting te drukken?

Gaétan Bleeckx: Eerlijk gezegd gebeurt het zelden dat ouders een huis op lijfrente verkopen aan hun kinderen. Ik heb het zelf nog niet meegemaakt. Maar als je het doet, moet je erover waken dat de rente effectief wordt betaald. Bij een verkoop aan de kinderen durven de ouders na verloop van tijd al eens zeggen dat hun kroost de rente niet meer moet betalen. De fiscus zal er bij het overlijden van de ouders dan van uitgaan dat het huis nog in de nalatenschap zit en erfbelasting aanrekenen.

Soms heb je geluk: zo werd een koper op lijfrente 25 dagen nadat hij het contract ondertekende, eigenaar van een villa.” Notaris Bleeckx

Is een verkoop op lijfrente een manier om je kinderen te onterven?

Gaétan Bleeckx: Onrechtstreeks wel, ja. Als ouder kan je je huis op lijfrente verkopen zonder dat je kinderen daarvan op de hoogte zijn. Je behoudt discreet het vruchtgebruik. Je erfgenamen zullen pas bij jouw overlijden te weten komen dat het huis verkocht is op lijfrente. Als notaris krijgen we deze vraag wel eens, maar meestal gaan mensen in de praktijk niet zo ver.

Wordt er vaak aan andere familieleden op lijfrente verkocht?

Gaétan Bleeckx: Verkopen op lijfrente aan een neef of nicht gebeurt vaker. De techniek wordt dan gebruikt om minder erfbelasting te betalen. Ook hier is het belangrijk dat de rente de hele periode echt wordt betaald, anders wordt dit als een schenking beschouwd. En het bedrag moet geloofwaardig zijn. Notarissen beschikken over programma’s om die rente te berekenen. Het bedrag wordt bepaald in functie van de waarde van het goed, het boeket en een opbrengst van 2 tot 3%. Sinds 2016 wordt het schenken van onroerend goed evenwel minder belast, waardoor de verkoop op lijfrente minder aantrekkelijk is geworden.

Wordt de techniek ook ingezet voor een vriend of buur?

Gaétan Bleeckx: Zeker. Stel een oudere man heeft geen erfgenamen en zijn buur steekt geregeld een handje toe. Het huis kan wat opknapwerk gebruiken en dus denkt de man aan zijn buurman en verkoopt hem zijn huis op lijfrente. De jaren gaan voorbij en de man is zijn buurman zo dankbaar voor alle hulp dat hij de rente kwijtscheldt. Dat is niet zonder gevaar! Want als de man na verloop van tijd onder bewind komt te staan omdat hij zijn financiën niet meer zelf kan beheren, zal de advocaat-bewindvoerder die wordt aangesteld door de vrederechter het vermogen van de man onder de loep nemen. En zal hij vaststellen dat de rente niet meer wordt betaald. De advocaat kan dan de koop laten ontbinden, waardoor de buurman alles kwijt is! Het huis, maar ook de rente die hij al betaald heeft. Hier speelt de notaris een belangrijke rol: hij moet de aandacht van de kopers op potentiële problemen vestigen. Wil de verkoper geen rente meer vragen in ruil voor je hulp, stap dan zeker naar de notaris om dit te regelen. De fiscale en burgerlijke risico’s zijn te groot.

Kan alles bij een lijfrente?

Gaétan Bleeckx: Er is heel wat mogelijk. Je kan bv. een clausule opnemen dat de rente verhoogt als de verkoper-vruchtgebruiker naar een woon-zorgcentrum verhuist en de koper vanaf dan zelf over het huis mag beschikken.

Welke goede raad kan je als notaris nog geven?

Gaétan Bleeckx: Als notaris wijs ik altijd op de keerzijde van rentes die beperkt zijn in de tijd. Vroeger waren ze levenslang, vandaag meestal voor 15 tot 20 jaar. Als je je huis verkoopt als je 70 bent, met een lijfrente voor 15 jaar en met behoud van vruchtgebruik, dan sta je op straat als je 85 bent, zonder huis en zonder rente. Tenzij de koper akkoord gaat om een clausule in het contract op te nemen dat je er na die 15 jaar nog mag blijven wonen, weliswaar zonder rente. Wat als je 90 of 95 wordt? Je mag niet vergeten dat veel mensen op lijfrente verkopen als aanvulling op hun pensioen.

Een leuk verhaal om te eindigen?

Gaétan Bleeckx: De wet zegt dat de koop niet doorgaat als de verkoper binnen de 20 dagen na de koop overlijdt. Ik heb een koop meegemaakt waarbij de akte werd verleden op 1 juli en de verkoper op 25 juli overleden is. Het heeft dus geen haar gescheeld of de koop op lijfrente werd geannuleerd. De koper is eigenaar geworden van een mooie villa in het Brusselse, zonder ook maar één keer een maandelijkse rente te betalen! Dat is nu eenmaal het specifieke aan de verkoop op lijfrente. Maar het omgekeerde kan ook, denk maar aan Jeanne Calment, de Franse dame die haar notariskoper met lengte overleefde.

Vastgoedmakelaar Daniel Domb “Lijfrente is een belegging voor de koper en een extra voor de verkoper”

Zijn er regionale verschillen als we over lijfrente spreken?

Daniel Domb: Vandaag zien we dat de verkoop op lijfrente populairder is in Wallonië dan in Vlaanderen, behalve aan de kust. Ook in Brussel en de rand wordt de techniek vaker toegepast. Hoe dat komt? Lijfrente is een veel gebruikte techniek in Frankrijk en vindt dus meer ingang in Wallonië. In Vlaanderen zijn investeerders meer gericht op de Angelsaksische wereld, waar op een andere manier risico’s worden genomen. Maar ik ben ervan overtuigd dat de lijfrente de komende jaren overal aan belangstelling zal winnen. Er is een mentaliteitswijziging in de drie gewesten. Lijfrente wordt niet langer gezien als speculeren op iemands overlijden, maar als een win-winsituatie. De koper zorgt voor een positieve dynamiek. Dankzij hem kan de verkoper zijn levensomstandigheden verbeteren of verderzetten.

Wat is vandaag het aandeel van de verkoop op lijfrente?

Daniel Domb: De verkoop op lijfrente vertegenwoordigt vandaag minder dan 1% van de vastgoedmarkt. Maar het zou me niet verwonderen als dat aandeel groeit naar 3 tot 5%. De voorbije jaren kende de verkoop op lijfrente een groei van 10%. Het aandeel zou wel eens fors kunnen groeien, zeker nu Wallonië de registratierechten op verkopen op lijfrente van 12,5% naar 6% terugbrengt. In Vlaanderen betaal je vandaag 10% en in Brussel 12,5%. Je moet ook rekening houden met de demografische evolutie: we leven almaar langer en het aantal gepensioneerden stijgt.

Waarom zou je verkopen op lijfrente?

Daniel Domb: Het is geen geheim dat veel mensen zich zorgen maken over hun pensioen en of de staat dat zal kunnen blijven betalen. De verkoop op lijfrente wordt steeds vaker als een aanvulling op het pensioen gezien. De rentes worden meestal geïndexeerd – dat wordt zo bepaald in het contract -, er zijn dus geen nare verrassingen. En als de lijfrente aan een particulier wordt betaald, wordt ze niet belast. Het is dus een betrouwbaar alternatief, zeker omdat er veel wantrouwen is voor klassieke beleggingsvormen.

Bestaat er zoiets als een type verkoper op lijfrente?

Daniel Domb: De meeste verkopers – 70 tot 75% – hebben geen kinderen. Ze willen het kapitaal dat ze in hun huis hebben gestoken recupereren en hun inkomen aanvullen. Voor sommige verkopers is dat pure noodzaak. Hun pensioen is te laag en hun uitgaven stijgen door de hoge gezondheidskosten, enz.

En hoe ziet de typische koper op lijfrente eruit?

Daniel Domb: Kopers op lijfrente zijn meestal tussen 35 en 60 jaar. Ze zijn al eigenaar van een woning en hebben geen financiële steun van de bank nodig. Dat is belangrijk, want je kan geen hypothecaire lening aangaan voor een huis dat je op lijfrente koopt. Voor de koper is het een vastgoedbelegging. Als de verkoper het vruchtgebruik behoudt, hoeft de koper ook geen huurders te zoeken. In dat geval betaalt de vruchtgebruiker de onroerende voorheffing en geeft hij ook het kadastraal inkomen aan in zijn personenbelasting.

Vruchtgebruik of niet?

Daniel Domb: Als je je huis op lijfrente verkoopt, kan je het vruchtgebruik behouden. Dat is het geval bij de meeste verkopen: 90 tot 95%. Zonder vruchtgebruik kan de koper vrij over jouw huis beschikken. Hij kan er zelf in gaan wonen of het verhuren. De rente die hij dan betaalt ligt wel hoger.