Vragen over vastgoed
Regelmatig stelt u juridische vragen in verband met vastgoed aan onze specialisten. Wij brachten een aantal vragen over huur, aankoop van een woning enz. samen en natuurlijk ook de antwoorden op deze vragen.
Inhoud:
- Mijn ex-partner wil me uitkopen
- Mag een verhuurder de huurprijs verhogen na 2 jaar?
- Moet ik een schadevergoeding betalen?
- Mag ik de huurprijs verhogen buiten indexatie?
- Hoeveel kosten mag een verhuurkantoor vragen?
- Een huis erven en doorverkopen
- Mag ik mijn huis aan één van mijn kinderen verkopen?
- Welke documenten mag een verhuurder vragen
Mijn ex-partner wil me uitkopen
“Toen mijn ex-partner en ik (feitelijk) gingen samenwonen, hebben we allebei eerst een ander onroerend goed verkocht en met dat geld hebben we ons nieuwe huis gekocht en gerenoveerd. Zo heb ik euro 120.000 ingebracht en mijn partner euro 250.000. Vandaag zijn we uit elkaar en mijn partner wil het huis overnemen en mij vergoeden voor wat ik heb ingebracht. Maar deel ik dan in de meerwaarde? En wat als we het niet eens raken?”
Allereerst moet er gekeken worden naar wat de aankoopakte vermeldt. In uw aankoopakte staat dat u eigenaar bent voor 50% (dit hoeft niet per se overeen te komen met de werkelijke inbreng). Om uit de situatie van onverdeeldheid te raken, moet u ofwel een minnelijk akkoord sluiten met uw partner ofwel een gerechtelijke procedure starten. Maar er wordt altijd uitgegaan van de actuele waarde van de woning. In het kader van een minnelijke regeling kunt u voorstellen dat uw partner u euro 120.000 terugbetaalt, plus de helft van de meerwaarde die het huis gekregen heeft tussen het moment waarop u het gekocht hebt en vandaag. Of u dit bedrag werkelijk zult krijgen, hangt af van de onderhandelingen.
Lukt dit niet, dan rest u enkel de mogelijkheid om een procedure te starten bij de rechtbank van eerste aanleg en dit op basis van artikel 815 van het Burgerlijk wetboek waarin staat dat “niemand verplicht kan worden in onverdeeldheid te blijven”. De rechter zal een notaris aanduiden die belast wordt met de verkoop van uw huis en de prijs wordt dan verdeeld onder u beiden. Uw ex-partner kan uiteraard proberen het huis te kopen, maar niets garandeert hem dat dit ook zal lukken. Hij heeft er dus belang bij een akkoord met u te bereiken. Een extra argument hiervoor is nog dat, wanneer hij uw deel overkoopt, hij slechts een registratierecht van 1% verschuldigd is op de totale waarde. Als het huis openbaar verkocht wordt, moet hij 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) betalen.
Mag een verhuurder de huurprijs verhogen na 2 jaar?
Mijn zoon heeft een huurovereenkomst voor 2 jaar gesloten. Die termijn is nu afgelopen en het contract is met één jaar verlengd maar de verhuurder heeft de huurprijs verhoogd (buiten indexatie). Mag dat?”
De Woninghuurwet maakt een onderscheid tussen verschillende types huurovereenkomsten. De meest gangbare zijn de overeenkomst van 9 jaar en deze van maximaal 3 jaar (ook de huurovereenkomst van korte duur genoemd). Vermits uw zoon een huurcontract van 2 jaar had, valt het onder de overeenkomst van korte duur en die mag éénmaal verlengd worden, voor zover de totale termijn van 3 jaar niet overschreden wordt. Maar die verlenging moet wel onder dezelfde voorwaarden gebeuren, dus met dezelfde huurprijs. Als de verhuurder de huurprijs verhoogt, zal het contract geen over-eenkomst van korte duur meer zijn, maar omgezet worden in een overeenkomst van 9 jaar, te rekenen vanaf de aanvang van het oorspronkelijke con- tract. Een van de gevolgen is dat uw zoon het contract te allen tijde zal kunnen opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Omdat hij dan geacht wordt al in zijn derde jaar van de 9-jarige overeenkomst te zitten, moet hij slechts een vergoeding betalen van 1 maand huur als hij het contract nu zou opzeggen.
Moet ik een schadevergoeding betalen?
“Ik huur een appartement met een huurovereenkomst voor 9 jaar. In mijn overeenkomst staat dat ik 3 maanden opzeg moet geven als ik de overeenkomst voortijdig wil beëindigen. Er staat niets in over een eventuele schadevergoeding als ik weg zou gaan tijdens de eerste 3 jaar van de huur. Kan mijn verhuurder toch die vergoeding eisen?”
In de Woninghuurwet (art. 3Par.5) staat dat de huurder die een 9-jarige huurovereenkomst wil beëindigen, 3 maanden op voorhand zijn opzeg moet geven en dat wie zijn overeenkomst vroeger beëindigt, een schadevergoeding aan de verhuurder verschuldigd is van:
- 3 maanden huur als de opzeggingstermijn verstrijkt tijdens het eerste jaar huur
- 2 maanden huur tijdens het tweede jaar
- 1 maand tijdens het 3de.
Ook al vermeldt uw huurovereenkomst niets over deze schadevergoeding, toch kan de verhuurder ze eisen. De wetsbepaling is van dwingend recht, wat betekent dat de verhuurder niet in de overeenkomst kan opnemen dat de vergoeding niét verschuldigd is. Uiteraard kan hij ervoor kiezen deze vergoeding niet te vragen, maar het feit dat ze niet in de overeenkomst vermeld staat, is geen garantie dat u ze niet zult moeten betalen.
Mag ik de huurprijs verhogen buiten indexatie?
“Ik verhuur al 8 jaar een appartement. Vorig jaar heb ik een aantal renovatiewerken laten uitvoeren aan de gevel en de hal. Verder is de buurt de laatste jaren ook opgewaardeerd, zodat de huurprijzen van de appartementen nu een stuk hoger liggen. Kan ik de huurprijs aanpassen buiten indexatie?”
De woninghuurwet voorziet inderdaad in de mogelijkheid van een herziening van de huurprijs, buiten de jaarlijkse indexatie. Dat kan op twee manieren.
Ofwel zijn huurder en verhuurder het eens om de prijs te herzien. Zij zetten dit best op papier maar deze overeenkomst is slechts geldig als ze plaatsvindt tussen de 9de en de 6de maand voorafgaand aan het verstrijken van de lopende 3-jaarlijkse periode. De herziene huurprijs kan enkel in werking treden vanaf de eerste maand na het verstrijken van deze jaarlijkse periode.
Ofwel vraagt de verhuurder een herziening van de huurprijs bij de vrederechter, tussen de 6de en de 3de maand voorafgaand aan het verstrijken van de lopende 3-jaarlijkse periode. Dit kan: bij nieuwe omstandigheden en wanneer de verhuurder werken uitvoert op zijn kosten. Dat u renovatiewerken hebt laten uitvoeren, kan dus een argument zijn om een herziening van de huurprijs te vragen. U moet dan wel aantonen dat de normale huurwaarde 10 % gestegen is. Werkzaamheden om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire voorwaarden van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid komen niet in aanmerking.
Nieuwe omstandigheden moeten:
- buiten de wil van de partijen om ontstaan zijn
- gaan om omstandigheden die verhuurder en huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet konden voorzien
- duurzaam zijn.
Een opwaardering van de buurt voldoet aan deze criteria. U moet wel aantonen dat de normale huurwaarde er minstens 20 % gestegen is.
Hoeveel kosten mag een verhuurkantoor vragen?
“Wij zijn op zoek naar een huurwoning en zijn gaan informeren bij een vastgoedkantoor. Niet alleen vragen zij twee maanden waarborg op een rekening van hun bank, we moeten ook nog dossierkosten betalen, goed voor een halve maand huur. Is dat wettelijk?”
Eén van de mogelijkheden om een huurwaarborg te geven, is op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, het maakt niet uit bij welke bank. Wat de dossierkosten betreft: de verhuurder is de juridische opdrachtgever van het vastgoedkantoor en moet dus de bemiddelingsopdracht betalen. U, als huurder, moet dat niet doen tenzij het in uw overeenkomst vermeld wordt. Hetzelfde geldt voor de dossierkosten. Soms verplicht de huurovereenkomst de huurder om de dossierkosten te betalen. Een dergelijk contract tekent u beter niet. Of u laat de clausule doorstrepen, met uw handtekening erbij. Indien u het contract ondertekent zonder (schriftelijk) voorbehoud, dan kunt u gedwongen worden deze kosten te betalen. Senator Els Schelfhout wil komaf maken met deze praktijken om de huurder te beschermen, maar zo ver is het nog niet.
Een huis erven en doorverkopen
“Als enig kind heb ik het huis van mijn ouders geërfd. Ik ga er niet zelf wonen en verhuren doe ik liever niet. Ik zou trouwens het geld van de verkoop kunnen gebruiken voor de verbouwing van mijn eigen woning. Voor de successierechten werd het huis van mijn ouders geschat op ?200.000. Ik denk dat ik er bij een verkoop zeker ?260.000 van zal krijgen en ben dus van plan het te verkopen. Kan dat? En word ik belast op de meerwaarde?”
Erft u een woning en verkoopt u ze met een meerwaarde binnen de 2 jaar na het indienen van de aangifte (maximaal 5 maanden na het overlijden), dan moet u inderdaad extra successierechten betalen. In Vlaanderen: 3% op de eerste schijf van ? 50.000, 9% op de schijf tussen 50.000 en ? 250.000 en 27% daarboven. Op een Vlaamse woning van euro 200.000 betekent dit in totaal ? 15.000.
Als u binnen de 2 jaar na de aangifte het huis verkoopt voor euro 260.000, zult u bijkomende successierechten moeten betalen op euro 60.000. En de fiscus begint niet terug vanaf de laagste schijf te rekenen, hij rekent verder, alsof u van in het begin successierechten moest betalen op euro 260.000. U zult dus nog extra betalen:
50.000 x 9 % = ? 4500 + 10.000 x 27 % = ? 2700, in totaal: ? 7200.
Mag ik mijn huis aan één van mijn kinderen verkopen?
“Ik ben gescheiden en vader van 3 kinderen. Ik zou mijn huis graag aan mijn oudste zoon verkopen. Een vriend zei mij dat ik daarvoor het akkoord van mijn twee andere kinderen nodig heb, zoniet zouden ze mij ervan kunnen verdenken dat ik hen (gedeeltelijk) ont-erfd heb. Klopt dat? Hoe moet ik dit aanpakken?”
Het antwoord hangt af van de soort verkoop die u in gedachten hebt: met of zonder behoud van vruchtgebruik of lijfrente. Wilt u uw huis met behoud van vruchtgebruik of lijfrente aan één van uw kinderen verkopen, dan beschouwt de wetgever dit als een verdachte verkoop is (art. 918 Burgerlijk Wetboek). Verdacht in die zin dat hij vermoedt dat uw kind u niet betaald heeft en dat u dus eigenlijk een zogenaamde schenking buiten deel van het huis gedaan hebt. Buiten deel betekent dat de schenking geen voorschot op de erfenis is, maar uit het beschikbare gedeelte van uw nalatenschap komt. Bij 3 kinderen bedraagt het beschikbaar deel 1/4de van uw nalatenschap. Als na uw overlijden zou blijken dat de waarde van het huis dat u geschonken hebt groter zou zijn dan 1/4de van uw nalatenschap, dan moet uw zoon geld betalen aan uw andere kinderen. Hij mag dan het huis houden, maar zal dus een opleg moeten betalen, zodat zijn broers en zussen minstens hun reservatair deel (in dit geval elk 1/4de) krijgen. Om dit te vermijden – en er dus voor te zorgen dat de verkoop met behoud van vruchtgebruik of lijfrente wel degelijk als een verkoop beschouwd zal worden, niet als schenking- kunt u maar één ding doen: uw andere kinderen bij de verkoop betrekken en hun toestemming laten optekenen in de notariële akte.
Verkoopt u de volle eigendom aan uw zoon (dus zonder behoud van vruchtgebruik of lijf-rente), dan speelt dit wettelijke vermoeden niet. Toch is het ook dan aangeraden een correcte prijs af te spreken.
Welke documenten mag een verhuurder vragen
“Mijn zoon is een halfjaar geleden beginnen te werken. Hij zou nu graag een eigen appartementje huren. Het betalen van de huurwaarborg is geen probleem, maar blijkbaar heeft zijn toekomstige huisbaas er niet echt vertrouwen in. Hij eist dat mijn zoon hem een loonfiche voorlegt. Kan hij dat zomaar eisen? Is dit geen schending van de privacy? Welke documenten mag een verhuurder eigenlijk vragen?”
Het gebeurt wel eens dat een verhuurder vraagt dat een kandidaat-huurder hem een loonfiche voorlegt. Sommige kantoren die professioneel verhuren vragen dat ook. De verhuurder wil nu eenmaal zekerheid dat de huurder zijn huur ook zal kunnen betalen. In de wet staat geen specifieke regeling die aangeeft welke documenten een verhuurder mag vragen van de kandidaat-huurders. Toch heeft hij twee (weliswaar betwistbare) argumenten om te stellen dat dit niet geoorloofd is. Uw zoon zou kunnen argumenteren dat de verhuurder zijn privacy schendt of dat hij discrimineert. Het fortuin is immers een van de criteria waarop men zich niet mag baseren om te discrimineren. Het is overigens niet omdat iemand meer geld heeft, dat hij per definitie een betere betaler zou zijn dan iemand die wat minder heeft.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier