Wat gaan de huizenprijzen doen?

De hypotheekrente stijgt. Gaan de huizenprijzen nu dalen? Het is de vraag van één miljoen... Kunnen onze kinderen nog wel vastgoed kopen, ook als ze geen hulp krijgen? Wat is het nut van (fiscale) stimuli? Tal van vragen, economisch en juridisch, worden beantwoord in het boek “Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn”.

Notaris en woordvoerder van Notaris.be, Bart van Opstal, en economisch journalist, Patrick Luysterman (tot zijn pensionering vorig jaar vastgoedspecialist bij De Tijd) zijn co-auteurs van het boek “Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn.” Een praktisch, interessant en toegankelijk geschreven boek over iets wat ons Belgen nauw aan het hart ligt: de baksteen. Zullen onze kinderen nog wel een huis kunnen kopen? Is het nu het goede moment? We staan stil bij een aantal vragen over de vastgoedmarkt.

Maar het boek bevat ook tal van praktische info over de juridische kant van de zaak: kosten, subsidies, de rol van de bank, makelaar en notaris, het uitbrengen van je bod, de verkoopovereenkomst, het sluiten van een hypothecair krediet, de gevolgen van een schenking, de bescherming van de gezinswoning, samenwonen in het huis van je partner, wat er gebeurt met het huis bij scheiding of overlijden (en de verschillen daarbij volgens jullie samenlevingsvorm)

De huizenprijzen en de hypotheekrente zijn ‘communicerende vaten’. Hoe communicerend is moeilijk te zeggen...het blijft altijd wat koffiedik kijken?

Bart van Opstal: “Na een bijzonder drukke periode koelt de vastgoedmarkt lichtjes af. Zo waren er in maart en april minder transacties. De stijgende rentes zijn zeker een belangrijke factor. Ook de oorlog in Oekraïne speelt een rol. Die zorgt voor onzekerheid waardoor flink wat mensen grote beslissingen uitstellen. Dat kopers nu wat op de rem staan zorgt wel voor een meer evenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod. Daardoor kan er dan weer makkelijker over de prijs worden onderhandeld.”

Patrick Luysterman: ” Het is moeilijk te zeggen, maar een spectaculaire daling van de huizenprijzen is weinig waarschijnlijk. De markt gaat misschien even aarzelen, maar blijven draaien. In België is er geen tekort aan woningen zoals in Nederland, maar anderzijds kennen we ook geen overaanbod. En er is een groot verschil met de jaren ’70. Er is werk. Als je werkt blijft, dankzij de automatische loonindexering, het reëel inkomen behouden. ”

De rente stijgt nu. Is het dan net goed om je te ‘haasten’?

Patrick Luysterman: “Er zijn twee elementen. Er zijn kandidaat-kopers of kandidaat-bouwers die zich haasten om te lenen. De hypothecaire rente is verdubbeld op een paar maanden maar velen vrezen dat ze nog verder zal stijgen. Bovendien is lenen vandaag zeer interessant. De inflatie bedroeg in april 2022 (voorbije twaalf maanden) 8,31%. Als je kan lenen tegen een rentevoet die lager is dan de inflatie, kost lenen je bij manier van spreken niets. Zelfs als je een hypothecaire rente moet ophoesten van 2,5 %, geeft dit, op basis van de inflatie van april, een negatieve reële rente van 5,81%. Die negatieve rente doet de waarde van jouw openstaande kapitaal verschrompelen. Lenen is dus een goede manier om je in te dekken tegen hoge inflatie. De inflatie blijft – hopelijk – niet op zo’n hoog peil. Er wordt vandaag van uitgegaan dat de inflatie binnen 2 jaar opnieuw richting 2 à 2,5 % gaat. Dan is lenen aan 2,5 % nog altijd interessant. Vergeet ook niet dat door de automatische indexering van de lonen het aandeel van de maandelijkse aflossing van een lening daalt.

Bart van Opstal: “De hoge energieprijzen zorgen ervoor dat het beschikbaar budget voor de afbetaling van een krediet kleiner is. Voor mensen die willen investeren in vastgoed omdat hun spaarrekening te weinig opbrengt, speelt dit minder. Maar je haasten bij het kopen van een huis is sowieso geen aanrader. Voor de meeste mensen is het de belangrijkste financiële beslissing in hun leven.”

Patrick Luysterman: “De renovatiekosten om die hoge energieprijzen te kunnen temperen zijn vandaag inderdaad een vierde element waar kopers rekening mee moeten houden, naast de drie ‘klassiekers’: de prijs, de maandelijkse kosten en de locatie. Zie je het huis van je dromen, probeer dan in te schatten wat het je gaat kosten om die energie-renovatie (die vaak ook je comfort verhoogt) te doen. Bepaalde gunstpercentages voor de kooprechten zijn ook gebonden aan strenge voorwaarden qua energierenovatie.”

Als 50-plusser heb je vaak de indruk dat wij zelf een minder groot stuk van ons inkomen naar onze lening moesten laten gaan. Het lijkt dus alsof onze kinderen niet gaan kunnen wat wij konden. Maar klopt die indruk wel?

Patrick Luysterman: “De Nationale Bank kijkt naar de evolutie van de betaalbaarheid van de woningen aan de hand van de verhouding tussen de afbetalingslast van een hypothecaire lening (de aflossing van het kapitaal en de intresten) en het gemiddelde beschikbare inkomen. Ze gaat daarbij uit van een hypothecaire lening met een gemiddelde looptijd van 20 jaar en een leenquotiteit (ratio geleend bedrag/gemiddelde vastgoedkostprijs) van 80 %. In 2021 ging een kwart van het beschikbare inkomen van de Belg naar de afbetaling van de lening. Het is wel 17% boven het langetermijngemiddelde. De betaalbaarheid van huizen is volgens dit meetinstrument van de Nationale Bank sinds het voorjaar van 2018 vrijwel ieder kwartaal verslechterd. De indicator voor betaalbaarheid steeg van 23 % in 2018 naar 25 % in 2021. Het is wel een misvatting dat de betaalbaarheid vandaag slechter is dan ooit. In 1980 (zware recessie) en in 2008 (net voor de start van de financiële crisis) stond deze barometer op 28 %. Ondanks de sterke schommelingen van de betaalbaarheid zijn de prijzen van de huizen in België bijna elk jaar blijven stijgen. De forse daling van de hypothecaire rente heeft het woningvastgoed ondanks de sterke prijsstijgingen van de voorbije jaren voldoende betaalbaar gehouden voor nog steeds een grote groep mensen. De rente is nu wel aan het stijgen. Ook andere parameters zijn gewijzigd. Het is nog even wachten tot de cijfers beschikbaar zijn om de (on)betaalbaarheid in een cijfer van de NBB te zien.”

Fiscale stimuli hebben soms een omgekeerd effect. Zo hield de woonbonus de huizenprijzen kunstmatig hoog, werd altijd gezegd. Maar nu de woonbonus werd afgeschaft, dalen de prijzen niet... Klopt de bewering dan niet?

Patrick Luysterman: “Onderzoeker Frank Vastmans van Steunpunt Wonen liet optekenen dat ‘elke euro besteed aan de woonbonus, tot 2020 de belangrijkste steunmaatregel voor wonen in Vlaanderen, leidde tot 80 cent prijsstijgingen’. Het Steunpunt Wonen gaat uit van een prijsdrukkend effect van 10 % van het afschaffen van de woonbonus op de prijzen in Vlaanderen, weliswaar gespreid over minimaal twee jaar. Daar was na het einde van de lockdown in Vlaanderen echter weinig van te merken. Er waren in 2020 en 2021 nog steeds prijsstijgingen, al waren ze kleiner dan in de meeste buurlanden. Zonder de afschaffing van de woonbonus zouden de prijsstijgingen in Vlaanderen waarschijnlijk nog forser zijn geweest.”

Veel jonge kopers krijgen een financieel duwtje in de rug, waardoor ze toch die hoge prijs kunnen betalen. Maar dat is niet voor iedereen mogelijk.

Patrick Luysterman: “In ons land daalde het eigenwoningbezit bij de lagere inkomens de voorbije 20 jaar sneller dan in de meeste andere Europese landen. Stimuli moeten heel gefocust zijn op de doelgroepen die het echt nodig hebben. ”