Zo vind je een goede huurder

Als eigenaar mag je een kandidaat-huurder gerichte vragen stellen, weliswaar binnen de grenzen van de wet. Je wilt dat de huur wordt betaald en je pand de huurder overleeft, maar je hiertegen wapenen wordt almaar meer in regels gegoten.

Pierre Jammar is vastgoedexpert en auteur van verschillende publicaties over vastgoed in ons land. Zo stelde hij bijvoorbeeld een gids voor eigenaars samen, waarin hij zich ondermeer over de vraag buigt: hoe vind je een goeie huurder? En laat dat nu net de de vraag zijn die wij ons ook stellen.

Hoe doe je dat, een huurder zoeken?

Pierre Jammar: Laat ik om te beginnen stellen dat een goede huurder simpelweg iemand is die zijn huur betaalt en het gehuurde pand onderhoudt. Meer is dat niet. Toch is het vandaag niet vanzelfsprekend. Wat kan je doen als eigenaar? Het eerste advies dat ik geef, is meestal: pas je aan. Vroeger was het simpel. Je huurder moest drie keer het bedrag van de huur verdienen. Dat is vandaag onmogelijk. Neem nu een eenoudergezin, een moeder met een kind. Als de moeder 1.500 euro verdient, zou ze maar 500 euro aan huur mogen spenderen. Dat kan gewoon niet. Sommige eigenaars baseren zich nog altijd op dat principe, dat in mijn ogen totaal achterhaald is.

Jij pleit voor een bredere aanpak?

Inderdaad, ik raad altijd aan om een snelle analyse te maken van de economische situatie van de huurder: inkomsten, vervangingsinkomen, eventueel onderhoudsgeld. Pols ook naar wat de kandidaat-huurder aan vaste kosten heeft: huur, lasten, eventuele terugbetaling van een lening, onderhoudsgeld dat hij/zij moet betalen. En analyseer het resultaat. Is dat positief – ik bedoel daarmee: blijft er genoeg over om waardig te leven en eten te kopen – dan kan je het risico nemen. Houdt de kandidaat-huurder bijvoorbeeld slechts 200 euro over, doe het dan niet. Ook al zegt die persoon dat hij/zij het wel zal redden om de huur te betalen, dit is niet geloofwaardig.

Wil je een goede huurder, dan moet je de goede vragen stellen?

Ja, maar dan moet je wel op eieren lopen. Eigenaars gaan vaak voort op hun gevoel, maar dan kom je wel eens bedrogen uit. Iemand die je op het eerste gezicht sympathiek vindt, blijkt soms minder goede bedoelingen te hebben. Het is daarom toch raadzaam om je toekomstige huurder een paar vragen te stellen over zijn huurverleden en wie hij/zij is.

Mag je zomaar alles vragen?

In de drie gewesten bestaat er een antidiscriminatiewetgeving. Zo mag je als eigenaar een huurder weigeren die een huisdier heeft, maar je mag niemand weigeren op basis van afkomst, ras, religie, geslacht, seksuele geaardheid, handicap,... En wat het vermogen betreft, dat is een delicate zaak. Hoe kan je als eigenaar zeker zijn dat je huurder de huur zal kunnen betalen? Je mag in de drie gewesten naar het bedrag van het inkomen vragen, maar niet naar de bron (loon, vervangingsinkomen,...). Je mag als eigenaar ook vragen naar de samenstelling van het gezin. Vragen of je huurder voor het eerst samenwoont, is delicaat. Maar het risico dat een van beiden het opstapt, geldt ook voor de eigenaar.

Een andere piste is de borgstelling.

Kan je de uitgaven niet naar beneden krijgen, dan moet je de inkomsten verhogen. Hoe doe je dat? Door er iemand bij te betrekken die zich borg stelt. Ik ben een groot voorstander van die formule. Zo ben je als eigenaar gerust en responsabiliseer je de huurder. Wie zich borg stelt – vaak een familielid of vriend – moet zich wel bewust zijn van de grote verantwoordelijkheid die hij/zij heeft. Want als de huurder niet betaalt, zal de eigenaar bij hem/haar aankloppen. En niet enkel voor de huur, ook om de schade te vergoeden, als die meer bedraagt dan de huurwaarborg.”

Mag je een borgstelling opnemen in de huurovereenkomst?

Zeker. Maar opgelet: de borgstelling is beperkt in de tijd, dat staat zo in het Burgerlijk Wetboek. Stel dat je een huurovereenkomst afsluit voor één jaar, dan zal de borgstelling maar één jaar duren. Wordt de overeenkomst verlengd, dan valt de borgstelling weg. Je neemt dan ook de borgsteller best op als huurder in de overeenkomst. Dat is wettelijk, ook al gaat hij/zij niet in het gehuurde pand wonen. Zo kan je de borgstelling meenemen gedurende de hele duurtijd van de huur.

WAT JE ALS EIGENAAR WEL EN NIET MAG VRAGEN

Als eigenaar heb je het recht je te informeren over de kandidaat-huurder. De drie gewesten hebben elk hun wetgeving. Maar op enkele komma’s na, is het overal zo dat je enkel informatie mag opvragen om na te gaan of jouw kandidaat-huurder zijn verplichtingen kan nakomen.

DIT MAG JE WEL VRAGEN

• Naam en voornaam van de kandidaat-huurder, telefoonnummer, mail of postadres. Bij een plaatsbezoek mag je enkel deze gegevens opvragen, in een later stadium mag je meer vragen.
• Een identiteitsbewijs, zodat je kan nagaan of de persoon juridisch bekwaam is om een contract te tekenen.
• Het bedrag van het inkomen als bewijs van solvabiliteit (maar je mag niet vragen wie dit bedrag uitkeert) of het betalingsbewijs van voorgaande huurgelden.

DIT MAG JE NIET VRAGEN

• Informatie over de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de kandidaat-huurder.
• De aard en bron van het inkomen. Bepaalde inkomensbronnen, zoals een werkloosheidsuitkering, een vervangingsinkomen of een leefloon bij voorbaat uitsluiten door enkel een arbeidscontract of loonfiches in aanmerking te nemen, is een verboden vorm van discriminatie.

DIT RISKEER JE BIJ DISCRIMINATIE

In de drie gewesten kan een kandidaat-huurder een burgerlijke procedure starten tegen een eigenaar op basis van discriminatie. Het is aan de rechtbank om te oordelen of het om discriminatie gaat. Die kan dan, geval per geval, bevelen dat de discriminatie stopt, een dwangsom of een schadevergoeding opleggen, of de eigenaar zelfs strafrechtelijk veroordelen en een boete en/of gevangenisstraf opleggen. De problematiek doet zich het vaakst voor in het Brussels gewest. Het bewijs van discriminatie leveren blijft evenwel moeilijk, tenzij de eigenaar zwart op wit een discriminerende formulering opnam in de advertentie.

TWEE REDENEN OM DE OVEREENKOMST TE VERBREKEN

Een huurovereenkomst van negen jaar – het standaardcontract, zeg maar – eindigt als de huurder of de verhuurder voor de vervaldag opzeggen. De verhuurder moet dit zes maanden op voorhand doen, de huurder drie maanden. Gebeurt dat niet, dan wordt de overeenkomst met drie jaar verlengd.

Huurder en verhuurder kunnen ook voortijdig opzeggen. Als huurder kan je gedurende de hele duur van de overeenkomst opzeggen mits een opzeggingstermijn van drie maanden en een vergoeding als je opzegt tijdens de eerste drie jaar: drie maanden huur tijdens het eerste jaar, twee maanden huur tijdens het tweede jaar en één maand huur tijdens het derde jaar. Als verhuurder kan je het contract zonder specifieke reden opzeggen na de eerste of tweede huurperiode van drie jaar als je de huurder zes maanden opzeggingstermijn geeft. Daarbovenop moet je een vergoeding betalen: negen maanden huur bij opzegging op het einde van de eerste periode van drie jaar, zes maanden huur bij opzegging op het einde van de tweede en de derde periode van drie jaar.

Als eigenaar kan je om twee specifieke redenen een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats voortijdig opzeggen.

1. VOOR PERSOONLIJK GEBRUIK

Als verhuurder kan je de huurovereenkomst beëindigen als je zelf of een familielid in de woning intrekt, mits een opzeggingstermijn van zes maanden. Dat kan op elk moment, behalve in Vlaanderen, als familie in het pand gaat wonen en de huurovereenkomst na 1 januari 2019 werd afgesloten en dus onder het Vlaams Woningdecreet valt. In dat geval kan de termijn van zes maanden pas verstrijken op het einde van het derde jaar van de huurovereenkomst.

Als huurder kan je de eigenaar om een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder moet je dat bewijs binnen de twee maanden bezorgen. Doet hij dat niet of te laat, dan kan je als huurder aan de vrederechter vragen om de opzegging nietig te verklaren. De verhuurder of het familielid aan wie het pand wordt verhuurd, moet binnen het jaar na het einde van de opzegging het pand betrekken en het minstens twee jaar doorlopend bewonen.

2. BIJ EEN GRONDIGE RENOVATIE

In Vlaanderen mag je als verhuurder een huurovereenkomst afgesloten na 1 januari 2019 op elk moment beëindigen om de woning te verbouwen, herop te bouwen of te renoveren, mits een opzeggingstermijn van zes maanden. De eerste periode van drie jaar mag de opzeggings- termijn niet verstrijken voor het einde van het derde jaar. Oudere huurovereenkomsten kunnen aan het einde van een driejarige huurperiode worden opgezegd om de woning te verbouwen of te renoveren, mits een opzeggingstermijn van zes maanden. Dat is ook zo in de andere gewesten.

JE ALS EIGENAAR VERZEKEREN TEGEN WANBETALERS

Als eigenaar ben je uiteraard beducht voor huurschade, maar ook voor het risico dat je je huur niet krijgt.

HUURGARANTIEVERZEKERING

Je kan hiervoor een huurgarantieverzekering sluiten. Deze betaalt meestal tot twaalf maanden onbetaalde huur. De vergoeding kan ook beperkt worden op basis van een theoretische maximale maandelijkse huur, die de verzekeraar vastlegt in functie van het type gebouw en de ligging. Dankzij deze verzekering vermijd je dure gerechtelijke procedures.

Je moet deze verzekering afsluiten bij aanvang van de huur. De premie bedraagt 3 tot 5% van de jaarlijkse huur. Maar verzekeraars nemen ook hun voorzorg en vragen je daarom het bewijs voor te leggen dat je toekomstige huurder solvabel is. Zo kan het zijn dat de verzekeraar bepaalt dat de huur niet meer mag bedragen dan een derde van de inkomsten. Dat zorgt ervoor dat deze verzekering ook limieten heeft.

VERHUREN VIA EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR

Een andere piste om onbetaalde huur te vermijden, is je pand verhuren via een sociaal verhuurkantoor (SVK). Als eigenaar geef je het SVK toestemming om voor jouw rekening de verschillende aspecten van de huur af te handelen. Je aanvaardt dat je aan een lagere prijs verhuurt, maar je hebt wel de garantie dat de huur zal worden betaald. Want het SVK stort de huur door, ook al is je woning niet verhuurd. Het SVK zorgt er verder voor dat je woning goed onderhouden wordt en neemt de huurschade ten laste.

Zo ben je als verhuurder zeker dat je je woning terugkrijgt in goede staat, uiteraard rekening houdend met een normaal gebruik en slijtage. Maar verhuren via een SVK is strak gereglementeerd. Verkoop je je woning, dan moet de volgende eigenaar de huur via het SVK verderzetten. Anderzijds geniet je van fiscale voordelen. In Vlaanderen betaal je een verlaagd tarief onroerende voorheffing – 2,54% sinds aanslagjaar 2018 -, in het Brussels en Waals gewest valt de onroerende voorheffing weg. Is je huurwoning een nieuwbouw en verhuur je die woning voor minstens 15 jaar aan een SVK, dan heb je in Vlaanderen recht op een verlaagd btw-tarief van 12% (in de plaats van 21%).

JE VERZEKEREN ALS HUURDER

In Vlaanderen en Wallonië moet behalve de eigenaar, ook de huurder verplicht een verzekering tegen brand en waterschade afsluiten, dat staat zo in de regionale huurwetgeving. Als huurder ben je in die gewesten dus wettelijk verplicht om je te verzekeren. De verzekering dekt je voor schade die je toebrengt aan de woning van de eigenaar en aan de woning van de buren.

Wat de woning van de eigenaar betreft, word je als huurder vermoed aansprakelijk te zijn: jij moet dan aantonen dat de brand niet door jouw schuld is ontstaan, maar bijvoorbeeld door de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie. De buren daarentegen moeten wel aantonen dat jij in de fout ging om vergoed te worden.

In Brussel ben je als huurder nog niet wettelijk verplicht om je te verzekeren tegen brand en waterschade, al wordt deze verplichting wel almaar vaker opgenomen in de huurovereenkomst.

Dat is belangrijk. Want stel dat je de badkraan niet hebt dichtgedraaid, waardoor het water niet enkel de vloer in jouw appartement heeft beschadigd, maar ook waterschade heeft veroorzaakt bij de onderburen, dan zal niet enkel jouw verhuurder wiens badkamer beschadigd is zich tegen jou keren, ook de onderburen zullen dat doen. En daarom wordt een verzekering nemen dus vaak verplicht in de huurovereenkomst.

WAT VERZEKER JE ALS HUURDER?

In het kader van je huurdersaansprakelijkheid verzeker je als huurder de reële waarde van het gebouw (of de waarde van het deel dat je bewoont), dat is de nieuwwaarde verminderd met de slijtage. Verzekeraars gebruiken daarvoor een evaluatierooster. In een gebouw met meerdere appartementen wordt de huurprijs als basis genomen.

EN DE INBOEDEL?

Daarnaast verzeker je als huurder ook best je eigen inboedel. Het bedrag van je inboedel bepaal je als huurder zelf. Stel daarbij steeds de vraag: hoeveel kost het om mijn woning opnieuw te bemeubelen?

Verzekeraars komen tussen volgens de proportionaliteitsregel. Die regel is heel eenvoudig: heb je je inboedel verzekerd voor 10.000 euro, maar schat de verzekeringsexpert je inboedel na een schadegeval op 20.000 euro, dan krijg je slechts een vergoeding in verhouding tot de waarde die je hebt verzekerd. Blijkt dan bijvoorbeeld dat je voor 4.000 euro schade opliep, dan zal je slechts 2.000 euro vergoed krijgen.

AFSTAND VAN VERHAAL

Als eigenaar kan je een brandverzekering sluiten met een afstand van verhaal tegen je huurder. Bij een schadegeval waarvoor je huurder aansprakelijk wordt geacht, kan zijn brandverzekeraar zich dan niet langer tot de huurder richten. In dat geval hoeft je huurder geen eigen brandverzekering te nemen, maar kan je dit als eigenaar wel doorrekenen in de huurprijs.

Toch is zo’n afstand van verhaal geen ideale situatie voor de huurder. Jouw verhuuder kan onderverzekerd zijn en daar heb je als huurder geen zicht op. Een ander risico dat je loopt, is dat je verhuurder bij een klein schadegeval geen aangifte doet van de schade om zijn franchise niet te zien stijgen. Want enkel de eigenaar-verzekeringnemer kan vragen dat de verzekeraar tussenkomt, als huurder kan je dat niet.

En wat als de verhuurder zijn premie niet betaalt? Ook daar heb je als huurder geen zicht op. Tot slot geldt de afstand van verhaal enkel voor schade die jij als huurder aanricht tegenover de eigenaar. De schade aan je eigen inboedel of de schade toegebracht aan derden vallen er niet onder.